'재건축아파트' 500세대 이상 돼야 투자할 만
부산지역 추진 현황과 주목받고 있는 단지
수영구 남천동 '삼익비치'
연제구 연산동 '한양아파트'
수영구 민락동 '현대아파트'
해운대구 우동 '대우마리나'
봄이 무르익으면서 부동산 시장이 모처럼 활기를 되찾고 있다. 신규 아파트 분양이 잇따르고, 미분양 아파트들도 조금씩 계약을 늘려가면서 그간 쌓인 근심을 덜고 있는 것.
일부에선 이 참에 장기적인 투자 대상으로 재건축 아파트 단지를 눈여겨보는 실수요자 및 투자자들도 늘고 있다. 실제 최근 몇년새 '재건축 기대 단지'로 주목받은 곳들은 아파트 값이 눈에 띄게 상승했다. 한번 들어간 투자자들은 재건축이 성사될 때까지 매물을 내놓지 않는 특성을 보이는데, 수요는 계속 늘고 있기 때문이다.
·대지지분 큰 저층 유리
부산지역 알짜 재건축 단지를 제때 공략하려면 우선 대형 건설사들이 관심을 가질만한 입지인지 따져봐야 한다. 아파트 브랜드가 투자 수익의 중요한 잣대이기 때문이다. 대략 재건축 이후 최소 500세대 이상은 되는 규모에다 교통 교육 환경 조망 단지모양 등의 여건이 골고루 갖춰진 곳이라야 시공사의 '입질'이 시작된다.
예컨데 비슷한 시기에 재건축이 추진된 금정구 구서주공아파트와 엄궁주공,화명주공아파트는 여러 이유로 사업 진행 속도가 4년 가량 차이가 났다.
재건축 단지는 '저층이면서 대지지분이 큰 곳(노후 아파트 면적 대비 조합원 수가 적은 곳)'이 유리하다. 또 발품을 팔아 조합원들 간 불협화음은 없는지 살펴야 한다. 서로 싸우느라 세월만 보내는 재건축단지도 적지 않기 때문이다.
특히 준공 후 20년이 경과했다면 안전진단 통과 여부가 핵심 포인트다. 지난 2006년 5월 24일 '도시 및 주거환경 정비법'이 개정된 이후 재건축을 원하는 단지는 한국시설안전기술공단이나 한국건설기술연구원의 '예비 안전진단'을 받아야 하는 상황. 국가가 공인한 기관이 안전진단이 필요한지 여부를 먼저 판단해 재건축 난립을 막겠다는 것이다.
이를 통과하면 '유지보수' '조건부 재건축' 또는 '재건축'으로 최종 분류된다. 안전진단, 건물 및 설비노후도, 주건환경적정성 등의 평가항목을 합산해 '종합성능점수'가 30점 이하면 '재건축', 31~55점은 '조건부 재건축', 56~100점까지는 '유지보수' 판정을 받는다. 부산시 도시개발과 관계자는 "유지보수 등급을 받으면 재건축이 불가능하고, 치명적 구조 결함이 없는 조건부 재건축의 경우 재건축은 가능하지만 주택시장과 지역 여건 등을 고려해 시장이 시기를 조절할 수 있는 등급"이라고 설명했다.
동의대 강정규 교수는 "이미 사업시행인가를 받아 안정된 곳 보다는 주거선호도가 높은 지역에서 저평가된 초기 단지를 골라 투자하는 요령이 필요하다"고 말했다.
·'기대 4총사'중 남천동 삼익비치만 진행중
부산에서 재건축 기대감으로 가치가 상승한 곳은 부산 수영구 삼익비치, 현대아파트, 해운대구 대우마리나, 연제구 연산한양아파트 등이다. 이들 중 재건축이 어떻게든 진행중인 곳은 삼익비치가 유일하다.
1982년 6월 입주를 시작한 삼익비치아파트는 지난 2005년 12월 재건축추진위원회 승인을 얻었다. 수려한 경관으로 최상의 입지를 갖춘 이곳은 오래전부터 '황금 재건축 단지'로 주목을 받아왔다. 실제 수년간 재건축 기대심리를 업고 아파트 매매가격도 급상승했다. 최근 거래도 조금씩 늘고 있다. 현재 3.3㎡당 대략 660만원부터 1천150만원대까지 가격대를 형성중이다.
그러나 현재는 '301동 리모델링 조합'과의 의견 차이로 지구 지정 단계로 나아가지 못하고 있다. 삼익비치 추진위 관계자는 "301동과 관련된 소송은 1심에서 패소했고, 2심이 진행중인데 이르면 5월 안에 판가름이 나면 사업에 가속도가 붙을 것"이라며 "33개동 3천60세대의 단지가 3천200세대 규모의 부산의 랜드마크 단지로 2~3년후에 분양에 들어갈 것으로 예상하고 있다"고 밝혔다.
해운대 대우마리나 아파트의 경우 20년 연한을 아직 채우지 못했다. 1차 단지가 1991년 3월, 3차가 1994년 10월 입주했다. 최근 이 단지의 급격한 시세 상승은 재건축보다는 주변 개발호재의 파급효과가 컸다는 게 전문가들의 분석이다. 역시 재건축 연한이 되더라도 안전진단 통과 여부에 따라 승부가 갈릴 것으로 보인다. 부동산114 김성우 팀장은 "인근 삼호가든 아파트와 대우마리나는 개발호재에다 재건축 기대감까지 겹쳐 물건이 없어 거래가 잘 되지 않는 상황"이라고 분위기를 전했다.
11개동 1천180세대 규모인 수영구 현대아파트는 수영강과 센텀시티 조망에다 재건축 기대감으로 매매가격이 강세를 지속하고 있는 곳이다. 1988년 12월 입주했으니 올해 말로 20년이 된다. 3.3㎡당 대략 770만원대까지 시세가 상승했다.
온천천 친수공간과 해운대로 이어지는 도로 개통 등의 호재를 안고 있는 연제구 연산한양아파트(1천452세대)는 1차와 5차 사이에 '7년간의 시차'가 포인트다. 1차는 1981년 12월에, 5차는 1988년 12월에 입주했다. 1차만 재건축할 경우 사업성이 부족하기 때문에 단지 전체를 재건축해야 할 가능성이 크고, 역시 안전진단 통과 여부가 재건축 여부의 핵심 사안이다. '재건축 때까지 기다려보자'는 심리가 많아 입주민들이 집을 잘 내놓지 않고 있다.
리더스투자자문 김정훈 대표는 "재건축설이 흘러나오는 아파트들이 강세를 유지하는 건 구입자들이 여유자금으로 아파트를 보유한 경우가 많기 때문"이라며 "무엇보다 안전진단 통과 가능성을 꼼꼼히 따져야 투자에 실패할 확률도 줄어든다"고 조언했다. 박세익 기자 run@busanilbo.com
사진=정종회 기자 jjh@
부산지역 아파트 재건축 추진 현황
(*괄호 안은 아파트명)
·재건축 구역
85구역 409만6천㎡ 8만1천세대
·사업 추진중인 구역
41구역 4만9천세대 (미추진 39구역)
·추진 단계별 현황
1.추진위원회 승인
낙민1(동래한양, 한신, 광림) 수안1(해바라기, 새동래(마동), 한진타운) 수안2(새동래1차, 장미 등 13곳) 수안3(새동래3차) 안락1(충렬안락, 충렬명장 등 5곳) 대연4(대연비치) 덕천2(시영, 한효, 대한항공) 반여3(왕자맨션, 삼익그린, 현대그린, 현대4차) 재송2(79시영) 재송4(삼익) 재송5(재송그린) 구서2(예그린, 무지개·조건부 통과로 지구지정 예정) 구서3(한일, 창신, 고려) 광안1(광안파크, 오양평구 등 4곳) 광안2(주택) 모라1(주택) 대연2(오양대연양지) 온천1(온천삼익) 덕포1(유원, 금잔디, 대하) 문현1(문현한양) 청룡1(범양빌라) 남천2(삼익비치, 삼익빌라, 삼익타워)
2.재정비 구역 지정
연산4(주택) 거제1(화신그린 등 3곳)
3.재건축조합 인가
영주2(영주) 수정1(수정) 양정1(백조, 부원) 명륜2(세창, 한신 등 4곳) 안락3(안락주공1·2단지)
4.시행 인가
만덕1(만덕주공) 만덕2(동신) 다대1(다대주공1차) 다대2(다대주공2차) 괴정2(신동양) 중동1(삼호동백) 중동2(해운대주공)
5.관리처분계획 인가
화명1(화명주공)
6.착공
덕천1(덕천대진) 남천2(삼익기준) 부곡1(부곡금강) 재송1(보훈) 엄궁1(엄궁주공)
·사업 완공
구서1(구서주공) 사직1(사직주공) 명륜1(명륜부국) 괴정1(신괴정) 대연1(태평양)
/ 입력시간: 2008. 03.25. 10:50
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등록일 2008/03/26 | 조회 5866 
