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미국발 경기후퇴의 영향으로 세계 경제 상황이 점점 나빠질것으로 예상되는 현실에서 이명박 정부의 첫해 경제 성적은 어떻게 끝날것인가? 한국은행은 올해 경제성장율을 4.7%로 전망하는 반면, 민간 연구소의 경우 5.0%~5.1% 정도의 성장율을 예상하고 있습니다. 이에 비해 세계의 주요 투자은행(IB)들은 한국의 경제성장률이5%에 미치지 못한 4.7%정도에 그칠 것으로 내다보고 있으며, 최근 유엔의 전망은 4.9%선으로 알려지고 있습니다. 한마디로 5% 선도 지키기 어려운 험난한 가시밭길을 예고하고 있는 것입니다.
문제는 경제 현실은 이렇듯 암울한데, 국민의 기대치가 너무 높다는데 있습니다. 국민들이 지난 대선때 이명박 대통령을 압도적으로 지지한 것은 대운하를 건설해달라거나 영어 몰입 교육을 시켜달라는 것이 아닙니다. 7% 경제 성장율을 거두어서 국민 소득 4만 달러 시대를 열고, 세계 7위권의 경제 대국을 이루겠다는 이명박 대통령의 호소를 믿었기 때문입니다.
물론 노무현 전 대통령도 7% 성장이라는 경제 공약을 내걸었던 적이 있습니다. 그러나 그 당시나 그 후에도 그 공약이 실현될것이라고 믿는 사람은 거의 없었습니다. “북한과의 문제만 잘 해결되면 나머지 분야는 깽판쳐도 된다”는 노무현 전대통령의 말에도 함축되어 있듯이, 그때의 시대 정신은 ‘경제’가 아니었습니다. 그러나 지금의 시대 정신은 바로 ‘경제’ 입니다. 여러가지 의혹에도 불구하고 국민이 압도적인 지지를 보내준 것은 이명박 대통령이야 말로 경제를 살릴수 있다고 믿었기 때문입니다.
그런데 경제 대통령이라는 분이 거둔 성적이 ‘깽판쳐도 된다’는 분이 거둔 성적보다 나쁘다면 국민들은 어떻게 생각을 할까요? 아무리 주변 여건이 나쁘다고 해도, 그런것까지 일반 국민들이 이해하려하지는 않습니다. 경제를 살린다고 해서 뽑아준 대통령이 경제를 살리지 못한다면 그 실망감은 전임 대통령때와는 또 다른 것입니다.
이런 이유로 2008년도 우리나라 경제성장율의 마지노선은 5%가 될것입니다. 참여 정부의 마지막 성적표가 4.8%였으므로 이보다는 조금이라도 높아야 체면이 서는 것입니다. 만약 이 마지노 선이 깨진다면 그것은 경제 문제가 아니라 정치 문제로 비화될 것입니다.
이 문제를 어떻게 타개해야 할까요? 수출 업체를 아무리 독려한다고 해도 수출이 획기적으로 늘기는 어렵습니다. 수출이 늘지 않는 것은 기업의 의지 문제가 아니라 시장에서 수요가 늘지 않는데 있기때문입니다. 더욱이 원유, 철광석등 원자재 가격은 오르고, 한국만 고금리를 유지하고 있는 상황에서 업체의 의지만으로 수출이 늘어난다는 것은 거의 불가능한 일입니다.
그러나 다행히도 우리에게는 내수 시장이 있습니다. 시장 규모로 보아도 과거에 비해 점점 커지고 있기때문에 침체된 내수 시장이 되살아난다면, 올해 경제 성장율을 5% 이상으로 끌어올리는 것이 불가능한 일은 아닙니다. 그러므로 내수 시장 부양은 새정부의 선택 사항이 아니고 필수 사항입니다.
인수위의 몇몇 인사에 따르면 ‘인위적 경기 부양’은 없다고 합니다. 한마디로 말장난에 불과합니다. 아무것도 안하고 있다면 경기가 저절로 부양되지는 않습니다. ‘경기 부양’이라는 용어 자체가 ‘인위적’이라는 용어를 함축하고 있기때문입니다. 시장이 저절로 살아나길 기다리는 것은 ‘부양’이 아닙니다. 차라리 인수위에서 말한 ‘인위적 경기부양’이라는 용어는 ‘단기적 극약 처방’이라는 의미로 해석되어야 할것입니다. 이런 측면에서 보면 총선이 끝나고 새정부에서 일을 추진할수 있는 구도가 마무리되는 하반기에는 내수 시장 활성화를 위한 경기 부양책이 ‘반드시’ 나온다는 것이 아기곰의 전망입니다.
내수 시장이 활성화되면 부동산 시장은 어떻게 될까를 예상하는 것은 어려운 일이 아닙니다. 어느 정부도 주택 가격을 인위적으로 올리려고 하지는 않습니다. 다만 경기가 활황되면 자연적으로 주택 가격이 올라가는 것입니다. 기업의 실적이 좋으면 주가가 올라가는 것과 같은 이치입니다.
‘부동산이 불패면, 대통령도 불패’라고 하면서 5년간 부동산 시장을 잡는다며, 내수 시장 전체를 침체에 빠트렸던 참여정부의 전철을 다시 밟을 것인지, 아니면 다소의 부작용은 감안하더라도 경제를 다시 살리는 것이 우선이라고 생각했던 DJ정부의 전철을 밟을 것인지는 새정부의 선택이라고 하더라도, 경제 살리기가 시대적 과제인 점을 생각하면 새정부로서는 선택의 여지가 없어보입니다.
내수 경기 부양을 위하여 부동산과 관련된 규제 완화는 어떤 것이 있을까요? 요즘 다시 논의되고 있는 재건축 규제 완화등도 있을수 있습니다. 그러나 가장 확실하고 빠 르게 영향을 미칠수 있는 것은 대출 규제 완화입니다. 현재 40~60%의 LTV와 DTI 심사라는 이중 규제속에 있는 대출 규제를 조금만 완화한다고 해도 경기 부양에 많은 도움을 주게됩니다.
앞서 말씀드린대로 서브프라임 사태 이후 미국 경기가 침체기로 들어가게 된 가장 큰 원인은 LTV의 축소에 있습니다. 같은 담보가치의 물건에 대해 대출 한도를 적게 적용하니까 시중에 소비해야 할 돈이 부족하게 된것이고, 이것이 경기 침체까지 가져온 것입니다.
물론 대출 비중이 높은 미국과 대출 비중이 상대적으로 낮은 우리나라와 같은 선상에서 비교하기는 어렵습니다. 그러나 LTV 규제 완화의 영향이 미국 만큼은 없다고 하더라도 경기 부양에는 확실히 도움이 될것입니다.
그러면 이런 대출 규제 완화가 과연 실현 가능성이 있을까요? 충분히 있다고 봅니다. 지난 대선때 한나라당의 공약뿐 아니라 당시 집권당이었던 통합 신당의 공약에도 LTV를 70%까지 인상하자는 대목이 나옵니다. 무주택자에게는 LTV를 70%, 신혼 부부에게는 LTV 70% + 신용대출 20%를 허용하자는 공약을 통합 신당에서 내걸었던 것을 기억하실 것입니다. 금융 규제를 과도하게 적용했다는 것을 그들도 잘알고 있었던 것입니다. 공약 따로 정책 따로인 우리나라 정치 현실에 비추어볼때 그들이 금융 규제 해제에 앞장 서지는 않겠지만, 최소한 정치권에서 반대할 명분이 없어졌기때문에 대출 규제 완화 가능성이 높다고 보는 것입니다.
LTV를 70% 정도로 상향 조정(고가 주택의 경우 50%)하고, DTI 규정을 은행 자율에 맡긴다면 시중에 그만큼 자금이 공급되는 효과를 발휘할수 있을 것입니다. DJ 정부는 경기를 부양하고자 지불 능력이 없는 사람까지 신용카드를 만들어 주어 소비를 진작했고, 미국 정부는 신용도가 낮은 사람까지 주택 대출을 해주어서 오늘날의 문제가 발생한 것입니다. 이들의 정책이 올바른 방향이라고는 할수 없습니다. 그러나 그들도 그 부작용을 알지만 그런 정책을 써야만 했던 절박한 이유가 있었던 것입니다. 이에 비해 보면 주택 담보 대출 비율의 10% 상향 조정은 훨씬 안전한 부양책이라 할수 있습니다.
이상으로 미국의 서브프라임 사태와 현재 국제 경제 상황이 우리나라 경제 및 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 살펴보았습니다. 현재의 국제 경제 상황이 한국 경제의 위기로 이어질지, 아니면 또 다른 기회가 될지 아무도 모릅니다. 그러나 이러한 불분명한 경제 환경속에서 경기에 악영향을 끼치면서까지 부동산 부문에 추가 규제가 들어올 가능성은 거의 없다는 점을 생각해보면, 지금이 바닥을 지나고 있다는 것을 알수 있습니다.
부동산 경기가 우상향으로 방향을 튼다하더라도 2006년도와 같은 무차별적인 상승장은 다시 오기 어렵습니다. 지난 1년반이라는 기간동안 시장 에너지가 어느 정도 축적되었다 하더라도, 대출 규제가 상존하는 현 시장하에서는 상승 에너지에 한계가 있기때문입니다. 더구나 분양가 상한제등을 피하기위하여 밀어내기 식으로 공급한 많은 미분양 물량도 부담이 되고 있습니다. 이런 한계점등을 고려하면 시장내의 모든 물건이 상승하지는 않을 것입니다. 이럴때일수록 기대 수익율을 낮추고 가치 중심의 선별적 투자가 필요합니다.
이런 물건을 고르는 방법에 대해서는 제 책 ‘부동산 비타민’에서 자세히 소개한 바 있으므로 부언하지는 않겠습니다. 다만 한마디 첨언을 하자면 ‘과거의 경험이 미래의 수익을 보장해주지 않는다’는 것입니다. 과거에 많이 올랐던 물건은 그 당시에는 그 만한 원인이 있었던 것이고, 미래에는 또 다른 원인이 기다리고 있는 것입니다. 그러므로 우리가 내집마련을 할때 또는 투자처를 고를때는 반드시 ‘니까 이다’ 법칙을 생각해야만 합니다. 아무리 상승기가 다시 오더라도 남의 말만 듣고, 쫓아가다가는 필패이기 때문입니다.
현재는 불확실성이 많은 시장입니다. 그러나 IMF외환 위기동안에 나락에 떨어진 사람도 많지만, 그 이후 자산을 크게 불린 사람을 생기게 했던 것도 아이러니하게 IMF 외환 위기입니다. 위기와 기회는 동전의 양면과 같아서 언제나 함께 공존한다는 것을 잊어서는 안됩니다.
< 요약 >
1. 미국 서브프라임 사태는 대출업체의 과당 경쟁으로 인해, 대출해주지 말아야 할 신용불량자들에게까지, 안전 장치 없이 대출을 해준 것에서 비롯된 것입니다.
2. 한국의 부동산 시장은 미국과 전혀 다르므로, 서브프라임 사태와 비슷한 일이 벌어질 가능성은 전혀 없습니다.
3. 미국 주택 시장 과열로 인한 인플레이션을 막기 위해 단행되었던 금리 인상은 주택 시장을 안정화시키기는 했어도, 이로 인해 미국 경제 전체를 침체로 빠트렸습니다.
4. 이로 인해 차압 매물이 貂′構？ 서브프라임 대출업체를 중심으로 금융기관의 피해가 연속적으로 늘어나게 되었습니다.
5. 이에 다급해진 미국 금융 당국에서는 금리를 급격히 내리고, 1680억에 이르는 긴급 자금을 소비 시장에 지원하기로 결정했으나 식어가는 경기 침체를 막기에는 역부족으로 판단됩니다.
6. 그 이유로 금융기관이 보수적으로 담보 기준을 강화하면서 그 동안 소비의 재원이었던 대출이 더 이상 어렵기 때문입니다. 과거 수준의 대출이 재개되려면 서브프라임 사태가 터지기 직전의 부동산 가격보다 미국 부동산 담보가치가 20~30%정도 상승하여야 할것인데, 현재로서는 요원하기때문입니다.
7. 가장 큰 소비시장인 미국 시장의 침체는 중국등 세계 여러나라에 영향을 미칠 것으로 예상되며, 우리나라 수출 기업에도 악영향을 줄것입니다.
8. 이에 따라 새정부가 공약으로 내걸었던 7% 경제 성장이나 인수위에서 목표로 내걸었던 6% 경제 성장을 달성하기는 아주 어려운 여건이 되었습니다. 마지노 선인 5%의 경제 성장율이라도 달성하려면 내수 시장을 활성화시키는 방법밖에 없습니다.
9. 총선이 끝나고 새정부에서 일을 추진할수 있는 구도가 마무리되면, 내수 시장 부양을 위한 여러 경기 활성화 조치가 예상됩니다.
10. 이에 따라 하반기부터는 부동산 시장과 증시의 내수주가 내수 경기 부양 조치에 영향을 받을 것입니다.
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등록일 2008/04/01 | 조회 2985 
