버블세븐 지역 중 목동은 2006년 단기적으로 급등한 이후 2007년 이후 하락추세에 있는 것이 사실이다.
각종 기사나 글들로 추정해 보면 목동의 하락의 원인을 다음과 같이 정리할 수 있을 듯 싶다.
1. DTI, LTV등의 대출규제
; 6억 이상의 고가 아파트가 밀집해 있는 목동지역은 손바뀜을 할 수 있는 실수요자들이 강남과 같이 재력이 많지 않기 때문에 대출규제로 인한 아파트가격의 하락이 가장 큰 원인으로 생각된다.
2. 광역학군제의 실시
; 많이들 광역학군제의 실시가 가장 큰 하락의 원인이며 이로 인해 앞으로 목동은 상승할 수 없다고들 이야기한다. 하지만 광역학군제는 고등학교에만 적용되는 것으로 실제 목동의 중학교 강세와는 상관이 없다.
3. 주변지역에서의 수요불균형
1번의 항목과도 연결되는 것으로 단지와 단지 밖의 가격차이는 매우 크다.
강남과 같은 경우는 주변의 송파나 서초, 분당등에서 어느 정도의 자본을 더하면 강남으로 들어갈 수 있지만 목동 주변에는 목동과 가격차이가 많이 나므로 새로이 진입하려는 층이 두텁지 못하다는 것이다.
4. 재건축완화기대감의 소실
아마도 이 이유가 가장 크리라고 본다.
1단지를 기준으로 보면 입주년도가 23년을 넘어가면서, 특히 2006년도 재건축에 대한 기대감으로 폭등을 했었는데 재건축기대감이 없어진 지금, 목동의 거래나 시세는 하락을 면치 못하고 있다고 본다. 높은 지분으로 인해 세부담은 많고, 재건축은 요원하기 때문이다.
위에서 4가지 정도로 지난 시기의 목동 아파트 가격의 하락을 살펴 보았다.
단기적으로는 가격상승은 힘들지 않을까 싶다.
그 이유는 이명박 정부에서도 대출규제는 지속할 가능성이 많고, 재건축도 아직은 시기 상조이기 때문이다.
다만 10년 이상의 장기적으로 본다면 엄청난 시세분출이 있을 것으로 생각된다.
10년만 있으면 건축연한이 32년이 넘어가게 된다. "22 + (건축연도-1980) x 2"
10년후 재건축의 대상이 될 수 있다는 것인데 분당과 달리 튼튼하게 지어진 목동의 아파트들이 승인을 받을 수 있을 지는 의문이긴 하다.
목동은 지분이 많기 때문에 추가부담금 없이 평수를 2배 이상 받을 수 있다고 알려져 있다.
이 재건축으로만 봐도 엄청난 폭발력을 가진 것이긴 하지만 실제 이야기하고 싶은 것은 다른 것이다.
그동안 강남은 주변지역에서 강남으로 진입할 수 있는 여력을 가진 사람들이 많은데 비해 목동은 주변과 가격차이가 많이 나기 때문에 수요층이 두텁지 못하다는 단점을 가졌었다.
하지만, 앞으로도 그럴까?
상암동이나 마곡지구등의 개발이 되면 목동이 더 가라앉을까?
마곡지구와 관련된 동호회에서는 마곡지구가 개발되면 목동사람들이 몰려올 것이라고 기대한다는 글을 본 적이 있다.
그러나 내 생각은 다르다.
부의 커뮤니티는 단기간에 형성되기 힘들다. (타워팰리스와 같은 주복은 제외)
오히려 목동의 가치가 더욱 올라갈 것이라고 본다.
상암이나 마곡 등에서 목동으로의 진입이 예전보다 쉬워질 수 있기 때문이다.
또한, 직주개념에서도 상암 DMC, 마곡의 R&D 시티등 목동에 충분한 수요를 공급해 줄 수 있을 것으로 보며, 상기의 개발계획과 맞물려 목동의 재건축이 논의되기 시작하면 엄청난 시세분출이 일어날 것으로 예상된다.
그렇다면 투자의 시기는?
올 한 해 상승은 힘들지 않을까 싶다.
다만, 내년 초 9호선의 개통과 더불어 한신/청구와 1단지를 중심으로 가격상승이 일어날 수 있을 것이다. 올 한해 목동의 부동산 가격은 횡보나 약상승을 보일 것으로 예상한다.
이는 타지역의 가격상승과 좀 더 대비가 될 것으로 보여지며 올 여름이나 가을이 매수에 있어서 가장 적합한 시기가 아닐까 싶다.
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등록일 2008/04/01 | 조회 3064 
