서울 노원구 집값이 들썩이는 까닭은?
매경이코노미 기사전송 2008-04-09 14:20
“상계동 집값이 이렇게 뛴 적은 처음이에요. 매물은 아예 씨가 말랐고요. 그나마 하나씩 나와도 실수요자들이 사려 들면 주인이 되레 가격 높이고 물건을 거둬들이죠. 언제까지 집값이 오를지 모르겠네요.”(상계역 앞 연세부동산 관계자)
노원구 집값, 왜 뛰나
‘저평가’ 인식에 소형 평형 실수요 몰려
요즘 강북 부동산이 재평가받고 있는 이유는 뭘까.
무엇보다 강북권 재개발에 따른 주택 수요 증가를 빼놓을 수 없다. 강남권이나 신도시에 전세로 거주하던 실수요자들이 빚을 내 아예 노원구를 비롯한 강북권 주택을 구입하려는 분위기가 형성됐다.
양용화 외환은행 부동산팀장은 “강남권에 비해 저평가됐다는 인식이 많고 뉴타운 개발로 강북권 주거여건, 교통환경이 개선되고 있는 점이 인기요인으로 작용했다”고 밝힌다.
투자 관점에선 강남권 가격 상승세가 강북 용산권과 뉴타운 가격 상승으로 이어지고 이런 여파가 수도권 전역으로 퍼지는 분위기도 한몫했다. 지난해 기존 지역 집값 상승에서 소외됐던 강북권 집값이 ‘상대적인 가격 격차 해소’ 과정에서 오르고 있는 셈이다. 분양가 상한제를 기다리는 수요자들 때문에 전세금이 급등한 것도 매매가격을 끌어올리는 데 일조하고 있다. ‘중소형 전세수요 증가→전세매물 품귀, 전세금 상승→소형 매매수요 전환’으로 이어지고 있다는 얘기다. 이 때문에 실수요 관점에서는 ‘수급 불균형’이, 투자수요 관점에서는 ‘가격 불균형’ 현상이 나타나고 있다.
김신조 내외주건 대표는 “최근 수도권 주택 공급이 주로 중대형 위주로 이뤄지면서 소형 주택 공급이 부족했다”며 “신혼부부나 독신자 등 1~2인 가구가 증가하는 추세와 맞물려 서울, 수도권 전체적으로 수급 불균형이 나타난 것”이라고 밝힌다.
그런데 왜 굳이 노원구가 뜨고 있을까.
노원구 중계동 일대는 강북권에서 단연 교육여건이 좋다. 중계동 은행사거리의 학원 밀집지는 강남 대치동과 맞먹을 정도로 우수한 학군을 자랑한다.한태욱 대신증권 부장은 “서울 대표적 학원 밀집지인 대치동, 목동이 해당 구 집값 상승을 주도했기 때문에 중계동 역시 강북권 대표적인 교육 중심지로 집값 상승세를 이끌고 있다”고 설명한다.
또한 공릉동 일대 재건축을 시작으로 주변 지역 재개발, 재건축 사업이 활발하다. 재건축이 어려운 단지는 소형 평형 리모델링 부추김 현상이 나타나면서 집값에 기대가치가 벌써 반영돼 있다.
재건축에선 공릉동 태릉현대아파트가 첫발을 뗐다. 80년대 말 도시계획에 의해 아파트촌으로 형성된 이후 노원구에서 진행하는 첫 재건축 아파트 단지다.
학군 좋고 재건축·리모델링 기대 풍부
노원구에 복도식 아파트가 밀집된 것도 리모델링 기대를 부추겼다.
부동산써브에 따르면 서울 중소형 아파트(전용면적 85㎡ 이하) 가운데 복도식은 올 들어 평균 4.97% 오른 반면, 계단식은 1.47% 상승하는 데 그쳤다.양재모 한양사이버대 교수는 “15~20년 된 노원구 소형 아파트 대부분이 복도식이어서 리모델링 기대감이 반영돼 가격이 많이 올랐다”고 분석한다.
‘강북권 학원가 뉴타운’으로 꼽히는 상계뉴타운도 실수요자 관심을 끌었다.상계 3, 4동 일대 64만7414㎡에 2016년까지 9110가구(임대주택 포함) 규모로 조성된다.
이 밖에 중계본동 104마을 재개발, 성북역 민자역사 건립사업 등도 함께 추진된다.
향후 7~8년 동안 노원구 일대에 완료될 뉴타운, 재개발, 재건축, 리모델링 사업만 모두 28개 구역 2만1500여가구에 달한다.
김신조 대표는 “노원구 아파트 입주연한이 보통 15년 이상일 정도로 오래됐는데 그동안 중고밀도 개발에 따라 재건축이 어려웠다”며 “하지만 최근 리모델링 바람이 불면서 이 일대 아파트 가격이 재평가된 것도 가격 상승세에 일조했다”고 밝힌다.
교통여건도 좋아지고 있다. 경전철 노선이 확정됐고 서울외곽순환도로가 완전히 개통되는 등 그동안 ‘최대 취약점’으로 지적됐던 교통난이 해소될 기미를 보이고 있다. 공장 등 유해시설도 별로 없고 수락산과 불암산이 위치해 쾌적한 자연환경을 자랑한다. 지하철 4호선과 7호선이 이곳을 지나면서 도심과 강남 접근성이 개선돼 ‘베드타운’ 역할을 충분히 수행하고 있다는 분석이다.상권 면에선 서울 도심과 멀어 오히려 노원역 인근 상권은 탄탄하다는 평가를 받고 있다. 노원구는 서울의 25개구 중 가장 인구가 많은 데다 소비력도 강하다.
호재만 본다면 큰 오산. 단점도 많다. 주거환경은 좋지만 강북권에서도 가장 북쪽에 위치해 교통환경 개선에 분명 한계가 있다. 소형 평형 위주의 대규모 주거단지가 밀집해 전통적인 부유층 선호 지역이 아니라는 점도 노원구 가치를 높이기 힘든 요인이다. 거주인 구는 많지만 그에 걸맞은 문화 및 편의시설이 부족한 것도 아쉽다.
주요 호재 중 하나인 리모델링 가치도 그리 크지 않을 것으로 보인다. 리모델링을 할 경우 소형 평형은 전용면적이 30% 증가해도 66㎡(20평)가 86㎡(26평) 정도로 증가하는 효과에 그쳐 투자금액 대비 확장효과가 크지 않다는 지적이 나오고 있다.김신조 대표는 “대체로 노원구 아파트들은 중밀도 소형 아파트 중심이라 강남권 재건축 단지와 같은 중대형 중심의 고급 주거단지로 개발하는 게 사실상 불가능하다”고 밝힌다.
지역경제를 살릴 만한 산업이 없는 것도 문제다.
최현일 열린사이버대 교수는 “지역을 대표할 만한 상징성을 가진 랜드마크 단지가 없다”며 “앞으로 상계뉴타운 등이 개발된다면 지역경제를 살릴 수 있는 산업을 육성하는 한편 이곳을 대표하는 랜드마크 단지 개발도 필요할 것”이라고 내다본다.
노원구의 미래위상
서민 주거지 → ‘강북 1등’ 주거지 기대
강남과 비교해보면 강북 대부분 지역들이 지정학적으로도 구릉지이거나 역사적으로 초창기 도시다 보니 기반시설이 열악한 게 사실이다.
이런 점과 견줘보면 노원구가 강북권에서 유일하게 도로, 편의시설, 교육 면에서 골고루 기반시설이 갖춰졌다는 평가를 받고 있다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 “뉴타운, 리모델링, 재건축 등의 개발 호재가 순조롭게 진행된다면 80년대 상계, 중계동 일대에 대단위 아파트 단지가 조성돼 신흥주거지로 자리매김했던 때의 명성을 되찾을 수도 있다”고 밝힌다.
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등록일 2008/04/10 | 조회 1800 
