최근의 주택동향을 잘 설명해 주셨네요.
수원,용인,화성 등의 중소형아파트의 상승을 예측하고 있습니다.
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< 다음은 어디인가? >
가수요가 실수요를 자극하여 연쇄적으로 가격 확산이 되었다는 아기곰의 ‘가설’이 맞다면, 그 다음 어디가 오를 것인가를 예상하는 것은 그리 어려운 일이 아닙니다. 양도세 중과를 피할수 있는 곳이 제1순위가 될것이기 때문입니다. 그러나 저가 주택의 상승세가 확산되면서 서울 및 수도권에서 기준 시가 1억원짜리 매물이 점점 찾기 어렵게되었습니다. 양도세 일반 과세를 받을수 있는 기준이 현재가 아닌 2년후에도 기준 시가 1억원 이하가 되어야 하기때문입니다.
왜 2년의 시간이 필요한가하면, 일반 과세는 기간별로 1년 미만 보유시 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시 40%의 양도세를 내야 하며, 2년이 넘어야 비로서 양도차익에 따라 9~36%인 저율의 세금을 내게되어 있기 때문입니다. 이에 따라 다주택자가 투자용 저가 주택을 사는 경우에는 적어도 1년에서 2년 이상 보유를 해야 수익성이 있습니다. 1가구 3주택자의 경우 기준시가 1억원 이하의 저가 주택을 1년 이상만 보유하다 판다하더라도 양도차익의 40%만 세금으로 내면 되기때문에, 원래 내야할 60%의 세금보다는 이익이 있다는 의미입니다. 2년 이상 보유시에는 수익율이 훨씬 높아지겠지요.
이런 면을 고려해 보면 지방 소재의 주택도 상승 대열에 합류할 가능성이 있다고 생각할수도 있습니다. 지방 소재 주택의 경우는 기준시가 3억 이하면 양도세 중과세 계산시 주택수에서 제외되기 때문입니다. 그러나 지방의 경우 미분양 물량이 넘치고, 주택보급율이 충분하기 때문에 실수요가 따라 붙기에는 한계가 있다고 봅니다. 이에 따라 수도권과 가까운 일부 지역을 제외하고는 환금성 자체에까지 문제가 생길 것이기 때문에 이들 지역이 상승할 가능성은 높지 않습니다.
그러면 일부 언론에서 지적하는대로 강남권은 어떨까요? 앞서 설명드린대로 양도소득세 중과 규정과 DTI 규제때문에 고가 주택은 투자처로서 실익이 크게 없습니다. 다만 강남권은 실수요자가 많은 지역입니다. 강북이나 수도권 지역이 많이 오르면 이들 지역을 팔고 강남권으로 들어오려는 수요가 많습니다. 이때문에 강북이나 수도권이 오르고 나면 다음 번에는 강남권이 오를 것이라는 전망이 자연스럽게 나오는 것입니다. 더구나 1년 반동안 이렇다할 상승이 없었으므로 오를 때도 되지 않았나 하는 기대감 섞인 전망도 있을 것입니다.
그러나 현재 상승세를 타고 있는 것은 강북이나 수도권의 고가 주택이 아니라 저가 주택입니다. 강북이나 수도권의 저가 주택을 판다고 해도 강남권에 진입하기에는 자금적인 측면에서 갭이 많이 벌어져 있다는 점과 현재의 금융 규제하에서는 이러한 갭을 메울만한 대출이 어렵기 때문에 현재의 저가 주택 상승세가 강남권 주택의 상승세로 직접적으로 연결되기에는 어려움이 많습니다.
더욱이 강북 및 수도권 저가 주택의 상승세는 DTI 규제로 인해 수요가 일부에 집중되서 벌어진 만큼 그 동안 상승을 이끌었던 대출 규제가 어느 시점부터는 상승을 가로막는 유리 천정이 될수 있습니다. 다시말해 같은 지역내에서도 6억원 이상의 고가 주택으로 이러한 상승세가 번져가기에는 한계가 있다는 뜻입니다. 이런 이유로 고가주택이 많은 강남권에까지 상승세가 확산되기는 어려워 보입니다. 현재 벌어지고 있는 강북이나 수도권의 상승 원인과 과거 강남권의 상승 원인이 다르기 때문입니다.
오히려 강남권보다는 지난해이후 하락세를 보였던 경기 남부 지역 (용인, 화성, 수원)으로 번질 가능성이 더 높습니다. 이번 상승 원인을 놓고 볼때, 강북이나 수도권 지역과 강남권이 가지고 있는 공통 분모보다는 경기 남부 지역의 유사성이 더 크기때문입니다.
물론 강남권 주택중에서도 재건축등 별도의 호재를 가지고 있는 곳은 예외입니다. 즉, 이들 지역이 상승한다고 해도 그것은 강북 지역이나 수도권 지역 저가 주택의 상승과는 별개의 사안이라는 뜻입니다. 그러므로 강남권에 있다는 이유만으로 과거처럼 무차별하게 오를 가능성은 적다고 할수 있습니다.
< 중략 >
나머지는 아기곰 동호회에서 확인 바랍니다.
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등록일 2008/04/14 | 조회 1488 
