강동구가 저평가되어 있고 재건축에 대한 열받는(?)심정 공감합니다..
하지만 강동구 재건축이 국회의원선거가 모든 것을 좌우한다고 생각하지는 않으며 또한 강동구 국회의원 공약에는 분명히 재건축 규제완화가 9호선 강동연장과 함께 핵심공약으로 되어 있으며 강남이나 서초 송파쪽도 재건축완화와 종부세 완화가 또한 핵심공약이었습니다...다만 뉴타운에 파묻힌 느낌은 있습니다.
재건축은 기본적으로 서울시와 현정부의 정책방향에 사실상 좌우된다고 보여지며 규제완화는 어떠한 형태로든 이루어진다고 봅니다.
재건축문제는 현정부에서 어떠한 식으로든 결론을 내어야 하는 분위기이며 또한 경기부양이란 측면, 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하는 측면, 그리고 잠실재건축이후에 강남권 공급이 사실상 없다는 측면 등 여러가지를 감안했을 때 현시점에서 재건축규제로 공급을 계속막는다면 정권후반기에 또한번에 수급 논리에 의한 가격폭등이 예상되므로 부작용을 최소화 하는 방향에서 재건축을 완화할 것입니다.
개인적으로는 주택가격안정에 가장 큰 효과를 보인 대출규제를 지속하면서 재건축 규제를 완화할 것으로 보입니다. 이경우 폭등할 가능성은 아주 낮으며 공급후에는 장기적으로 가격안정을 가지고 올 수 있기 때문입니다. 잠실 재건축 공급폭탄이 이를 증명해 준다고 보여집니다.
다만 시기와 규제완화 수준에는 차이가 있다고 봅니다.
1단계로는
- 개발이익환수 장치 단순화 작업
- 용적률 상향 (20% 이내에서 예상)
- 용적률 대폭상향시는 인센티브형태로 개발이익환수와 연동예상
- 2종저층 층고완화
1 단계에서는 고덕주공이나 개포주공 둔촌주공이 재건축에 탄력을 받을 것입니다. 다시말해 강동구 재건축이 가장 탄력을 받습니다. 최소한의 규제완화로 공급확대효과 극대화를 할 수 있기 때문입니다. 개인적으로 금년 하반기로 예상됩니다. 이는 잠실 재건축이 끝나는 시점에 가격안정으로 이 시기를 택할 가능성이 높습니다. 또한 강남권에 추가공급이 없기 때문에 빨리 진행할 것으로 보입니다. 재건축 절차 기간 단축도 그러한 측면에서 이해됩니다. 또한 용적률이나 층고완화는 서울시 권한이기때문에 입법 등의 절차도 필요없이 빨리 할 수 있습니다.
2 단계로는
- 1단계에 추가로 소형평형의무비율 완화 및 폐지
- 임대주택 건설 의무 완화 및 폐지
이 경우는 은마아파트를 비롯한 중층재건축이 추가로 탄력을 받을 것입니다. 하지만 중층의 경우 공급확대효과가 저층보다 높지 않고 집값을 자극시킬 가능성이 높고 또한 법개정도 필요합니다. 집값이 안정세가 확연하고 경기부양 정책을 추진한다면 정권 후반기에 추가로 완화할 가능성이 있습니다.
3 단계로는
- 재건축 조합원 지위양도
- 안전진단 완화
- 재건축 연한 단축
이 경우는 대대적인 경기부양을 하면 모를까 사실상 어려울 것으로 보입니다.
따라서 강동의 2종인 고덕이나 둔촌의 재건축은 어떤 식으로든 현정부하에서 탄력을 받을 것이며 3종인 중층은 경기나 정부정책에 따라서 탄력을 받을 소지가 충분히 있습니다.
강동재건축은 재건축시 공급효과가 크며 대지지분이 넓은 특징이 있고 교육.환경 등을 감안했을 때 현저히 저평가되어 있으므로 향후에도 발전가능성은 아주 높다고 보며 재건축후에는 중상류층의 커뮤너티 형성으로 무형의 시너지 효과도 아주 높다고 봅니다.
-님의 다른글보기
등록일 2008/04/18 | 조회 2972 
