양도세 물어도 부동산재테크 가능하다
프린트 이메일 스크랩 김경원 기자 | 04/21 15:44 | 조회 439
주택이 아닌 부동산을 취득한다면 다주택자가 되어 납부하게 되는 양도소득세 중과의 문제를 생각할 필요는 없다. 그러나 1가구 다주택자가 되는 것이 무서워서 부동산경매를 하지 말아야 하는가에 대한 딜레마에 빠진다. 강남에 약 10억원 가량의 아파트 1채와 1억원 가량의 현금을 보유하고 있는 주부 K씨는 부동산경매를 통해 재테크를 해보고자 작년 3월에 교대역 소재의 광운대학교 경영대학원 산학협력 ‘한국부동산칼리지’에서 약 4개월 과정의 교육을 이수, 양도소득세에 관한 지식을 쌓았다.
1가구 1주택자는 서울의 경우 3년 보유에 실거주 2년이면 해당주택은 비과세(단, 6억초과분이 있다면 초과분에 대해서만 과세)가 되고, 2주택자가 1주택을 양도하면 양도차익에 대하여 양도소득세 50%(단 2주택자가 되면서 먼저 보유하고 있던 비과세 적용 주택을 1년 이내에 매도하면 중과세 적용이 되지는 않는다), 3주택 이상자가 보유주택 중 2주택자가 될 때까지 양도하는 주택에 대해서는 60%의 중과세율을 적용받게 된다.
K씨는 2주택자나 3주택자이상이 되어 중과세를 내더라도 50% 또는 40%라도 남는다는 인식을 갖고, 2007년 6월경 서울 서대문구 홍제동 균형발전촉진지구 내의 소규모 빌라형아파트 29평형이 감정가 1억7000만원에 경매물건으로 나와 있는 것을 보고 현지의 부동산중개업소를 통하여 시세조사를 해보니 1억8500만원 정도의 가격은 나가는 물건이면서 미래가치도 높은 것으로 판단되어 1억7300만원에 낙찰을 보고, 취득으로 납부하는 세금 등과 소유권이전비용을 합하여 총 1억8000만원의 비용이 들게 되었다. 잔금납부시 담당교수가 소개를 해준 제1금융권에서 경락잔금대출을 1억2000만원을 받고, 본인이 6000만원을 부담하여 해결한 후 집행관의 도움 없이 세입자를 설득하여 내보낸 즉시 세를 1억3000만원에 놓고 그 보증금으로 대출상환을 하였으니 결국 이 물건에 5000만원이 투자되었다. 그래서 그녀는 인생 처음으로 경매물건을 낙찰을 보는 희열을 맛보면서 1가구 2주택자가 되었던 것이다.
물론 초보자에게 쉽지만은 않는 과정으로 보증금을 1200만원이나 떼이는 임차인이 거주하고 있었지만 대항력이 없는 임차인이라 법원집행관에게 인도를 맡기면 된다는 등 실전 담당교수에게 충분한 자문을 받았다. 이후 취득물건의 가격상승을 노리고 있던 K씨는 담당교수로부터 2007년 11월경 서울 광진구 구의동소재의 빌라가 2005년도에 감정이 되어 감정가 1억1000만원으로 현시세(1억8000만원)보다는 상당히 저평가가 된 채나와 있는 경매물건을 추천받았다. K씨는 이의 취득으로 1가구 3주택자가 되어 60%의 중과세를 무는 것을 감수하더라도 40%는 남는 것이니 ‘500만원 정도만 남아도 된다’는 생각에 1억5700만원의 입찰가격을 써서 34대 1의 경쟁을 뚫고 낙찰을 보았다.
이 결과 취득으로 납부하는 세금 등과 소유권이전비용을 합하여 총 1억6200만원 정도의 투자금이 들어갔다. 금년 2월에 임차인을 내보내고 현재 부동산에 이를 매물로 내어 놓고 있는데, 지금 서울의 빌라 가격이 ‘재개발’이라는 이슈에 맞물려서 가격이 예상외로 치솟아 현재 2억1000만원의 시세가 형성되어 있어서 생각보다 더 큰 이윤을 바라보고 있다. 그리고 첫 번째 취득한 경매물건을 금년 4월 초에 2억2000만원에 매도하여 이것부터 먼저 양도세를 60%를 내게 된다는데, 5000만원 투자하여 그래도 10개월 만에 약 1600만의 재테크에 성공이 되고, 두 번째 취득한 물건이 지금 당장 매도되면 양도세를 50% 중과 적용을 받게 되니 5개월만에 약 2500만원 소득은 확보한 셈이다.
K씨는 “1가구 3주택자가 되어 양도차익에 대하여 중과세 적용을 받더라도 양도소득세를 당당하게 지불하고도 남는 것이 있다면 이를 무서워하지 말고 도전해보는 것이 필요하다”며 “권리분석과 현장조사요령을 터득하게 해주면서 경락잔금대출, 경매취득에서 인도까지의 경매절차를 완벽하게 자문해주는 실전 전문가들의 조언도 큰 도움이 됐다”고 밝혔다.
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등록일 2008/04/21 | 조회 1559 
