과천 용인 분당 평촌 등 신도시 버블세븐은 완전히 망했고 양천 송파는 속락 중이며 그나마 강남만 약보합세로 그럭저럭 버티고 있지만 이마저도 오래가지 못할 듯합니다.
대세는 서울 도심 즉 강북이며 향후 최소 20년은 갈 것입니다. 확정 된 1,2,3차뉴타운만 10년 내에 완료돼도 강북은 환골탈퇴합니다. 4차 뉴타운 당분간 지정안한다지만 1,2,3차에서 제외된 25년이상 노후화된 강북을 더 이상 방치할 수는 없으며 추가 재개발은 조만간 닥쳐 올 필연입니다. 강북대세 확실합니다.
(아래는 펌)
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[르포 : 과천시 현장취재] 과천, 불황의 끝은 어디?
제 공 스피드뱅크
- 재건축 단지 사업성 부족으로 모두 일단 정지
# “재건축 규제 완화는 바라지도 않아요. 그냥 거래라도 원활하게 돌아가면 좋겠어요.” 과천시 별양동에 위치한 S공인중개사무소 관계자의 말이다. 요즘 과천시에서 아파트 매매 거래를 찾기가 쉽지 않다. 대형은 말할 것도 없고 소형아파트의 경우도 워낙 고가인 까닭에 가격부담을 느낀 구매자들이 거래에 신중한 태도를 보이고 있기 때문이다. “매수세가 없어 평형에 상관없이 매매거래가 모두 정지됐다. 가끔씩 급매물만 거래 되는 상황이다”고 전했다.
# “과천시에서 재건축을 추진중인 단지는 모두 정지 상태입니다. 지금 규제들로는 도저히 조합원들이 추가부담금을 감당할 수가 없어요. 또 대출규제도 있고 보유세가 이렇게 높으니 누가 사겠습니까?” 과천의 재건축이 중지된 상태는 매수세에도 영향을 미친다. 원문동의 J중개업소의 관계자는“재건축 등 부동산 억제 정책이 풀린다는 소문이 들리긴 하지만 언제가 될지 확신할 수가 없기 때문에 급매물이 나오지만 사려는 사람은 더 없다”고 말했다.
한때 강남이 부럽지 않을 정도로 높은 오름세를 보였던 과천시가 작년부터 계속되는 하락세를 보이고 있다. 이런 과천시의 장기적인 하락세는 재건축 규제로 인해 투자가치가 손실되고 DTI규제로 대출이 제한되어 매수세가 사라졌기 때문이다.
실제로 별양동 주공2단지 60㎡(18평형)의 경우 2006년 12월에 매매가 9억~10억2000만원 선이었지만 2008년 4월 14일 현재는 7억7000만~8억2000만원으로 무려 1억6500만원이 하락했다. 과천시의 대부분의 아파트가 최고점이 2006년 12월에 비하여 10% 이상 하락하였고 많게는 20%의 하락세를 보였다.
호가가 많이 떨어졌음에도 여전히 수요자들은 부담을 느끼고 있어 거래가 이루어지기 힘든 상황이다. 매수세가 없어 거래가 안되지만 그 중 가끔씩 급매물이 나온 경우에만 거래가 이루어 진다. 한 중개업자는 “재건축 사업이 불투명해지고 대출규제로 자금을 막아버리니까 도대체 찾는 사람이 없다. 2007년부터 1년 반 동안 3건밖에 거래를 못했다.”며 토로했다.
◆과천시 매수세 왜 없나?= 2007년부터 시작된 저가의 소형아파트 선호 현상이 전역에 퍼지면서 매수세 부족은 더욱 심해졌다. 2007년에 과천시 100여 개의 중개업소에서 총 127여건의 기록할 정도로 거래가 안돼 문을 닫는 중개업소도 있을 정도였다.
과천의 주공 아파트는 3.3㎡당 4000만원을 육박할 정도로 가격대가 높은 편이며 6억 이상의 고가 아파트가 많아 양도세와 보유세의 부담이 큰 편이다. 올해는 작년보다 상황이 나아졌지만 뚜렷한 정책적 변화가 예측되지 않는 상황에서 여전히 매수세가 없어 거래가 힘든 편이다.
(좌:10단지 내부 전경, 우:11단지 외부 전경)
또 과천 하면 떠오르는 ‘명문 학군’ 이미지가 2002년 고교 평준화 이후로 조금씩 사라졌다. 경기도에서 3대 명문이라는 과천고의 학구열과 높은 명문대 진학률로 인해 서울과 경기도 전역에서 이사를 올 정도로 학군 수요가 많았지만 지금은 과천고로 인해 이사오는 집을 찾기 어렵다.
대형 학원의 부족도 과천의 학군수요가 줄어드는데 한 몫 했다. 사교육이 중요시되면서 대치동, 목동, 분당 일대에는 대형 학원가가 많이 들어섰다. 하지만 과천의 경우 인구가 적어 시장성이 작고 학원보다는 과외 중심의 사교육이 더 선호되면서 대형 학원들이 들어서지 않았다. 이런 학원가 부족으로 유명 학원가가 근접한 곳으로 집을 옮기기 위한 매도자도 나왔다.
(좌·우:과천시 상업 지역)
중앙동의 D중개업소 관계자는 “서울과 같은 유명 학원들이 없는데다 과천 아파트의 가격이 예전에 비해 많이 올랐고 고교 평준화로 학군 메리트가 떨어지면서 일부러 과천까지 오는 학군 수요는 찾아보기 힘들다.”고 전했다.
◆과천의 재건축 상황은= 과천시는 재건축 ‘예정단지’로 이루어 졌을 정도로 재건축에 의한 영향력이 크다. 모든 단지가 준공년도가 오래되어 재건축을 추진 중 이거나 향후 추진할 단지들이다. 과천시는 2006년 10 월 재건축의 영향으로 강남과 같은 높은 상승세를 보였지만 8.31정Ⅰ?3.30정책 후 하락세를 보여 왔다.
(좌: 2단지 안전진단 통과 포스터, 우: 2단?내부 전경)
지금까지 과천에서 재건축을 추진 중이거나 추진했던 단지는 주공2·3·6·11·12단지이다. 11단지는 2007년 4월 완공하였고 3단지도 올해 7월말을 목표로 하여 현재 준공검사기간이다. 6단지는 재건축 추진위원회까지 구성했다가 해산되면서 전면 철회했다.
(좌: 3단지 외부 전경, 우: 3단지 입구 모습)
12단지는 사업승인인가까지 받았지만 현재 추가부담금과 전매제한 문제로 조합원들끼리의 의견 마찰로 진행이 중지된 상태다. 2단지 역시 안전진단을 통과하고 조합설립인가를 받아야 되지만 사업성 부족과 조합설립 시 전매제한이 되어 거래를 못하기 때문에 조합설립을 차일피일 미루고 있는 실정이다.
이들 단지는 개발 이익 환수와 임대주택 의무건립이 시행되자 조합원의 추가부담금이 크게 높아졌다. 이에 따라 사업성이 떨어지며 재건축 추진 단지는 모두 ‘일단 정지’로 긴 숨 고르기를 하고 있다.
◆DTI와 세금 부담도 매수세 부족한 원인= 과천은 수도권에서 가장 살기 좋은 곳으로 유명하다. 평촌과 안양에서는 여전히 ‘과천 입성’이 목표인 주민이 많다. 하지만 DTI규제로 자금 조달이 힘들고 보유세와 거래세가 늘어나면서 지금은 매수세가 고개를 숙인 상태다.
중앙동의 D중개사무소 관계자는 “현재 찾는 사람이 없는 이유는 세금 폭탄과 DTI가 있기 때문인데 이런 규제가 있는 한 매수세가 다시 살아나기 힘들다. 재건축 진행도 힘든 상태인데 높은 가격을 뒷받침 해줄 메리트가 없어 매수 부족은 당연하다.”고 말했다.
지난 4월 9일 총선 전에 반짝 수요가 있었다. 총선 후 규제 완화로 급격한 변화를 예상한 수요였다. 이런 시점에서 새 정부의 각종 규제들의 완화가 이루어지지 않는다면 과천시의 오름세는 당분간 보기 힘들 것으로 예상된다.
종합 부동산세의 부담으로 6월1일 재산세 기준일을 피하기 위해 급매물을 포함한 매물들이 꾸준히 나오고 있는 상황에서 거래 없이 꾸준하게 쌓인 상태다.
스피드뱅크 최웅진 연구원(www.speedbanak.co.kr)
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등록일 2008/04/23 | 조회 2085 
