중동신도시(1991)와 상동택지개발지구(2002)는 11년정도 차이가 납니다 .이로인해 중동신도시와 상동택지개발지구(신도시) 아파트 평당시세는 200정도 차이가 나지요~ 상동APT평당가 (현제시세) 1440만원
그럼 뉴타운지역 아파트는 상동보다 200정도 차이가나겠지요~~ 평당 1600으로 계산할께요(최소로 잡았습니다)
인근 재건축 약대주공 분양가예상 평당 1천985만5천원
66층 리첸시아중동 평균 분양가 1천944만원
평당 1600은 결코 높은 금액이 아니죠~테클은 정중히 사양합니다 .
ex)무상지분율 구하는법 (비례율)
대지지분 (자기집 대지지분평수*) ex) 17.8(*) X 125% = 22.25평 (무상지분율)*뉴타운 단지는 비례율이 맞습니다.
비례율...이해없이 투자하지 마라
개발이익률이라고도 말하는 비례율은 개발사업을 통해서 발생하는 개발이익을 조합원에게
배분하는 방식과 비율을 의미하는 것이다.
비례율은 평당 분양가, 평당 건축비 및 용적률에 의해 결정되는데 이는 관리처분이후에나 확정이 되고 그 이전에는 세 가지 변수를 가정해서 추정할 뿐이다.
비례율이 높을 수록조합원에게 유리함은 말할 나위 없다.
따라서 비례율이 높은 재개발 구역은 단어 자체가 높은 사업성을 가진 지역이라는 의미를 내포한다.
비례율의 계산공식
{(사업후 토지 및 건축물의 총액-총 사업비용)나누기기존 토지 및 건축물의 총 평가액}*100이다
쉽게 말하면 재개발사업을 하기전과 완료 후의 재산가치 차이가 얼마인지를 표시한 것으로 비례율 100%를
기준으로 숫자가 늘어날수록 사업성(투자성) 좋다.
그러나 일반인이 비례율을 산출하는 것은 쉽지 않다.
이때는간단한 방법을 통해 추정이 가능하다.{(총 공급가구 수-임대아파트 가구 수)나누기 조합원 가구 수}*100
의 산식이 바로 그것이다.
ex) 즉...가재울 4구역의 경우
총 공급가구 수(4027)-임대아파트 가구 수(711) 하면 3316 거기에 나누기 조합원 가구 수를 하면 정확히 몰라 2150
필지로 계산 1.54 거기에 * 100을 하면 비례율 154
즉 가재울 4구역의 단순계산 상 비례율(무상지분율)은 154%가 됩니다.
아직 비례율 산출이 안돼지만 125%면 높게 잡은것도 아니고
낮게 잡은것도 아닙니다. 평균치 입니다.
* 조합원은 취,등록세 감면
* 등기전 1회 매매 허용 (프리미엄 붙혀 팔수 있음)
* 동.호수 추천 우선권 로얄층 배정확률 높음
* 일반 분양가에 비해 20% 낮은 가격에 분양 (일반 분양 평당 1600이라면)
조합원 분양 평당 1280 만원 ) 평당 -320만원 저렴
예를 들어서 48평 아파트를 입주 한다고 가장하면
48평 - 22.25평(무상지분율=비례율) = 25.75(분담금비용 평수)
일반분양 가격 1600 x 48 = 7억 6800만원 조합원 분양 1280 x 25.75 = 3억 2960만원(분담금)
(일반분양 가격)7억6800만원 - (조합원 분양가격) 3억2960 = 4억3840 만원 이익 (-투자금 즉, 집을 산가격을 빼야죠~
- 투자금 ex)1억6천 집매입 4억3840 -1억6000=2억7840 순이익
그럼 자기집 계산하는 방법이 나왔나요~~ 43840 / 17.8(자기집지분) = 지분당 2460 만원
시세가 뉴타운 완료시 최소한 지분당 2460 만원 이네요~
부동산 업자의 농락에 넘어 가시지 마시고 왠만하면 매매 하지 말아요~~
각자 계산해보시고 정 급하신 분들은 매도 가격을 직접 정하시고
부동산에 가셔서는 정한 가격에 팔아달라고 하시면 피해는 덜보실겁니다..
부동산업자의 농락에서 피해보지 마시길......
구옥이라서 땅값만 계산 했습니다.
신축은 건물값도 계산하세요~~
대지지분이 작을수록 더 가격이 높아지네요 ^^**
기반시설비용 천만원정도 감안하세요~
(무상지분율 중에서 1평정도 감안하면 돼겠네요~ 임대아파트 1평) 총2평 확실하진 않지만...
무상 지분율은 뉴타운구역의 용적율에 따라 틀리오나 이정도 수준입니다.
재건축 보다는 뉴타운이 좋고 뉴타운 지구중에서도 정부의 규제가 심한곳 토지거래 허가구역(도촉법)이 좋구요~~
무상지분율이 있기때문에 기반시설하고 임대아파트 건립도 무상지분율에서 빠지는 겁니다..
추후 어떤식으로 될련지는 확실히는 모르지만. 그렇기 때문에 가격이 상승하는 겁니다.
뉴타운 지구도 늘어나는 용적율에 따라 무상지분이 늘어나구요~
감정평가는 보상가를 정하는거구요! 대지지분은 아파트 평수를 배정받는 기준으로 합니다.
대지지분이 클수록 싼이유는 대지가 클수록 투자금이 많아지므로 매수자가 없기 때문에
가격이 싼것이지 투자가치는 대지지분이 클수록 좋답니다.
4평이하는 가급적이면 신중히 생각 하세요~ 고강지구 같은경우는 용적율이 안나오고 조합원이
많기 때문에 잘못된 경우에는 현금청산 대상이 될수도 있습니다. 확실하지는 않습니다.
너무 걱정마시길..............
무상지분율(비례율) 같은 개념입니다.
정확한 비례율은 관리처분 단계에서 나오는것이 맞고요 편의상
여러분들의 이해를 돕기 위해서 무상지분율 125%라고 한것입니다 .
125%는 평균치 입니다.
이가격은 최소한으로 계산된 가격임을 참고하세요~
곧있으면 고액화폐가 발행됩니다. 5만원권,10만원권 예상 2009년도
그럼 화폐가는치 당연히 떨어질테고 엄청난 인플레이션 이 올꺼라 생각 됩니다. 급하지 않은 분들은 최대한 매수를 자제하여 주세요^^** 마땅한 투자처가 없다면 그냥 끝까지 가지고 가시길 당부합니다. 각자가 알아서 하시겠지만요^^**
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등록일 2008/05/06 | 조회 2036 
