"사업 추진 속도 빨라 지분값 들썩"
①사업 가장 빠른 영등포 신길뉴타운
정부의 특별법 지원을 받는 도시재정비촉진지구로 지정된 서울 뉴타운 시장이 술렁이고 있다. 이명박 정부의 도심 재개발 활성화 기대감에 매수세가 늘면서 뉴타운 내 낡은 주택 가격도 오름세다. 더욱이 이미 개발 계획이 확정된 곳에서는 투자 입질이 잦고 지분 호가도 껑충 뛰면서 거품 우려까지 나오고 있다. 서울 주거지형 17곳 중 이미 개발계획이 세워진 6곳을 중심으로 지구별 개발 내용과 시장 상황, 투자 유의점 등을 집중 분석한다.
영등포구 신길뉴타운(재정비촉진지구)은 서울시 3차 뉴타운 14곳 중 사업 추진 속도 가장 빠른 곳이다. 지난해 개발계획을 수립, 주민공람 절차를 마쳤다.
서울시는 지난해 11월 도시재정비위원회를 열고 영등포구 신길동 236 일대 146만9910㎡에 밀집한 노후•불량주택을 2015년까지 단계적으로 재개발 또는 재건축해 모두 1만8845가구를 짓는 내용의 '신길 재정비촉진계획'을 확정했다. 일선 구청이 주민들의 동의를 거쳐 만든 뉴타운 건설계획을 서울시가 승인해 계획결정고시를 한 곳은 신길뉴타운이 유일하다.
재개발•재건축 사업지 중 아직까지 조합추진위원회를 설립한 지역은 한 곳도 없다.
하지만 반대 여론이 거의 없어 올 하반기에는 여러 개의 조합추진위가 만들어질 것으로 보인다. 영등포구 관계자는 "신길뉴타운은 도시재정비촉진법이 생기기 전인 2003년부터 재개발이 추진됐을 정도로 주민들의 사업 의지가 강하다"며 "주민간 불협화음도 적어 사업 추진에 탄력이 붙고 있다"고 말했다.
계획대로 사업이 진행되면 이르면 내년 하반기엔 주택 분양이 가능할 것으로 업계는 내다보고 있다.
어떻게 개발되나…녹지율 높아져 주거환경 쾌적
신길뉴타운 사업 부지는 영등포구 신길동 236 일대 146만9910㎡로 단독주택과 다가구 주택이 밀집해 있다. 모두 16개 구역으로 나뉘어 개발된다. 다만 주택 노후도 요건을 충족하지 못한 보라매역 주변 6구역은 존치정비구역으로 지정돼 2010년까지는 개발이 유보된다. 신길뉴타운 내 신미아파트(13구역)와 남서울아파트(10구역)는 재건축 방식으로 추진된다.
현재 주택은 1만8181가구로, 사업이 끝나는 2015년에는 1만8845가구로 늘어나게 된다. 인구는 5만6730명에서 5만878명으로 소폭 감소한다. 주택규모별 비율은 전용면적 60㎡ 이하 30%,전용 60~85㎡ 이하 40%,전용 85㎡ 초과 30%로 확정됐다. 주민공람 당시(40:35:25)보다 중대형 주택 비율이 다소 높아진 것이다. 영등포구 관계자는 "공람과정에서 중대형 주택의 비율을 높여달라는 주민들의 민원이 많아 이를 반영했다"고 말했다.
현재 2.4% 수준인 공원 녹지비율도 지구 전체 면적의 10% 이상으로 대폭 늘어난다. 근린공원(5개)과 마을공원(5개)을 서로 연결하는 순환형 녹지체계도 조성된다. 도서관•종합복지센터•공연장 등 문화•복지시설도 5곳 신설되며 과밀학급 해소와 교육수요 등을 감안,중학교도 1곳 추가 신설된다.
또 중학교 1곳이 뉴타운 안에 추가로 문을 열며 도서관 종합복지센터 공연장 등 문화ㆍ복지시설도 5곳이 늘어날 예정이다. 이에 따라 뉴타운 내 기반시설 확보율은 지구 면적의 34.3%(현재 22.7%)로 높아져 쾌적한 주거환경으로 조성될 전망이다.
지분 쪼개지 적어 투자 매력
신길뉴타운은 다른 지역과 달리 '지분쪼개기'가 성행하지 않은 게 장점으로 꼽힌다. 신길동 H공인 관계자는 "지구 안에 다세대주택보다는 단독주택과 다가구주택이 대세를 이룬다"며 "지분쪼개기가 거의 없어 조합원 입장에서 투자성은 충분하다"고 말했다.
입지 여건도 좋은 편이다. 지구 북쪽에는 상업•쇼핑시설이 밀집한 영등포 부도심이 인접해 있고 여의도와도 가깝다. 용산국제업무단지까지는 자동차로 15분이면 닿는다. 남쪽으로는 구로디지털단지가 가깝다.
지하철 1호선과 7호선으로 둘러싸여 있어 교통여건도 좋은 편이다. 7호선 신풍역과 보라매역이 맞닿아 있고 5호선 영등포역도 가깝다. 신설될 지하철 10호선(구리시~여의도~안양시)과 경전철 신림선(여의도~서울대)이 뉴타운을 관통할 예정이어서 여의도 등과의 연계성이 한층 높아질 전망이다.
지난해 말 이후 부동산시장도 활기를 띠고 있다. 2006년 10월 토지거래허가구역으로 묶인 이후 거래가 크게 위축됐지만 이명박 정부의 재개발사업 활성화 기대감에 매기가 살아나는 분위기다. 신길동 굿모닝공인 김순배 사장은 "실거주 요건 등 토지거래허가를 받아야 하는 등 제약이 많지만 사업 진행이 빠르다는 이점 때문에 매입 문의가 꾸준한 편"이라고 전했다.
지분값도 오름세다. 서울지하철 7호선 신풍역 역세권인 신길7구역과 신길12구역 33㎡짜리 빌라 지분값은 3.3㎡당 3000만~3500만원 선으로 ？들어 500만~1000만원(3.3㎡당 기준) 올랐다. 이미 손바뀜이 여러 차례 이뤄진 까닭에 매물은 많지 않다. 일부 매물이 나와 있는 단독주택과 다가구주택은 대지지분이 100㎡ 안팎인 경우 3.3㎡당 1500만~1700만원 선을 호가한다. 연초 대비 100만원 가량 오른 것이다.
하지만 이미 집값이 많이 오른 만큼 지금 조합원 자격을 얻으려고 지분을 매입하는 것은 신중해야 한다고 전문가들은 지적한다. 뉴타운 내 109㎡ 기존 아파트값이 5억원 미만인 상황에서 지분을 사는 것은 건축비까지 감안하면 비용이 이 아파트 가격과 맞먹는다는 것이다. 다만 이미 가격이 많이 오른 상황에서 초기 자본이 많이 들고 한번 들어가면 시세 차익을 챙겨 나오기까지 꽤 오랜 시간을 기다려야 한다.
신길뉴타운 개발 개요
위치
서울시 영등포구 신길동 236 일대
면적
146만9910㎡
건립 주택
1만8845가구
인구
5만878명
용적률
230~250%
층수
최고 35층(평균 16~22층)
기반시설 확보 비율
34.3%
촉진지구
16개 구역(촉진지구 15곳, 존치정비구역 1곳)
사업 유형
주거중심형 뉴타운사업
자료:서울시·영등포구
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등록일 2008/05/07 | 조회 2777 
