1가구 2주택 양도세 중과 문제가 있으므로 투자와 주거를
모두 만족시키는 중고아파트 구입이 최선의 선택이 될 것이다.
15년 이상된 낡은 아파트의 경우 실제 재건축 될려면
준공일로부터 30년 이상 소요되기 때문에 주거만족도를 고려하지 않을 수 없다. 30평대의 경우 3000만원만 들이면 내부수리 완벽하게 할 수 있어 주거생활에 별 불편한 점이 없다.
해운대 우동 마린시티와 센텀시티권 15년 이상된 낡은
중층 중고아파트 구입시 입지와 관련하여 최우선 고려해야 할 요소는
1. 재건축 가능성 있는 아파트 선택
대지지분이 높을수록 투자가치 높다.
초역세권 학군 등 입지가 뒷바침 되면 더 큰 가치가 있다.
참고로 삼호가든 용적률 150%, 대우마리나1.2차(하나의 단지)의 경우
용적률 180% 정도로 추정 된다(추정 이유는 삼익비치 34평 대지지분
15평인데 용적률 180%).
재건축이 가까워질수록 토지와 유사하여 상승탄력이 크게 된다.
준공한지 23년된 삼호가든이 최근 1년간 상승탄력이 가장 컸던 이유이다.
2. 초고층 재건축에 걸림돌이 없는 곳
지난 4월부터 부산시 개정 조례 용도용적제 본격 시행으로 인해 향후
재건축시 준주거지역, 제3종주거지역 모두 허용용적률이 300% 이내로
제한된다. 제3종의 경우 준주거지역으로의 전환은 의미 없게 되었다.
따라서 건폐율을 낮추는 초고층 재건축의 가능여부는
쾌적성, 사업성 등과 밀접한 관련을 갖게 된다. 단, 초고층의 많은 문제점은
염두에 두어야 할 듯.
초고층 재건축 여부가 불투명할 경우 재건축 지연에 따른 금융비용과 직결되므로
매우 신중하게 판단할 문제이다.
3. 대로에 접해 있으면 더욱 높은 가치
대로와 접해 있으면 상대적으로 지가 높게 형성되고
초고층 건립시에도 걸림돌로 작용하지 않는다.
4. 주차문제
대부분의 낡은 중고아파트의 가장 큰 맹점은 주차난이므로 지하주차장 등
주차장이 잘 완비된 곳이 고려의 대상이다.
5. 전체 부지면적이 2만평 이상이고 1000세대 이상 대단지
아파트 부지면적이 작을수록 소규모 단지가 형성되므로
투자메리트 떨어진다. 따라서 부지면적이 클수록 높은 가치를 지닌다.
6. 평지
우리나라 산지가 70%에 이르므로 평지는 상대적으로 희소가치 있다.
7. 30평대 3bay 평면, 화장실 2개
이왕이면 30평대의 경우 3bay 평면과 화장실 2개이면 더욱 편리 하겠다.
* 위 7가지 고려요소는 입지와 깊은 상관관계를 지닌다는 점이다.
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등록일 2008/05/18 | 조회 3094 
