반포주공 4000만원 분양
강남은마/압구정/개포주공 재건축 착공
한남동 등 강북 블루칩 기본계획 확정
일련의 시나리오가 파노라마처럼 전개됩니다.
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강북 집값 추가 상승 자극할라
■ 뉴타운發 주거 대이동
재개발 지분값 올라 한몫 챙긴 실수요자
강북에 내집마련 서두를땐 상승 가능성
한 해 2만~3만가구가 동시다발적으로 움직이는 뉴타운발(發) 주거 대이동이 부동산 시장에 미칠 파장에 관심이 집중되고 있다. 21일 서울시에 따르면 서울에서는 연간 전체 가구 수(360만가구)의 약 20% 정도가 꾸준히 주거지를 이동하고 있다. 하지만 뉴타운 지역의 경우 많게는 1만가구가 한꺼번에 이주한다는 점에서 인근 지역의 국지적인 전세난은 불가피할 것으로 예상된다. 특히 정부가 추진하는 ‘도심재개발’ 정책으로 역세권 등 인구 밀집지역 재개발이 활성화되면 이 같은 대규모 이주 수요는 더 폭증할 것으로 전망된다. 부동산 업계의 전문가들은 ‘뉴타운 대이동’에 따른 ‘전세대란’ 가능성을 제기함과 동시에 강북 집값의 추가 상승 여력을 주목하고 있다.
◇뉴타운 대이동, 전세대란 시작되나=서울시는 일단 뉴타운 대이동이 ‘전세대란’까지는 이어지지 않을 것으로 보고 있다. 전상훈 시 뉴타운 사업기획관은 “뉴타운 지역은 서울 전체 주거면적의 9%에 불과한데다 순차적으로 철거되기 때문에 전세대란까지는 발생하지 않을 것”이라고 말했다. 전 기획관은 또 “뉴타운의 진행속도를 서울시가 면밀히 관찰, 이주 수요가 집중될 것 같을 때는 사업 추진 속도를 늦추는 등 주식시장에서의 ‘서킷 브레이크’ 같은 대책을 사용할 계획”이라고 말했다. 하지만 일선 구청에서는 이 같은 시의 정책을 뒷받침하기가 쉽지 않아 실효성에 의문이 제기된다. 일선 구청의 한 관계자는 “구청의 경우 주민 민원이 빗발쳐 관리처분인가를 순차적으로 내주는 등 재개발 사업속도를 조절하기가 쉽지 않다”고 말했다. 이와 함께 정부의 역세권 개발 방침으로 인구가 밀집한 도심에서 이주 수요가 더 폭증할 것으로 예상, 전세대란 가능성에 무게가 실리고 있다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “새 정부의 도심재개발 정책으로 도심에 관심이 집중되고 있고 수도권 외곽에서도 다시 서울로 진입하려는 수요가 꾸준히 늘고 있다”고 말했다.
◇강북 집값 버팀목 구실하나=서울 지역 뉴타운ㆍ재개발 지역에서 향후 5~6년간 발생한 대규모 이주 수요는 주로 상대적으로 집값이 싼 강북 지역에 몰리고 있다. 이에 따라 일부 부동산 전문가들은 치솟는 강북의 전세가가 결국 매매가를 끌어올리는 힘을 발휘, 학군이 좋은 노원 등의 중대형 아파트는 종합부동산세 과세 기준인 6억원 직전까지는 상승할 여력이 있다고 보고 있다. 이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “가파른 상승세를 보여온 강북 집값이 최근 보합세로 접어들었지만 소형이 워낙 많이 올랐기 때문에 시장상황만 좋아지면 내년 이후부터 중대형이 상승세를 탈 가능성이 높다”고 말했다. 이와 함께 재개발 지분을 보유한 실수요자들이 지분 값 폭등으로 실탄을 충분히 확보, 강북 지역에서 내 집 마련을 서두를 것이라는 예측이 나온다. 이 팀장은 “재개발 지분 폭등으로 자금여력을 갖추게 된 실수요자들이 개발을 기다리기보다는 강북 지역에 집을 마련할 가능성도 크다”고 말했다. 실제 동작구 흑석뉴타운 일부 구역의 경우 지분 값이 3.3㎡당 7,000만원 오르는 등 재개발 지분 값 상승이 너무 가파르다
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서초구 `반포자이` 분양가 3.3㎡당 3500만원 안팎
5~6월 수도권 분양물량 가운데 관심을 끄는 단지 중 하나가 서울 서초구 `반포자이`다.
한남대교를 건너 경부고속도로에 진입하자마자 우측으로 보이는 아파트로 반포주공3단지를 재건축한 것이다.
GS건설이 건립 중인 반포자이는 타의 추종을 불허하는 편리한 교통에 주변에 포진한 다양한 편의시설과 우수한 교육환경을 갖춘 초대형 단지로 향후 강남의 아파트 시장을 좌우할 만한 `노른자위`라는 평가를 받는다.
총가구는 3410가구로 5~6월 수도권 분양물량 가운데 가장 크며 이 가운데 기존 조합원 배정분과 임대아파트를 제외한 일반분양 물량은 566가구로 비교적 많은 편이다. 총 10개동이며 지하 2층, 지상 26~29층 규모다. 전체 주택형은 82~301㎡로 다양하지만 일반분양 물량으로 할당된 주택형은 84㎡, 116㎡, 297㎡ 등 3개로 제한적이다. 일반분양 물량 566가구 가운데 84㎡가 374가구이고 116㎡는 169가구, 197㎡는 23가구다.
분양층은 84㎡의 경우 1층부터 최고층까지 고루 퍼져 있지만 나머지 주택형은 중층 이하만 배정된다.
GS건설 관계자는 "후분양이 이뤄지는 재건축단지로서 6월 초에 일반분양을 진행할 예정이고 올해 11월 말이면 준공하며 12월 초면 입주할 수 있다"면서 "등기후 전매가 가능하다"고 설명했다.
반포자이는 단지 규모, 교통, 생활환경, 교육 등 아파트 값을 좌우하는 주요 요소를 모두 갖춘 곳이다. 주변에 고속터미널역과 반포역(예정)이 위치해 있어 지하철 3ㆍ7ㆍ9호선을 이용할 수 있는 트리플 역세권이다. 반포IC, 잠원IC 등을 통해 경부고속도로 진입이 편리하며 강남이나 강북의 접근도 쉽다. 또 각종 할인점, 백화점이 밀집해 있고 예술의 전당, 강남성모병원 등 대형병원이 가깝다는 것도 장점이다. 8학군 지역으로 반포고, 서울고, 상문고가 주변에 있고 단지 내 원촌초ㆍ중학교가 자리잡는다.
분양가에 대해 건설사 측은 구체적으로 밝히지 않고 있지만 주변시세 등을 고려할 때 3.3㎡당 3500만원 내외가 될 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 이 경우 84㎡는 8억7000만원, 116㎡는 12억원가량 된다.
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서울 1대1 재건축 소형 안지어도 된다
재건축 이후 가구 수가 늘지 않는 1 대 1 재건축에 대해서는 내년 상반기부터 소형 평형 의무비율 규제를 적용하지 않는다.
조합설립 인가 이후 전매를 금지한 조합원 지위 양도도 불가피하다고 인정되는 경우에는 허용한다.
국토해양부는 서울시가 마련한 이 같은 재건축 규제 개선안에 대해 수용할 방침이라고 21일 밝혔다.
서울시 재건축 규제 개선안은 △1 대 1 재건축시 소형 평형 의무비율 폐지 △재건축 조합원 전매금지 완화 △재개발 구역지정 요건 완화 등이다.
대신 단독주택을 헐고 아파트로 재건축할 수 있었으나 단독.연립주택만 허용하기로 했다.
서울시는 지난 15일 '주거환경정비 분야 전문가 회의'를 열어 재건축.재개발사업 규제 개선안에 대해 의견을 들었으며 완화 내용을 국토부에 정식 건의할 예정이다.
국토부도 소형 평형 의무비율 탄력 적용,재건축 조합원 전매금지 완화는 허용하는 대신,단독주택 재건축을 억제해야 한다는 데 동의하고 있다.
현재 강제되고 있는 재건축 아파트의 소형 평형 의무비율은 2(60㎡ 이하) 대 4(85㎡ 이하) 대 4(85㎡ 초과)다.
이에 기존 평형 구성에서 60㎡ 이하가 없는 1 대 1 재건축 아파트에선 일부 조합원이 재건축 후 평형을 오히려 줄여가야 하기 때문에 강남구 대치동 은마아파트 등 중층 아파트들의 재건축사업이 사실상 중단됐다.
서울시와 국토부는 조합설립 인가 이후에도 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 조치는 사유재산권을 침해할 소지가 있어 사업상 필요한 경우 등 불가피한 상황에 한해 전매 제한을 풀어줄 방침이다.
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등록일 2008/05/21 | 조회 2199 
