한경비즈니스, 내수 부양만이 ‘살길’…하반기 ‘회복’ 예상
아기곰 리포트 요약
1. 미국의 서브프라임 모기지 부실 사태는 대출 업체의 과당경쟁에서 기인했다. 대출해 주지 말아야 할 신용 불량자들에게까지 안전장치 없이 대출을 해준 게 화근이 됐다.
2. 미국 주택 시장 과열로 인한 인플레이션을 막기 위해 단행됐던 금리 인상은 주택 시장을 안정화시키기는 했어도 이로 인해 미국 경제 전체를 침체로 빠뜨렸다.
3. 이로 인해 차압 매물이 증가하고 서브프라임 대출 업체를 중심으로 금융회사의 피해가 연속적으로 늘어나게 됐다.
4. 다급해진 미국 금융 당국은 금리를 급격히 내리고 1680억 달러에 이르는 긴급 자금을 소비 시장에 지원하기로 결정했으나 이미 식어가는 경기 침체를 막기에는 역부족으로 판단된다. 금융회사가 보수적으로 담보 기준을 강화하면서 소비의 재원이었던 대출이 더 이상 어렵기 때문이다. 과거 수준의 대출이 재개되려면 서브프라임 사태가 터지기 직전의 부동산 가격보다 미국 부동산 담보 가치가 20~30% 정도 상승해야 하는데 현재로서는 요원하다.
5. 세계 최대 소비 시장인 미국의 침체는 중국 등 세계 여러 나라에 영향을 미칠 것으로 예상된다. 한국 수출 기업에도 악영향을 줄 것이다.
6. 새 정부가 공약으로 내걸었던 7% 경제 성장이나 인수위가 목표로 내걸었던 6% 경제 성장을 달성하기는 아주 어려운 여건이 됐다. 마지노선인 5%의 경제 성장이라도 달성하려면 내수 시장을 활성화하는 방법밖에 없다.
7. 4월 총선이 끝나고 새 정부 구성이 마무리되면 내수 시장 부양을 위한 여러 경기 활성화 조치가 예상된다.
8. 부동산 시장과 증시의 내수주가 경기 부양 조치의 긍정적 영향을 받을 가능성이 높다.
9. 한국 부동산 시장은 미국과 전혀 다른 체제를 갖고 있다. 따라서 서브프라임 사태와 비슷한 일이 벌어질 가능성은 없다.
요즘 미국에서는 주택 차압 매물이 늘어나면서 주택 시장 전체도 극심한 침체 상태로 빠져들고 있다. 이 때문에 한국 주택 시장도 조만간 침체 일로에 들어갈 것이니 지금이라도 집을 팔아야 한다는 의견이 제기되고 있다.
결론부터 말한다면 그런 생각은 기우에 불과하다. 무주택자에겐 오히려 지금이 기회라고 단언하고 싶다. 앞서 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 사태의 발생 원인과 영향에 대해 길게 설명한 이유도 미국과 우리나라의 차이를 인식함으로써 서브프라임 부실 사태가 한국에 미칠 영향을 정확하게 파악하기 위해서였다.
미국 vs 한국 ‘근본적으로 달라’
우선 미국 주택 시장과 한국 주택 시장의 차이점에 대해 알아보자. 서브프라임 부실 사태가 발생한 미국과 한국의 주택시장은 근본적으로 다른 몇 가지 차이점이 있다.
첫째, 주택 가격 대비 대출금의 비율을 나타내는 LTV(주택 담보대출 비율)에서 차이가 난다. 미국은 서브프라임 사태가 발생하기 전까지는 감정가의 100%까지 대출이 가능했다. 사정이 이렇다 보니 주택 가격이 조금만 하락해도 주택 가격이 대출 잔액 아래로 떨어지기 일쑤다. 집을 팔아도 대출금을 다 갚을 수 없는 상태가 되면 자신의 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 마련한 주택 소유주의 입장에서는 집을 포기하고 싶은 유혹에 쉽게 빠질 수 있다. 당장 집을 포기하면 상당액의 채무로부터 해방되고 떨어진 신용도는 7년 후면 회복이 가능하기 때문이다.
이에 반해 한국의 LTV는 40~60% 선에 불과하다. 2007년 말 국민은행의 조사에 따르면 한국 주택 담보 대출의 평균 LTV는 37%다. 다시 말해 우리나라에서는 통상적으로 자기 돈 63%가 있어야 주택을 구입한다는 의미다. 그러므로 아무리 대출 이자가 올라가고 금융 환경이 열악해져도 37%의 대출 때문에 63%인 자신의 돈을 포기하는 사람은 나오지 않을 것이다.
대출금 부담 때문에 63%나 되는 자신의 돈을 포기하는 사태가 오려면 집값이 지금의 3분의 1 수준으로 폭락해야 한다. 그런 일이 벌어질 가능성이 있을까. 국민은행 조사에 따르면 주택 가격 추세를 조사하기 시작한 1986년 1월 이후 22년 동안 전년 대비 10% 이상 주택 가격이 하락한 경우는 외환위기 때밖에 없었다. 그 시기에도 가장 많이 하락했던 때가 13.1%에 불과했다.
서브프라임 사태의 피해자인 미국 금융회사들조차 서브프라임 사태 해결책으로 LTV를 기존의 100%에서 80%로 하향 조정하는 데 그치고 있다. 80% 정도 대출을 해줘도 본인의 돈이 20% 정도 들어갔으므로 안전하다고 판단하는 것이다. 이에 비하면 대출 비중이 37%에 불과한 한국은 쓰나미로부터 피하는 정도가 아니라 산꼭대기로 피난한 셈이다.
둘째, 주택 보유 비용에 대한 민감도에서도 차이가 있다. 미국에선 주택 보유 비용이 증가하면 아주 민감하게 반응한다. 그 이유는 당장에 모아둔 돈이
좋은일님의 다른글보기
등록일 2008/05/22 | 조회 985 
