돼지털리
(분석) 미분양 아파트, 기회일까 실패일까... 2000년도의 교훈
최근 부동산 시장에서는 미분양 아파트에 대한 우려가 만만치 않다. 그도 그럴 것이 작년 8월 터진 미국발 서브프라임 사태 이후 전 세계 경제사정은 좋지 않은데 비해서 물가는 뛰고, 소비심리는 죽고 있는 마당에 건설사들은 분양가 상한제를 피하려고 분양 물량을 대거 쏟아 내다가 보니 사는 사람은 적은데 비해서 공급은 많은 현상이 빚어지며 미분양 아파트가 상당히 많이 늘어난 것이다. 부동산 정보업체 '부동산 뱅크' 통계를 보면 4월말 기준으로 전국 미분양 물량은 10만266가구로 1998년 환란 이후 최고 수준을 여전히 유지하고 있다.
미분양의 투자 가치에 대한 시각은 사람들마다 달라 어떤 사람들은 미분양도 미분양 원인을 따져가면서 투자할 만한 가치가 있는 곳에 투자(예를 들어, 대단지이고 역세권인데도 일시적 공급 과잉에 의한 미분양처럼)하는 게 좋다는 의견과 그와 반대로 미분양은 말 그대로 미분양이기 때문에 미분양에 투자하려니 차라리 다른 데 투자를 하는 게 좋다는 의견이 엇갈린다.
미분양이 생기는 원인으로는 교통이 나쁘고, 세대수가 적고, 브랜드 인지도가 떨어지고, 주변에 혐오시설이 있고, 학군이 좋지 못하고, 가격이 비싸기 때문이라는 게 전문가들의 지적이다. 어쨌든 미분양이라고 하면 왠지 찝찝할 수 있지만 미분양이 효자 노릇을 하는 경우도 우리 주변에는 상당히 많다. 예를 들어 1995년 5월 타워팰리스 1차, 2001년 10월 목도 하이페리온, 2004년 성복동 LG 자이 등 현재 각 지역을 대표하는 아파트들이 지금 말한 분양 당시 모두 미분양이었다. 이들 아파트들의 공통된 점은 위에서 열거한 미분양의 단점들 중에 '가격이 비쌌기 때문이다'라는 조건이 붙었다. 즉 지금 사례들이 전부가 되지는 못하지만 다른 조건이 괜찮을 때 가격이 비싸서 미분양이 된 물건이라면 미분양이 생길 때 잡아두는 것도 현명한 투자일 수 있다는 의미다.
그렇다면 지금과 같이 미분양이 많은 시기에 과거에 타워팰리스, 하이페리온 등의 미분양 성공을 꿈꾸면서 알짜 미분양을 잡아보는 것도 좋은 방법일까? 이 질문에 대한 대답을 얻기 위해서 2000년도의 상황을 살펴보기로 하겠다.
1. 주택시장이 꼬이고 있다. 한편에선 미분양아파트가 남아 도는데 다른 한편에선 물량 부족으로 전세값이 속등하는 기형적인 양상이다. 경제안정의 기틀을 확실히 다져야 하는 올해에 이같은 주택시장의 왜곡이 거시경제, 나아가 사회안정을 해치는 걸림돌이 되지 않을까 염려스럽다. - 2000년 1월19일 한국일보 사설
2. 봄이 왔으나 수도권일대 새 아파트시장에는 봄이 찾아오지 않았다.아파트 미분양이 올들어 곳곳에서 속출하는등 신규분양시장이 여전히 얼어붙어 있는 것이다.지난해까지만 해도 용인,수원등 아파트분양 열기가 꽤나 후끈했던 지역도 올들어 미분양사태가 계속되자 주택업체들이 분양시기를 4.13 총선이후로 늦추는 사례들이 꼬리를 물고 있다.
수도권일대 아파트분양을 선도해왔던 용인지역은 교통망,학교등 도시기반시설의 부족에 따른 난개발후유증이 부각되면서 기피지역으로 추락했다.분양권 가격도 폭락하고 음성적으로 유통되던 지역거주자의 청약통장 거래도 자취를 감췄다.
부동산 전문가들은 이같은 분양시장침체의 주요원인으로 지난 98년초 현실화됐던 분양가가 2년새 30% 가량 오른 사실을 꼽는다. 고질적 교통체증도 악재로 가세했다. - 2000년 3월30일 문화일보 기사
위 사설과 기사를 보면 지금 나오는 언론 기사와 상당히 내용이 유사하다는 걸 알 수 있다. 2000년은 우리나라 경제가 98년 IMF로부터 벗어난 지 얼마 되지 않은 시기였고, 그로 인해서 경제사정이 좋지 않아 아파트 미분양이 속출하고, 아파트 가격 DC가 유행했던 때이다. 용인, 일산 등이 모두 미분양에 시달렸다. 그렇지만 부동산 가격은 2001년부터 서서히 오르기 시작한다. <대한민국 부동산 40년>이란 책을 보면 1999년 하반기부터 정부가 경기부양 효과가 큰 주택시장 부양책을 쓰기 시작한 게 2년 뒤 효과를 내기 시작했기 때문이다. 이때 정부는 취득/등록세 감면, 소형주택 구입자금 저금리 지원 등의 정책을 썼는데 현재 취득/등록세 인하 얘기가 나오는 것과 유사하다. 2001년 주택시장의 급등 원인으로는 2001년 콜금리가 1년 동안 4차례가 인하되어 4%로 떨어진 점도 큰 역할을 했다. 2001년 9.11 테러 이후 실물경제 악화도 한은의 콜금리 인하에 결정적 역할을 했는데, 2008년 5월 현재 콜금리는 5.0%지만, 경기가 안 좋다가 보니 인플레 압력을 감수하고서라도 6월 금리 인하 전망이 솔솔 나오고 있다. 이 역시 2000~2001년도 상황과 유사하다.
정부가 경기가 안 좋을 때 건설경기 부양 카드를 꺼내드는 이유는 건설업의 경기부양 효과가 가장 크기 때문이다. 2005년 건설산업연구원은 1조원의 투자가 이루 어지면 대략 2만8,000명의 일자리가 만들어지고, 1조9,900억원의 부가가치가 창출되어 경제성장률이 0.1%포인트 올라간다는 분석을 내놓았고, 한국은행과 통계청 통계에 따르면 우리나라에서 부가가치 기준으로 건설업의 국민경제적 비중은 2005년 기준으로 무려 9%였다. 이러니 정부에서는 경기가 안 좋을 때 건설 경기 부양 카드를 안 꺼낼 수가 없는 상황이다. MB 정부가 내건 경제성장률 7%대의 공약(약간 낮추긴 했지만)을 이루기 위해서 과연 건설 경기 부양 카드를 꺼내지 않을 걸로 의심하는 사람들은 없다. 따라서 현재 부동산 시장, 특히 중대형 아파트의 거래를 가로막는 DTI와 LTV 규제가 풀릴 거란 예상을 하고 있는 사람들이 많고, 실제로 지방은 DTI와 LTV 규제가 느슨해졌다. 즉, 규제 완화 측면에서도 2000~2001년도 상황과 유사하다.
우리나라 주택시장은 규제완화/저금리 등의 원인으로 2001년 하반기부터 강세를 보이기 시작했다. 공교롭게도 이때 미국은 경기침체에 빠져있었고, 우리나라 내수 상황도 매우 좋지 않았지만 집값은 급등했다. 국민은행 자료에 따르면 2002년 우리나라 집값 상승률은 22.8%였다.
1. 건설업체들이 미분양 물량 해소를 위해 판촉방안의 하나로 앞다퉈 도입한 '중도금 무이자 융자'가 분양 초기로 옮겨가고 있다.계약금만 내고 입주시점에 중도금과 잔금을 내 사실상 가격할인 효과가 있는 이 제도는 적어도 1차 중도금 납부일(분양시작 5개월)을 넘긴 이후에 실시하는 것이 일반적이었다. - 2001년 5월25일 한국은행 기사
위 기사를 보면 2001년에 건설업체들이 지금과 마찬가지로 미분양 해소를 위해서 무이자 융자에 나섰음을 알 수 있다.
2002년도 집값에 대해 전문가들은 어떻게 예상했을까? 당시 자료를 찾아보면 다음과 같았다. (매일경제 2000년 12월28일 참조)
삼성경제연구소 LG경제연구원 등 민간 연구기관은 2001년 집값이 수 급불균형과 구매력 감소 영향 등으로 0.01∼5% 정도 떨어질 것이라 예측했다.
삼성경제연구소는 “수요자 주택구매 유보로 전세금이 상대적으로 강 세를 보일 것”이라며 “가격안정에 따른 투자매력 저하로 매매가는 소폭 하락이 예상된다”고 밝혔다.
LG경제연구원은 “거시경제 불안 이 지속될 경우 가격하락 기대가 확산된다”면서 “이렇게 되면 유동 성이 현저히 떨어져 예상 외로 낙폭이 커질 수도 있다”고 지적했다.
건설산업연구원 주택연구소 주택산업연구원 등 부설 연구기관들도 집 값이 연간 물가상승률(3∼4%) 이상 오르기는 어려울 것으로 보고 있 다.
주택공사 산하 주택연구소는 거시경제 여건이 개선되면 재건축대상 아파트와 중소형 평형을 중심으로 집값이 평균 2∼3%(서울 5∼7%) 오를 것으로 점쳤 다.
한 마디로 모두 틀렸다. 내린다고 예상한 삼성경제연구소와 LG경제연구원은 완전 헛다리를 짚었고, 나머지 기관들도 소폭 오름세를 예측했다가 어김없이 전망이 빚나갔다. 실은 이런 전망이 빚나간 게 2002년뿐만은 아니고 2002년 이상으로 집값이 오른 2006년에도 전문가들의 전망은 철저히 빚나갔다.
2006년 12월 6일 한국일보 기사이다.
구민ㆍ관 연소들의 올해 부동산 시장 전망은 과녁을 한참 빗나갔다.
부동산 전문가들이 올해(2006년) 대부분 엉터리 전망을 한 것과는 달리, 네티즌들은 상승세가 계속될 것으로 나름대로 정확히 예측했다. 전문가들의 체면이 완전히 구기게 된 셈이다.
국책 연구기관인 국토연구원은 1월 '2006년 부동산시장 전망과 정책방향'이란 보고서에서 "경제상황과 전문가 설문조사를 종합한 결과, 올해 전국 집값은 1.0%, 서울 아파트가 2.0% 안팎으로 떨어질 것"이라고 내다봤다.
한국주택협회와 대한주택건설협회가 공동 출연한 주택산업연구원도 연 초 부동산정보업체 부동산뱅크와 공동 조사한 결과, 올해 집값이 2~3% 떨어질 것으로 전망했다.
주택산업연구원은 7월에도 3분기 서울 집값이 1.1% 떨어지고 전국 집값도 1.6% 하락할 것으로 예측했다. 또 아파트의 경우 전국적으로 1.6% 하락하는 가운데 서울과 수도권이 0.6%, 0.5%씩 떨어질 것으로 내다봤다.
그러나 국민은행의 주택가격 동향조사 결과, 올 3분기에 전국 집값과 아파트값은 오히려 0.9%와 0.8%씩 상승했다. 서울의 경우 전체 집값은 1.5%, 아파트값은 1.1%씩 올랐다.
대한주택공사 산하 주택도시연구원도 헛발질을 하기는 마찬가지. 주택도시연구원은 7월 발표한 '올 하반기 주택시장 전망' 자료에서 "하반기 주택가격 상승률이 0.19%에 그치며, 서울과 수도권이 각각 0.15%와 0.41% 올라 물가상승률에 크게 못 미칠 것"이라고 관측했다. 그러나 실제로 이 기간 서울과 수도권의 집값은 8.4%와 9.7%씩 폭등했다.
이 같은 급등세를 타고 전국의 아파트값은 2002년 이후 4년만에 처음으로 10%대 상승률을 기록할 것으로 보인다.
국민은행이 6일 내놓은 '전국 주택가격 동향조사' 결과, 올들어 11월말 현재 전국의 아파트값은 11.4% 상승, 2002년(22.8%) 이후 4년만에 처음으로 두 자릿수 상승률을 나타냈다.
연구기관의 빗나간 전망과 달리 일반인들의 시장 예측은 실제 시장 상황과 거의 맞아 떨어졌다. 내집마련정보사가 연초 인터넷 회원 336명을 상대로 올해 주택가격 전망을 조사한 결과에서 '5~10% 상승'(39%), '10% 이상 상승'(9%) 등 전체의 절반 가량이 5% 이상 상승을 점쳤다.
2006년 일반인들은 집값이 크게 오를 걸 전망했지만 전문가들은 그 반대로 예측을 해서 체면을 구겼다. 경기가 심리이듯이 부동산 경기도 역시 심리 게임이라는 걸 보여주는 증거이다. 사람들이 오를 걸로 기대하고 있기 때문에 실제로 올랐다고 볼 수 있는데, MB 정부가 들어선 이후 사람들은 집값이 오를 것으로 예상하고 있는 것으로 드러났다.
2008년 1월21일자 서울파이낸스 기사에서 뽑은 내용이다.
현재의 주택시장은 절반 가까이인 49.3%가 '회복기' 또는 '회복진입기'라고 답했다. '침체기'와 '침체진입기'도 41.7%를 차지했다.
집값은 언제 오를 것 같냐는 질문에 2008년 '2분기(4~6월)부터' 상승할 것이라는 응답이 23.3%로 가장 많았으며, 내집마련시기를 묻는 질문에는 2분기 전인 '2~3월'이 41.5%로 가장 많았다.
다시 말해서 현재 부동산 시장은 상승 기대심리가 슬슬 살아나고 있다는 의미다. 전문가들보다 더 정확한 일반인들의 생각이 그렇다는 뜻이다.
지금까지 말한 내용을 간단히 정리하자면 이렇다. 현재 미분양이 넘치고 있지만 미분양 중에서 옥석을 가려내서 투자하는 것도 바람직한 방법일 수 있다. 2000년에 미분양 넘쳐나는 등 2008년도 상황과 비슷한 상황이었지만 저금리+규제완화+건설업체의 공격적 마케팅(무이자 융자) 등의 요인이 결합되면서 2002년도에 부동산 시장은 내수 경기 부진과 해외쪽 경기 악화에도 불구하고 20%가 넘는 급등세를 보였는데, 2008년 현재도 경기를 살리기 위한 저금리와 규제완화의 가능성 속에 건설업체의 공격적 마케팅이 강화되고 있다. 또한 공교롭게도 부동산 예측에 있어 전문가들보다 더 '감'이 좋다고 할 수 있는 일반인들도 조심스럽게나마 부동산 가격 상승을 점치고 있다.
실제로 주택 보급률 등 더 따져봐야 할 사항들이 많지만 일단 거시적인 재료들 위주로 따져봤을 때, 감히 예측을 해보면, 아니 좀더 정확히 말해서 경기순환 주기와 마찬가지로 주택시장도 주기적으로 순환하는 패턴을 보인다고 가정했을 때 현재의 여러 가지 조치들(정부와 건설사 등)이 효과가 가시적으로 나타날 2009년 말이나 2010년부터 부동산 경기가 다시 살아날 수 있을 것이란 예측이 가능할 수도 있겠다. 물론 과거에 그랬다고 해서 앞으로도 반드시 그러리라는 법은 없을 것이다. 그렇지만 과거에 그랬다는 건 앞으로도 그럴지 모른다는 짐작을 강화시켜주는 데 좋은 증거가 되기도 한다.
이 주기설과 관련해서 나와 의견이 유사한 아주 흥미로운 자료가 있어서 적어본다.
(부동산은 10년 주기설이란 말이 많았는데) 최근 들어서는 10년 주기설보다는 4~5년 단위로 움직이는 중기 사이클이 더욱 탄력을 받을 것으로 예상된다. 실제로 최근 10년간의 경기, 물가, 금리, 유가 등 거시경제지표 흐름을 살펴보면 일반경기가 4~5년 단위로 변동하는 추세가 뚜렷하다. (중략) 부동산과 경기의 관계를 분석해보면 주식은 일반경기에 약 6~9개월 선행하는 반면, 부동산은 약 6~12개월 정도 후행한다는 것이 일반적 통설이다. - 고종완의 <부동산 투자는 과학이다> 76페이지
실제로 2006년 부동산 시장이 폭등 가까운 양상을 보인 후 주춤한 상황이다. 정부가 워낙 많은 규제 폭탄을 터뜨렸으니 당연한 결과다. 그런데 현재 경기를 선행한다는 주식시장을 살펴보면 올해 하반기에 미국의 신용위기가 마무리될 것이라는 기대감 속에 전 세계 주식시장이 꿈틀대고 있다. 우리나라 시장 역시 1,900선을 향해 나아가고 있는 형국이다. 고종완 씨의 말대로, 아니 경제학자들의 일반적 견해대로 주식이 일반경기를 6~9개월 선행한다고 볼 때 우리나라 경제가 올해 하반기부터 내년 초에 살아날 경우 그에 6~12개월 후행하는 부동산 시장은 2010년 무렵부터 다시 크게 상승할 가능성이 있다는 예상도 해볼 수 있을지 모른다.
정말로 내 예상대로 될지는 알 수 없다. 주식과 부동산 시장의 예측은 신도 못한다는 말이 있듯이 너무 어려운 예측이기 때문이다. 또한 현재 상황에서 예측할 수 없는 변수들이 앞으로도 많이 있을 수 있기 때문에 단정적으로 미래의 부동산 시장이 어떻게 될 거라 단언하기는 불가능하다. 그렇지만, 과거의 교훈을 통해서 미래를 미리 준비하고 대비하는 차원에서 이와 같은 분석을 보？것이 장기적 투자자 입장에서 실보다 득이 많은 일이 아닐까 생각해본다. (끝)
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등록일 2008/05/22 | 조회 1763 
