칼럼> 다시 보는 재개발 , 뉴타운 투자
작성일 : 2008-05-28
목돈을 모으는 가장 큰 이유. 아마도 내집마련일 것입니다. 내집이 있다는 것만으로 마음에 안정을 찾는 것이 우리네 심리이기 때문이죠. 여러분들을 내집마련의 지름길로 안내하겠습니다.
지분쪼개기 폐해 사회문제화
최근 부동산시장의 최대 화두는 단연 뉴타운ㆍ재개발예정 구역내의 지분쪼개기이다. 이로 인한 폐해로 실수요자들의 내집마련 전략에 빨간불이 켜졌다. 지난 2006년부터 SK건설이 추진해 온 인천시 남구 용현·학익 2-1구역 42만㎡ 규모의 도시개발사업이 지분 쪼개기로 인한 조합원수 증가로 무산될 정도로 사회문제화된 바 있다. 또한 최근에는 서울시가 상가나 오피스텔 등 비주거용 건축물이 사실상 주거용으로 사용되면 아파트 입주권이 나오던 관행에 제동을 걸면서 입주권을 노리고 상가나 오피스텔을 샀던 투자자들이 안절부절 못하고 있다.
재개발,뉴타운 예정 지역내 신축빌라 구입은 신중히
게다가 오는 7월부터 서울에서 재개발 등이 예상되는 지역에 '지분쪼개기'를 할 경우 아파트 분양권을 받을 수 없다. ‘지분쪼개기'란 재개발 등이 예상되는 지역에 입주권을 노리고 소형 다세대주택을 새로 짓거나 단독주택을 헐어 소규모 다세대 주택을 신축하는 경우를 말한다.
서울시가 ‘재개발 지분 쪼개기’를 통한 투기를 막기 위해 오는 7월 이후 뉴타운 등 재개발지역에서 준공되는 전용면적 60㎡ 이하 빌라에 대해 재개발아파트 입주권 부여대상에서 제외키로함에 따라 투자시 먼저 꼼꼼한 확인을 해야 한다.
실수요자들의 재개발 뉴타운 투자전략
뉴타운·재개발 지분 투자때는 소액으로 투자할수 있다는 장점도 있지만 향후 추가 부담금 등까지 고려해 접근해야 한다. 아직 계획이 확정되지 않고 가격이 낮은 지역 위주로 장기적인 관점에서 투자하는 것이 바람직하다.
뉴타운 공약이 정치쟁점화된 이후 , 신규 뉴타운 지정이 어려워질 수 밖에 없고 일부 거품이 낀 지역은 호가가 조정될 여지도 있기 때문이다. 따라서 단기간에 지분값이 너무 많이 오른 뉴타운지역 투자는 신중을 기해야 한다.
청약가점 점수가 낮다면 서울 강북 재개발 단지의 지분을 구입해 조합원이 되는 게 유리하다.조합원이 되면 치열한 청약 경쟁 없이 아파트 입주가 가능하다는 매력이 있다. 대개 일반 분양분보다 층이나 향이 좋은 가구를 배정받을 수 있다는 장점도 있기 때문이다.
지금까지 뉴타운 등지의 입성 수단이나 투자처로 소형 빌라나 다세대 등의 재개발 지분 매입을 통한 조합원이 되는 방식이 주로 이용돼 왔다. 이로 인해 용산이나 성동구 일대 등 인기 지역은 지분가격이 최고 3.3㎡ 당 1억원을 호가하는 등 급등세를 보여왔다.
하지만 묻지마식 지분 투자로 지분값에 거품이 많이 끼어 관리처분을 위한 지분가치 평가액이 실제투자액보다 크게 낮아 손실을 보는 사례도 속출하고 있기 때문에 주의해야 한다. 실제로 현재 뉴타운이나 재개발이 거론되는 지역 중에서는 상당수가 근거 없는 뜬소문이거나 개발이 불가능한 지역들이다. 또 개발이 추진중이더라도 지분 매입가격이 지나치게 높아 개발이 불가능하거나 개발되더라도 마이너스 수익이 예상되는 지역도 많다.
따라서 105제곱미터 이하 중소형 아파트 입주를 노리는 소액 투자자라면 지구내 연립주택을 노려보는 것이 좋다. 공동주택인 연립주택은 통상 지분 평가시 단독주택에 비해 평가액이 1.2∼2배 정도 높아 추가부담액이 상대적으로 적기 때문이다.
[박상언, 유엔알 컨설팅 대표
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등록일 2008/05/28 | 조회 1462 
