강북 재개발 거품 얼마나..성산시영 잠실보다 3천만원 비싸
파이낸셜뉴스 2008-06-01 17:54:00
서울 강북 재개발, 재건축투자가 관리처분 단계에서 그동안 감춰졌던 거품이 속속 드러나고 있다. 재개발이라는 호재 외엔 별다른 재료가 없는데도 ‘묻지마’ 투자가 쇄도하면서 일부 지역은 조합원 아파트값이 강남권 새 아파트값에 육박하는가 하면 일반분양가가 이를 훌쩍 넘는 경우까지 발생하고 있다.
이로 인해 업계 전문가들은 향후 강북 집값이 현 상태보다 크게 오르지 않는 한 투자자들은 손실을 입을 수도 있다고 경고하고 있다. 더구나 대부분의 투자자가 소액으로 대출을 끼고 투자하는 경우가 많아 거품 붕괴에 따른 ‘강북발 서브프라임’ 우려까지 제기되고 있다.
■관리처분 단계서 속속 거품 드러나
성동구 옥수12구역에서 지난해 말 40㎡짜리 조합원 지분을 4억1000만원에 매입한 김정규씨(39·서울 마포구 합정동)는 이달 중 감정평가액 발표와 관리처분을 앞두고 걱정이 태산같다. 이주비를 끼고 3억원만 투자하면 준강남권인 옥수동에서 109㎡ 아파트를 받을 수 있다는 중개업자의 말을 믿고 투자했다가 추가부담금으로 낭패를 당했다.
인근 G공인 관계자는 “109㎡에 입주할 수 있는 지분값은 3억7000만∼4억5000만원 수준인데 지분감정평가액이 예상보다 1억원 이상 낮은 1억5000만원 수준에 그칠 것”이라며 “조합원 분양가를 4억9000만원으로 예상하면 추가부담금 3억40000만원 정도를 합쳐 7억5000만원이나 드는 셈”이라고 말했다. 이는 반년 만에 김씨의 예상보다 비용이 1억원 이상 더 늘어난 것이다.
김씨의 고민은 또 있다. 인접한 강남권 집값마저 약보합세를 보여 입주 후 가격이 하락할 수 있다는 불안감마저 드는 게 사실이다.
김씨는 “앞으로 3년여의 사업기간의 대출이자까지 합치면 총 비용이 9억원을 넘을 수도 있고 더구나 감정평가액에 대해 조합원들이 반발할 게 뻔해 사업이 계속 늦어질 경우 금융비용이 더 늘어나 큰 손해를 볼 것 같아 걱정”이라고 말했다.
최근 서대문구 아현4구역은 비상대책위원회가 구성됐다. 관리처분 신청을 앞두고 얼마 전 각 가구마다 통보된 지분감정평가액 때문이다. 비대위 관계자는 “길 하나를 사이에 두고 있는데 감정평가액이 인근 3구역의 60% 수준인 3.3㎡당 800만∼900만원에 그쳤다”면서 “이로 인해 추가부담금이 1억5000여만원 늘어난 데다 조합원 분양가도 비싸게 책정돼 조합장을 해임하고 관리처분 내용을 다시 만들려고 한다”고 말했다. 이 때문에 조합은 수익성을 맞추기 위해 앞으로 나올 일반 분양아파트 분양가는 강남권보다 비싸게 책정했다. 109㎡의 경우 무려 7억5000만∼8억원에 달할 것으로 알려졌다.
이곳 외에도 관리처분 단계에 있는 구역마다 당초 예상보다 추가부담금이 급증하면서 곳곳에서 관리처분 무효소송이나 관리처분 취소절차를 진행하고 있는 상태다.
■재개발 편승해 재건축도 과열
강북지역 재건축값에도 거품이 잔뜩 끼어 있다. 마포 성산시영아파트는 82㎡가 재건축을 앞두고 5억원에 시세가 형성돼 있다. 대지지분이 56㎡로 3종 주거지역으로 적용받아 앞으로 109㎡에 입주가 가능하다. 추가부담금을 2억5000만∼3억원으로 조합측은 예상하고 있다.
업계 관계자는 “대출을 안 받고 현금으로만 투자해도 마포에서 109㎡ 아파트를 분양받는 데 드는 비용이 7억5000만∼8억원에 이른다”며 “대출을 2억원만 끼고 분양을 받아도 재건축사업이 오래 걸리는 것을 감안하면 실제 비용은 9억원을 훌쩍 넘을 것”이라고 말했다.
또 성동구 옥수동 한남하이츠 인근 중개업소에서는 109㎡를 7억5000만원에 매입하면 151㎡에 추가부담금 없이 입주가 가능하다며 투자자들을 모으고 있다. 그러나 109㎡는 대지지분이 62㎡로 일반분양 없이 1대 1 재건축을 하더라도 138㎡까지밖에 안 나온다. 더구나 추가부담금도 최소 3억5000만원이 들어가는 것으로 알려졌다. 즉 투자비용이 11억원을 훌쩍 넘어야 넘어야 입주할 수 있다는 것이다.
■강북발 서브프라임 우려도
이런 상황에서 금융권의 주택담보대출이 크게 늘었다. 업계 일각에서는 이 때문에 강북발 서브프라임이 올 수도 있다는 우려의 목소리가 높아지고 있다.
임달호 현도컨설팅 사장은 “강북 투자는 2억∼3억원의 비교적 소액으로도 투자가 가능해 집값 상승을 틈타 묻지마 투자가 성행하고 있다”면서 “특별한 호재 없이 가격만 오르는 단지는 일단 조심해야 한다”고 말했다.
그는 또 “분양가 상한제 영향으로 강남권이 현재처럼 약보합세가 지속될 것이고 자금여력이 없는 강북 소액투자자 물건이 부실화될 수 있어 자칫 강북발 서브프라임까지 우려된다”고 밝혔다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전
ㅇㅇ님의 다른글보기
등록일 2008/06/01 | 조회 2283 
