윤 정웅 부동산 컨설턴트님 글 입니다.
작년 여름 전국적으로 미분양 아파트가 10만 가구가 된다고 했을 때 모두들 겁이 나서 눈이 휘둥그레졌던가요. 이제 13만 가구를 넘었지만 그저 무덤덤할 뿐입니다. 비공식적으로 20만 가구라는 말에도 만성이 돼서 병아리가 장난치는 모습을 멀건이 바라보는 황소모양이 된 모양입니다.
약 2년 동안 아파트를 팔지 못해서 부도난 건설업체들은 수십 개 회사가 넘었고, 개인도 아파트를 팔지 못해 전전긍긍하는 사람들이 날로 늘어가는 걸 보노라면 옛날 아파트 한 채 사려고 이틀 전부터 모델하우스 앞에서 모기 물려가며 뜬눈으로 밤을 지새웠던 시절이 꿈만 같이 느껴집니다.
전에도 이런 일은 여러 번 있었고 이제 주택시장은 끝났다, 라는 말이 늘 있었어도 언제 그랬냐는 듯이 오르는 일이 반복되어 왔으므로 또 오르는 시절이 다시 올지, 아니면 그대로 강물 흐르듯 흘러갈지는 감을 잡기도 어렵고 섣부른 판단을 하기도 좀 거시기 합니다.
금년 초부터 소형시장은 다소 활기를 찾고 있지만 전반적인 주택시장이 꽉 막힌 이유는 중대형이 움직이지 않기 때문이고, 중대형이 움직이지 않는 이유는 각종 규제가 그 직접적인 원인인데 그 규제란 게 대부분 세금과 관련이 돼 있는 문제라서 높은 양반들도 머리가 아플 겁니다.
규제를 풀어주면 세금이 줄어들고 세금이 줄어들게 되면 잡았던 고기를 놓아주는 이치가 되기 때문에 될수록 더 시일을 끌어야 하겠지요. 참여정부 5년의 규제효과가 이제 나타나기 시작했고 본격적인 세금폭탄이 떨어지게 되니 그것 참, 욕은 참여정부가 실컷 얻어먹고 재미는 mb정부가 싹쓸이를 하고 있다고 보여 집니다.
그러나 세금만이 능사는 아니고 주택시장도 얽히면 안 되겠지요. 서울이나 수도권이나 지방이나 침체된 아파트 시장을 뚫고 나가기 위하여 갖은 판매 전략이 속출하고 있고, 그에 따른 부작용도 만만치 않습니다. 아파트 때문에 가슴 아파 우는 각 건설회사와 서민들의 애환을 몇가지로 나누어 기술해 보고자 합니다.
계약금 5%와 회사채 중도금 여기도 있습니다
지난 4월부터 전국의 아파트 신규분양 현장에서 80%이상이 계약금을 5% 받고 있습니다. 5억 짜리 아파트가 계약금으로 2천5백만 원을 받고 있다는 뜻입니다. 5%는 그나마 다행이고 1천만 원만 받는 곳도 있습니다. 입주 때는 4억 7천5백만 원을 내거나 4억 9천만 원을 내야 하겠지요.
중도금은 대출로 처리하는데 처음에는 이자 후불제이지만 나중엔 저층에 한해서 무이자로 돌아가 버리던가요. 수분양자가 은행에 가서 대출 자서를 하기는 하지만 dti에 걸려 대출이 되지 않으면 중도금은 회사가 책임지기로 하고, 수분양자는 연 6-8%의 이자를 물기로 하되 잔금 때 이자와 원금을 함께 납부하기로 하는 회사채 후불제라는 기발한 제도도 있습니다.
중도금까지 회사채로 돌리는 아파트라면 과연 그 회사는 공사비를 어디서 구해서 아파트를 지을까요. 결국 2금융권까지 뒤지게 되고 나중에는 사채시장을 기웃거리다 돈이 떨어지면 부실공사로 이어지겠지요. 미분양이 많은 회사들의 아파트는 입주 때 마무리도 하지 않은 체 잔금만 받으려고 애를 쓰기도 하는 걸 봤습니다.
계약금이 많건 적건 중도금에 대하여는 대출이 이루어져서 지정된 기일에 융자금이 은행에서 회사로 이체되어야 하는데 대출조건에 불합격된 사람들의 중도금을 건설회사에서 대납하겠다는 조건을 거는 분양은 아무래도 신중히 고려해야 할 문제라고 봐야 할 것입니다.
이런 사례는 특히 수도권 중대형 아파트에 거의 일률적으로 일어나고 있는 현상입니다. dti 6억의 기준선을 초과하는 아파트 분양 때 중도금 회사채 대납조건이 등장하게 되면 수분양자들은 "우선 먹기는 곶감이 달고 외상이라면 양잿물도 먹는다" 는 속담처럼 나중일은 걱정하지 않고 계약을 하게 되는데 입주 때는 상당한 후유증도 있게 되더군요.
또한 입주 때까지 대출규제가 완화되지 않으면 역시 잔금대출이 안되어 잔금을 치루지 못하게 되고 건설회사는 건설회사대로 돈이 들어오지 아니하여 걱정이 되겠지요. 수분양자들도 입주를 하지 못해 애를 태우게 될 겁니다. 아파트 때문에 가슴 아픈 사람들이 많게 됩니다.
건설회사들이 살려 달라고 합니다
아파트 분양현장에는 팔등신 미인들이 설치는 분양대행사가 있습니다. 분양대행사는 시행사와 분양에 대한 계약을 맺습니다. 몇 %이상 분양조건이나 한 채당 얼마씩의 수수료를 받는 조건을 걸고 대부분 광고까지 책임지면서 분양에 들어가지요.
분양대행사는 어떻게 하던 한 채라도 더 팔아야 합니다. 그래서 가장 분양하기 좋은 조건을 제시하게 되고 6억이 넘는 아파트는 중도금 대출이 없이 바로 회사채로 돌려 막무가내 분양을 마무리 하고 수수료만 챙깁니다. 미분양이 남더라도 홀홀 히 떠나 버리지요.
자, 문제는 분양 1년 후에 일어나게 됩니다. 처음에는 계약금 받아 그런대로 잘 나가지만 1년이 조금 지나게 되면 회사들은 자금줄이 슬슬 조여 옵니다. 여기저기서 돈을 꾸어 써야 하는데 그도 한계가 있기 때문에 나중에는 신용이 떨어져서 어음융통이 안 됩니다.
시행사들은 아파트 동호회와 손을 잡고 살려 달라고 사정하기도 하고 후불제 이자를 무이자로 하겠으니 한두 번이라도 중도금을 현금으로 내 달라고 합니다. 그러나 근본적으로 잠시 자금유동성 때문에 어려움을 풀기 위해 서로 협조하는 건 좋지만 잘 못하다는 양쪽이 다 피해를 보게 되기도 하는 것입니다.
이럴 때에는 특히 단지 차별화라든지 인테리어, 새로운 옵션을 제시하면서 수분양자들에게 도와달라고 하지만 수분양자들은 갑자기 돈이 없기 때문에 왈가왈부하다가 좋은 결실도 거두지 못하고 용두사미가 되거나 오리무중이 되어 버리는 수가 허다하지요.
몇몇 회사들이 이와 같은 일로 지금도 중도금 현금납부나 추가로 대출자서를 애원하고 있지만 효과는 전혀 없었고, 오히려 회사 이미지만 나빠져서 수분양자들로부터 철저히 외면을 당하는 사례를 봤습니다. 흥부가 밥 얻어먹으러 갔다가 주걱으로 뺨만 맞고 오는 셈이 되더군요.
불 꺼진 아파트 갈수록 늘어납니다
전세를 살다가 내 집 마련을 해서 입주할 사람은 전세금을 돌려 받아야 입주할 수 있고, 살던 집을 팔고 새 집으로 입주할 사람은 살던 집이 팔려야 하겠지요. 그런데 1년이 다 가도록 살던 집이 팔리지 아니하여 입주를 하지 못하는 사례가 날로 늘어 가고 있습니다.
특히 수도권의 기존 중대형은 6억이 넘기 때문에 대출에 한계가 있지요. 따라서 규제가 풀리지 아니하여 대출을 받을 수 없는 건 당연한 일로 돼 버렸기 때문에 아예 매수 세력이 잠수를 타 버린 것입니다. 2년 가까이 부동산 중개업소는 불 꺼진 등대가 돼 버렸다고나 할까요.
건설회사들은 연체료를 받지 않겠으니 빨리만 입주를 해 달라고 사정을 하지만 돈이 하늘에서 떨어지는 것도 아니기 때문에 오늘이나 내일이나 기존주택을 팔 욕심으로 그저 중개업소 사장님들이 벨만 눌러주기를 기다리고 있는 현상이 됐다고 볼 수 있습니다. 그러나 날이 가고 달이 갈수록 사겠다는 사람은 소식이 없는데 웬 세금고지서는 잘도 찾아오곤 합니다.
전국적으로 입주 후 미분양 아파트들이 엄청 많습니다. 단지 관리사무소에서는 입주가 되지 않아 관리비 문제 등 많은 애로를 토로하면서 아파트에 불이 켜지기만을 학수고대하고 있는 실정이지요. 어떤 회사는 4년 전부터 짓는 곳마다 미분양이 넘쳐 더 이상 사업이 어렵다고 하소를 하기도 하더군요.
살던 집에 대출이 있는데 이를 팔지 못하고 새 집으로 가면서 다시 대출을 받으려면 살던 집을 1년 내에 팔겠다, 는 처분조건부 대출을 받아야 합니다. 이게 1년 안에 팔지를 못하면 연체료를 물어야 하는데 그렇게 되면 이중 삼중으로 올가미에 걸리게 되고 화를 참지 못한 복동이 아범은 쥐약을 찾게 되기도 합니다.
집값이 오르건 내리건 거래가 이루어져야 하고 그에 따라 시장질서도 물 흐르듯 흘러야 하는데 지금으로서는 dti가 병목현상이 되어 오도 가도 못하는 처지가 되었다고 봅니다. 그거야 정부에서 알아서 할 일이지만 그게 꼭 세금과 연결된 일이라 잘 될지 모르겠습니다. 지금대로만 있으면 돈이 많이 들어오는 일이기 때문에,
이런 일, 저런 일
"갑"은 연봉 4천만 원의 회사원으로 전세살이를 하면서 2007년 봄 수도권에 중소형 아파트 한 채를 분양받았습니다. 계약금 10%를 내고 중도금 60%는 이자후불제로 대출을 받았습니다. 입주는 2009년 여름이기에 둘째 아이까지 낳고 입주하기로 계획을 세우고 있었습니다.
그런데 2008년 초 회사가 수도권 다른 지역으로 이전을 하게 되었다는군요. 이미 분양받은 아파트에서는 도저히 출퇴근을 할 수 없는 지역이라 걱정을 하던 차 마침 회사 옆에서 신규분양하는 아파트가 있어 "옳다" 됐다 하면서 돈을 구하여 다시 그 아파트 한 채를 분양받게 되었습니다.
그러나 그 회사 옆 아파트 건설회사 거래은행에서는 이미 분양권 대출이 있는 사람은 다시 분양권 대출이 안 된다고 하므로 하는 수 없이 해약조치를 당하였습니다. "갑"은 먼저 분양받은 아파트를 이전등기한 후 매도하고 다시 사야하는 불편을 겪게 된 것입니다.
"을"은 수도권에 살면서 2006년 초 같은 수도권에 아파트를 신규로 분양받았습니다. 2008년 초 신규분양 받은 아파트에 입주가 시작되었으나 살고 있던 집이 7억 정도 되는 집이라 팔리지 아니하여 하는 수 없이 신규아파트를 팔기로 하고 모든 자금을 동원하여 등기를 넘긴 후 이를 팔게 되었습니다.
분양 당시보다 1억 정도의 시세 상승이 있었기에 손해 없는 걸 다행으로 알고 매 도를 하였는데 필요경비로 확장. 옵션 3천 2백만 원, 등기비 1천 4백만 원, 중개수수료 4백만 원 등 5천만 원을 지불하고 나니 나머지 돈은 5천만원이었습니다.
이 5천만 원의 양도차익에 대한 50%의 앙도소득세 2천 5백만 원을 납부하고 나면 2천 5백만 원이 남게 되겠지요.그런데 마지막으로 필요경비에 포함되지 않은 후불제 이자 3천만 원이 또 미수로 남아 있어 이를 정산하자 오히려 5백만 원이 부족하더라는 것입니다. 1가구 2주택자로서 양도소득세 50%를 물게 되면 아무런 이익이 없다는 뜻이 되겠습니다.
지금 주택시장은 여러 가지 까다로운 규제로 얽혀 있습니다. 사고 싶어도 사지 못하게 되고, 팔고 싶어도 팔지 못하는 처지에 몸부림치고 있다고 봅니다. 또한 그로 인하여 일파만파의 부작용도 일어나고 있음을 볼 수 있습니다.
건설회사나 소비자나 정해진 법의 테두리 안에서 자유로운 거래가 이루어 졌으면 좋겠습니다. 아파트가 투자의 대상이 되기보다는 거래의 대상이 되기를 원합니다. 집 있는 사람과 집 없는 사람들이 서로 같이 웃을 날이 있을까요? 지금은 아파트 때문에 가슴이 아프지만.
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등록일 2008/06/04 | 조회 1946 
