리모델링과 대지지분의 상관 관계
최근들어 아파트, 연립, 빌라의 가치를 객관적으로 측정하는 하나의 기준으로 대지지분의 크기를 따지는 경향이 강해지고 있습니다.
모든 부동산의 근본 가치는 토지이고 "결국 남는 것은 대지지분뿐" 이라는 합리적인 인식에 근거한 것입니다.
건물은 세월이 흐르면 그 가치가 "0"가 될 것이므로 땅이 한 평이라도 더 남게 되는 아파트가 유리할 것임은 불문가지입니다.
대지지분이 넓으면
1) 현 시점에서 ; 단지 내의 도로도 널찍널찍하고 동간 거리도 넓어져 시원시원해지므로 투자성을 떠나 실거주하기에도 쾌적합니다.
2) 미래 가치, 즉 투자성 면에 있어서도 ; 리모델링 또는 재건축에 있어서 대지지분이 넓은(결국 용적률이 낮은) 단지가 유리할 것임은 지극히 당연하다고 할 것입니다.
리모델링을 하건 재건축을 하건 아파트 건물은 증축할 수 있는 상한선, 즉 용적률 상한선이 존재하는만큼 기존 아파트의 용적률이 높은 단지는 (=결국 아파트 대지지분이 적은) 추가로 건축할 수 있는 용적률이 적을 수 밖에 없기 때문에 기존 아파트의 용적률이 낮은 (=결국 아파트 대지지분이 조금이라도 더 큰) 단지가 유리할 수밖에 없는 것입니다.
리모델링의 경우 전용면적의 30%까지 증축이 가능하지만 기존 용적률이 높은 (아파트의 대지지분이 적은) 단지의 경우 용적률 상한선에 걸려서 법에서 인정해주는 전용면적의 30% 증축조차 불가능하게 될 수도 있고 이럴 경우 리모델링의 추진 자체가 무산될 수도 있습니다. 기왕 돈 들여서 리모델링을 하는데 겨우 전용면적의 10~20% 늘리자고 리모델링을 할 수 있겠습니까?
강남구 대치동 은마아파트의 재건축이 진척이 없는 이유중 한가지도 기존 용적률이 이미 높은데다가 신축시 허용되는 용적률은 낮기 때문이며 이런 이유로 용적률을 높게 책정 받을 수 있는 상업용지로 변경해 달라는 요구가 나오게 되는 배경이 되고 있는 것입니다.
앞으로 리모델링에서도 은마와 같은 단지가 분명히 속출할 수 밖에 없습니다.
혹자는 이렇게 말씀하실 것입니다. 그렇다면 신축한지 15년만에 리모델링을 하지말고 더 기다려서 30년이 되면 아예 재건축을 하면 되지 않느냐? 재건축을 하려고 할 때 기존의 높은 용적률이 또 발목을 잡습니다.
결국 대지지분이 적고 기존 용적률이 높은 단지는 속된 말로 죽도 밥도 안될 처지에 있는 것입니다.
따라서 아파트를 선택할 때 건물의 평당가만 계산해 볼 것이 아니라 대지지분 1평당 가격이 얼마인지, 즉 내가 이 아파트의 땅 1평당 얼마씩 주고 사는 것인지도 계산해 보는 지혜가 필요합니다.
한편 이런 내용을 상암십리(4km) 를 모토로 내걸고 비수기인 요즘도 한창 주가를 올리고 있는 고양시 화정, 행신 택지개발지구의 소형아파트에 대해서 조사를 하여 적용시켜 보았습니다.
화정 별빛8단지 25평 대지지분 42.178 ㎡
21평 35.148 ㎡
능곡 햇빛 20단지 26평 35.83 ㎡
24평 32.7616 ㎡
22평 30.714 ㎡
능곡 햇빛 23단지 26평 36.2743 ㎡
25평 34.2590 ㎡
22평 30.2286 ㎡
능곡 샘터 2단지 26평 36 ㎡
25평 34 ㎡
20평 28 ㎡
행신 소만 성원시영 6단지 24평 32.8713 ㎡
20평 27.56852 ㎡
이들 20평대 소형아파트들에서 살펴보면
화정 별빛 8단지 21평의 대지지분이 햇빛, 샘터, 소만마을의 25평보다도 많은 것을 알 수 있습니다.
즉 대지지분이 넓은 순서는
화정 별빛8단지 > 햇빛, 샘터마을 > 소만성원시영 6단지
(화정택지지구) (능곡택지지구) (행신택지지구)
로 정리할 수 있겠습니다.
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등록일 2008/06/08 | 조회 5099 
