주택 인허가 올해 급감, 주택공급 문제없나
하락 대세나 반등 우려
최근 아파트 입주물량이 늘면서 건설사의 미분양 부담도 커질 것으로 보인다. 사진은 일산신도시 중산지구 아파트 단지.
최근 전국적으로 미분양 아파트가 급증하는 등 주택 경기의 침체 국면이 지속되고 있으며, 이로 인해 주택건설 업체의 경영난이 가중돼 중견업체의 부도가 속출하고 있다. 이와 같은 주택업계의 침체는 일반 경기의 회복에도 부정적인 영향을 미칠 것이라는 전망이 야기될 정도로 심각한 수준에 이르고 있다. 최근과 같이 주택 경기의 침체가 심화되고 있는 것은 기본적으로 주택 수요 및 공급의 불일치에 기인하고 있다.
이와 같은 주택 수급의 불일치 현상은 정권 교체에 따른 시장 상황의 변화 전망과 이에 따른 주택 수급자들의 기대심 반영에서 비롯되고 있다. 즉, 부동산시장에 대한 규제 강화를 정책 기조로 삼았던 참여 정부의 정권이 시장 친화적인 이명박 정부에 교체된 이후, 부동산시장에 대한 규제사항들이 향후 지속적으로 크게 완화될 것이라는 주택 공급자와 주택 수요자의 기대심이 상호 다른 방향으로 작용하기 때문인 것으로 풀이된다. 특히, 주택 수요자는 강력한 주택담보대출에 대한 규제가 지속되는 가운데, 분양가상한제에 대한 기대감으로 신규 주택에 대한 수요 실현을 지연시키고 있다. 그리고 이와 같은 기대감의 불일치는 주택 수급의 불안 상황으로 표출되고 있는 것이다.
최근 주택시장의 동향을 지역·규모별 가격 측면에서 살펴보면, 수도권 지역에 소재한 소형 아파트와 연립주택의 가격이 강세인 반면, 비수도권 지역의 주택 가격은 전반적으로 침체된 상황에서 중소형 아파트의 가격만이 소폭 상승하는 데 그쳤다. 대형 평형의 고가 주택의 가격은 공급 물량에 비해 수요가 감소하면서 2007년에 이어 2008년 상반기에도 약세를 벗어나지 못하고 있는 실정이다.
주택 거래 측면에서 살펴보면, 2008년에 접어들면서 신규 주택보다는 재고 주택에 대한 매수세가 회복되면서 월평균 주택 거래량은 19만3651건으로 2007년에 비해 소폭 증가했으나, 2006년 월평균 주택 거래량의 90% 수준에 불과한 실정이다. 재고 주택의 거래가 증가세를 보이는 것과는 달리, 신규 주택에 대한 수요는 크게 감소해 전국적으로 미분양 아파트가 지속적으로 증가하고 있는 실정이다.
비수도권 주택 가격 침체 지속
국토해양부가 발표한 통계 자료에 의하면, 2008년 3월 말 현재 전국적으로 미분양 아파트의 수가 13만2000호가량에 이르고 있으며, 특히 경기도 지역의 미분양 아파트 수는 무려 2만685호로 가장 높은 것으로 집계됐다. 이와 같은 신규 주택에 대한 수요 감소는 기본적으로 분양가상한제 실시 등에 대한 주택 실수요자의 기대감이 반영된 것으로 풀이되며, 이로 인해 전국 대부분 지역의 분양시장에서는 1순위 청약부터 미달 사태가 발생하고, 초기 계약률은 10~20% 수준에 머물고 있는 실정이다.
반면, 주택 공급 측면에서, 주택건설 업체는 분양가상한제의 시행을 회피하기 위해 사업승인 신청을 2007년 하반기에 집중적으로 신청했고, 이로 인해 2007년 말부터 신규 아파트 분양 물량이 지속적으로 증가하고 있다.
특히, 2008년 4월에 이르기까지, 전국의 아파트 입주 물량은 2007년의 같은 기간에 비해 4.7% 증가했고, 예년과 같이 대규모 단지의 입주 물량이 많아서 아파트 공급 물량은 전국적으로 비교적 풍부한 편이다. 따라서, 2008년에 입주 물량이 증가할 것으로 예상되는 대구시 및 경기도 지역은 분양 물량 또한 예년에 비해 증가할 예정이어서 신규 아파트의 판매 실적이 저조할 것이 자명하다.
한편, 최근 주택시장에서 표출되고 있는 주택 수요의 감소와 양극화 현상을 살펴보면, 주택 구매 수요의 가격·규모별 하향 이동과 지역별 시장 분리에 따른 차별화로 축약할 수 있다. 먼저, 고가 및 대규모 주택에 대한 수요가 감소한 반면, 중저가 및 소형 주택에 대한 수요는 증가하고 있으며, 주택 구매 수요의 지연 및 고가 주택에 대한 수요 억제 정책에 기인한 것으로 풀이된다. 그리고 이와 같은 현상은 전세 수요의 증가로 이어져 주택 구매의 하향 이동이 나타나면서, 중저가 소형 주택에 대한 수요가 증가하고 있다.
신규 아파트 판매 실적 저조
또한, 주택 수요는 전통적으로 수도권과 비수도권에서 차별화되면서 권역별 시장 분리 현상이 있어온 것은 지금까지 우리가 경험한 바와 같다. 그러나 이와 같은 권역별 시장 분리 현상이 이제는 개별 도시 단위로 이어져, 도심 소재 주택에 대한 수요는 증가하고 있는 반면 도시 외곽 지역에 소재한 주택에 대한 수요는 감소하는 것으로 나타나고 있다. 이와 같은 현상은 기본적으로 도심 재개발 활성화에 대한 주택 수요자의 기대감에 기인한 것으로 판단된다. 전반적으로 최근 6.7%(주
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등록일 2008/06/13 | 조회 952 
