분양가상한제의 ‘역습’
2008-05-29 05:15:00
분양가상한제가 부동산 시장을 흔들고 있다. 아파트 분양가를 주변시세의 70∼80% 수준으로 끌어 내리겠다는 정부의 목표대로 분양가 인하 효과는 크지 않고 대신 미분양 증가, 청약 쏠림 현상, 재건축 지연, 전세난 심화, 민간택지 분양 급감의 부작용이 속출하고 있다. 일각에서는 분양가상한제가 부동산 시장 전반을 왜곡시키고 있어 전반적으로 손질이 시급하다고 지적한다.
28일 부동산업계에 따르면 최근 전국에서 급증하고 있는 미분양의 주요인으로 분양가상한제가 꼽히고 있다. 건설사들이 분양가상한제를 피하기 위해 지난해 무리하게 분양승인을 받았고 이들 물량을 올해 초부터 계속 ‘밀어내기식’으로 쏟아내면서 공급과잉 현상이 나타난 것이다.
부동산114에 따르면 올해 1∼6월 수도권 분양물량은 7만8478가구(6월 분양예정 포함)에 이른다. 지난해 같은 기간 5만3561가구에 비해 46% 증가한 것이다. 대부분 분양가상한제 회피 물량이다. 특히 미분양물량의 대부분이 중대형이다. 분양계획을 세울 당시인 1∼2년 전엔 인기 주택형이어서다. 하지만 정부의 대출규제 강화로 중대형이 ‘애물덩어리’로 전락해 미분양의 주류를 이루고 있다.
한 대형 건설사 관계자는 “현재 인기 높은 중소형 위주로 공급 주택형을 변경하려면 분양승인을 다시 받아 분양가상한제에 적용된다”면서 “상한제에 적용되면 사업성이 더 떨어지므로 미분양이 발생될 것을 알면서도 그냥 중대형 위주로 분양할 수밖에 없다”고 말했다.
■미분양증가·쏠림현상 심화 부채질
분양가상한제는 청약 ‘쏠림현상’의 핵심 요인이기도 하다. 상반기 유망 물량이 계속 쏟아지고 있는 데도 청약예정자들은 웬만해선 꿈쩍도 않는다. 앞으로 나올 경기 수원 광교신도시, 서울 송파신도시, 인천 청라지구 등 신도시에서 분양가격이 저렴한 아파트가 쏟아져 나올 것이라는 기대감으로 인해 청약에 나서지 않는 것. 이들 신도시 공급물량은 시세보다 분양가격이 20∼30%가량 저렴하면서도 입지도 뛰어난 상한제 적용 단지 중에서도 ‘특급’에 속한다. 반면 나머지 수도권 공급 물량에 대한 소비자들의 반응은 시큰둥하다.분양가 인하효과가 확실하지 않으면 청약하지 않겠다는 태도다.
전문가들은 올해 들어 분양된 경기 용인 신봉지구, 파주 운정신도시 등에서 당초 미분양이 발생할 것이라고 예상하지 않았다. 하지만 결과는 예상을 비껴갔다. 많은 사람들이 광교신도시, 청라지구 등에서 나오는 분양물량의 분양가를 확인해보고 청약하겠다며 유보적인 태도를 보였다. 결과는 수도권 미분양 급증으로 이어졌다. 국토해양부에 따르면 3월까지 수도권 미분양은 2만3078가구나 된다. 지난해 말 1만4642가구에서 3개월 만에 1만가구 가까이 증가한 것이다.
국민은행 박합수 부동산팀장은 “분양가상한제에 따른 전매제한 강화로 청약예정자들이 이젠 확실한 곳에만 청약하려 한다”면서 “분양가상한제가 무조건 싸고 시세차익이 확실한 ‘일등’에만 청약자가 몰리는 ‘쏠림현상’을 심화시켰다”고 분석했다.
■전세값 불안 심화·재건축 사업에도 부담
분양가상한제는 전세난 심화에도 큰 몫(?)을 했다. 많은 무주택자들이 저렴한 상한제 매물을 기다리면서 전세에 머물고 있어서다.
나비에셋 부동산연구소 한광호 소장은 “분양가상한제는 전세난 심화의 주요 원인”이라며 “민간건설사들이 분양가상한제로 인해 하반기부터 공급을 줄일 계획이어서 향후 1∼2년간 주택 공급은 크게 줄어들 것이며 이는 전세난을 더욱 악화시킬 것”이라고 내다봤다.
이명박 정부가 활성화하겠다고 공약한 도심 재개발과 재건축 사업도 분양가상한제에 발목이 잡히고 있다. 분양가상한제가 적용되면 재개발 및 재건축의 사업성이 떨어지고 조합원들의 부담이 크게 늘어 사업추진이 지연되기 때문이다. 와이플래닝 황용천 사장은 “분양가상한제를 적용받아 사업을 하면 재건축은 물론 대부분 현장에서 심각한 수익성 악화를 감당해야 한다”면서 “이로 인해 사업을 중단하는 프로젝트가 속출하고 있다”고 말했다.
■규제완화 해소 기대감, 시장 왜곡 심화
시장에선 MB정부에서 분양가상한제가 어느 정도 손질이 이뤄질 것으로 보고 있다. 이명박 대통령이 추진하기로 약속한 만큼 시장은 규제완화 ‘시기’의 문제일 뿐이라고 본다. 이런 기대감은 역시 주택 공급 시장을 왜곡시킨다. 건설사들이 규제완화가 이뤄질 텐데 사서 고생할 필요가 없는 것이다.
세중코리아 김학권 사장은 “분양가상한제 규제완화에 대한 기대감으로 당분간 공급물량이 크게 줄어들 것”이라면서 “상한제가 시장기능을 왜곡시키고 있다”고 말했다.
내외주건 김신조 사장은 “분양가상한제가 수요와 공급에 따라 작동하는 시장의 정상적인 흐름을 방해하고 있다”면서
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등록일 2008/06/13 | 조회 1378 
