고객 K씨는 현재 살고 있는 아파트 외에는 부동산자산이 없고 은퇴자금의 대부분을 혼합형 펀드와 예금으로 보유하고 있는데 최근 금융시장이 불안해지고 일부 지역 부동산값이 오르자 부동산에 관심을 갖고 투자상담을 요청해 왔다.
그는 최근 중개업소에서 오피스텔 투자가 괜찮다는 말을 듣고 2채 정도를 살까 저울질하고 있다. K씨가 지금 오피스텔을 사서 임대하는 게 과연 효과적인 투자방법일까.
아파트는 미분양인데 오피스텔이 인기를 끄는 이유는 주택시장의 규제에 대한 반사이익이라고 볼 수 있다. 강북을 중심으로 소형아파트의 매매가와 전세금이 급등하면서 상대적으로 저렴한 오피스텔이 대체 투자상품으로 주목받고 있다.
아울러 오피스텔은 아파트보다 가격이 싸서 소액 투자가 가능하고 전매제한, 재당첨 금지 등의 제약이 없다.
2005년까지만 하더라도 오피스텔은 공급과잉이었지만 최근 2~3년간 공급이 크게 줄어 임대 수요가 많은 지역에서는 안정적인 임대수익뿐만 아니라 시세차익까지 기대할 수 있는 상황이다.
도심의 역세권이나 오피스타운 인근 지역의 오피스텔은 매매가와 임대가가 상승했지만 도심 외곽 등 일부 지역은 매매가가 과거의 분양가 수준이거나 그 이하인 경우도 있어 투자에 신중해야 한다.
오피스텔에 투자할 때 명목수익률에 속으면 안 된다. 중개업소에서 제시하는 투자수익률이 약 7~8%대로 은행의 정기예금과 비교하면 상당히 높은 것 같지만 거래세와 보유세 등을 고려하면 실현수익률은 크게 낮아진다.
오피스텔은 준주거지역이나 상업지역에 신축되기 때문에 재산세가 비싸고 취득ㆍ등록세가 4.6%로 수익률에 영향을 미친다. 오피스텔을 팔 경우 부가가치세가 문제되는 경우가 종종 있다.
오피스텔을 세입자가 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되기 때문에 오피스텔이나 기존 주택을 팔 때 양도소득세가 중과될 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다.
최근 오피스텔 공급은 줄고 수요가 늘어나고 있다. 소형평형의 경우 임대수익률이 현재의 금리 수준보다 약 2~3%포인트 높은 수준을 유지하고 있어 레버리지 효과를 누릴 수 있다. 99㎡ 이상 중대형 오피스텔은 자산가치 대비 임대수익 비율이 소형평형에 비해 낮기 때문에 자산가치가 증대될 수 있는 곳을 선택하는 전략을 취해야 한다.
업무시설이 밀집된 용산 마포 여의도 등 도심 내 역세권이나 대학가 주변이 공급량에 비해 임대 수요가 많아 임대수익이 안정적이며 앞으로도 임대료 상승이 예상되는 지역이다.
오피스텔 투자는 보수적인 관점에서 시세차익보다는 임대수익에 비중을 두고 임대 수요가 많은 지역을 골라 선별 투자하는 전략이 필요하다.
[이남수 신한은행 부동산팀장]
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등록일 2008/06/13 | 조회 3775 
