안장원 기자 입력 2008/06/16 10:06 수정 2008/06/16 10:08 조회수: 14,418 프린트 스크랩 목록
뚝섬 주상복합과 맞먹는 단국대 임대
3.3㎡당 사업비,뚝섬 분양가와 비슷
서울 용산구 옛 단국대 부지에 들어설 임대주택이 얼마나 고급스럽게 지어질까. 사업자 측인 한스자람은 건축비 규제를 받는 분양가상한제로는 고급주택을 짓기 어렵다는 이유로 상한제를 피하는 임대주택으로 사업계획을 틀었다. 도대체 어느 정도 수준으로 건축되는 걸까.
이제 사업승인을 받고 아직 세입자 모집 전 단계여서 내부 평면이나 마감재, 부대시설 등이 전혀 드러나지 않고 있다. 세입자 모집 전까지는 설계 등이 계속 바뀔 것으로 보여 사업자 측도 어떤 상품인지 확실히 보여줄 게 없기도 하다.
우선은 지난해 11월 서울시 심의를 통과한 건축계획을 통해 대략적으로나마 외부 윤곽은 알 수 있다. 옛 단국대 부지에 지어질 600가구(87~332㎡)는 3~12층의 다양한 층으로 지어진다. 탑상형 아파트에는 벽면보다 튀어나온 돌출형 발코니가 선보인다. 테라스형주택에서 복층형 등 다양한 구조로 건축되기도 한다.
총 사업비 1조8000억원…3.3㎡당 4336만원
당시 서울시 관계자는 “아파트 디자인에서 처음으로 기준을 삼을 만한 단지”라고 말했다. 일률적인 외양의 ‘성냥갑 아파트’를 퇴출하기 위해 서울시가 건축심의를 까다롭게 하던 때였다.
구체적인 품질을 아직 알 수는 없지만 대략 예측할 수는 있다. 사업비 규모를 통해서다. 사업비로 집을 짓는 데 들어가는 돈을 추정해 볼 수 있어 사업비는 쉽게 말해 집값(분양주택이라면 분양가)이나 마찬가지다.
한스자람이 구청에서 사업승인을 받은 총 사업비는 1조8267억원 정도다. 총 사업비는 땅값•건축비의 합계로 사업자 측이 해당 사업장의 땅을 사고 건물을 짓는 데 들어갈 것으로 예상되는 총 비용이다. 대개 총 사업비 범위 내에서 총 분양가가 정해지기 때문에 총 사업비는 분양가 총액인 매출이기도 한 셈이다.
옛 단국대 부지 주택은 임대주택이어서 분양가가 매겨지진 않지만 총 사업비는 땅값과 건축비를 합친 몸값과 같은 것이다. 총 사업비를 공급면적 3.3㎡당으로 계산해보면 4336만원이 된다. 임대주택 3.3㎡를 짓는 데 그만큼 든다는 말이다. 이는 옛 단국대 부지 주택이 임대가 아닌 일반 분양 아파트로, 그것도 분양가상한제를 적용받지 않고 분양될 경우 업체 측이 예상한 분양가이기도 하다.
그런데 이 같은 금액은 사상 최고가 분양가를 기록한 서울 뚝섬 주상복합(서울숲e편한세상, 한화갤러리아포레)과 비슷한 수준이다. 이들 주상복합의 3.3㎡당 사업비(=분양가)가 e편한세상 4259만원, 갤러리아포레 4374만원이다.
▲옛 단국대 부지에 들어설 임대주택의 대략적인 조감도.
옛 단국대 부지 땅값 2년간 50% 상승…용산 평균 2배
땅값을 제외한 건축비 수준은 어떨까. 공급면적을 기준으로 뚝섬과 옛 단국대 부지의 땅값은 비슷하다. 올해 공시지가를 기준으로 뚝섬의 공시지가는 3.3㎡당 4000만원 수준으로 옛 단국대 부지 1000여만원의 4배 정도다. 하지만 뚝섬의 용적률이 옛 단국대 부지(120%)의 4배에 가까운 400% 선이어서 용적률을 감안한 공급면적 기준으로 하면 땅값은 비슷해지는 것이다.
결국 옛 단국대 부지 임대주택의 건축비도 뚝섬 주상복합과 같은 수준이란 얘기다. 임대보증금 등 임대료가 어떻게 정해지든 옛 단국대 부지에 들어설 임대주택은 뚝섬 주상복합 수준의 고급 주택이 되는 셈이다.
한편 한스자람은 옛 단국대 부지를 매입해 땅값만으로도 상당한 수익을 낼 것으로 보인다. 한스자람은 2006년 초 3318억원에 사업부지를 매입했다. 이 땅의 올해 공시지가는 ㎡당 360만원으로 공시지가만으로도 땅값이 4014억원에 달한다. 공시지가의 시세 반영률을 80%로 잡더라도 땅값이 5000억원 가량 된다.
땅값이 2년새 50%가 오른 셈이다. 이 기간 용산구 주거지 땅값 상승률은 24%다. 옛 단국대 부지의 땅값은 세입자 모집 시점을 기준으로 임대료 등에 반영되게 된다.
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등록일 2008/06/16 | 조회 1834 
