산본 소액투자 - 10평대 리모델링 가능한 소형 아파트에 관심을 ……
- No gap between decision and action
투자자라면 좋은 투자 대상을 찾기 위해서 상당히 많은 고민을 하고, 연구, 비교하며, 발품을 팔아야 합니다.
이러한 노력은 묻지마 투자가 지배해왔던 우리나라 부동산 투자 시장에서 몇번을 강조해도 부족함이 없는 말입니다.
내가 실천하지 않으면 결과적으로 아무것도 이룰 수 없다는 것입니다.
꼼꼼히 분석하고, 이기는 게임이라고 생각되면 과감히 결단해야 합니다.
성공한 사람은 추진을 결정하면 반드시 실행에 옮깁니다. 발품을 팔아서 비교해 봅시다.
이제 마지막 소액 투자 가능한 산본 10평대 소형아파트에 관심을 가질 때입니다.
전세끼고 6천만원~7천만원 투자하면 구입가능합니다. 기본융자(저리) 끼면 투자금액은 더 작아지죠.
3억 ~ 4억 정도면 산본 소형 아파트 5채 사서 임대사업도 가능합니다.
산본11단지 15평이 1억 5천만원으로 평당 천만원을 돌파했습니다.
그 다음 투자 유망 지역은 산본 역세권인 1, 2, 3 단지 입니다.
산본 중심 생활권의 1, 2, 3 단지는 아직도 소형 평당 900 만원대 !!!
그 중 투자 수익이 가장 클 것으로 예상되는 단지는 3단지 라고 생각합니다.
그럼 세 단지의 소형평수 평당 천만원 돌파시점은 언제가 될까요?
금년 안에 이루어지지 않을까요? 금년 11월 이면 KT 수도권 상담센터가 완공됩니다.
이 곳에서만 서울 출퇴근 하던 분들이 신규로 산본에서 2500 명이 근무하게 되지요.
그리고, 리모델링 이주 수요와 재개발 이주 수요, 계속 되는 기업 이전 ….
소형 주택 공급 부족과 수요 증가…, 싱글족 증가, 신혼 부부 주택, 세컨드 집…. 등등.
강북 소형 아파트가 오른 이유는 재개발 이주수요와 저평가된 가격이었습니다.
이제 리모델링 가능한 산본 소형 평수가 날개를 달 차례입니다.
최근 초소형 아파트값의 폭등은 주택 임대사업자의 매집에 따른 결과라는 분석이 나왔다.
핵가족화에 따른 1인 가구의 증가가 초소형 아파트의 수요로 이어졌고, 이같은 사업성을 내다본 임대사업자들이 대거 초소형 아파트를 사들여 가격이 폭등했다는 것이다.
지난 1년 간(2007년 5월25일~2008년 5월23일)의 평형별 매매가 변동률을 조사한 결과 33~62㎡(10평대)가 9.42%로 가장 높은 상승률을 기록했다.
이는 전국 아파트값 평균 상승률 2.87%에 비해 4배 가까이 높은 수치다.
특히 수도권의 33~62㎡(10평대) 아파트는 최근 1년 동안11.32% 상승해 132~161㎡(40평대)이상 중대형의 시세 하락과 대조를 이뤘다. 33~62㎡(10평대) 리모델링 단지의 경우18.63%의 수직 상승률을 기록했다.
33~62㎡(10평대) 아파트값이 급등한 원인은 크게 3가지로 요약된다.
1. 상대적으로 싸기 때문에 중대형 아파트에 비해 우선 매입 자금 부담이 덜하다는 것이다.
2. 리모델링을 통해 중형의 새로운 아파트로 넓혀갈 수 있기 때문에 기대 수익률이 높다. 이와함께 최근 수요 증가로 임대사업 추진이 용이해 소규모 투자처로 각광받고 있기 때문이다. 실제 최근 임대사업자 증가에 비해 임대사업용 아파트는 폭증하는 추세다. 국토해양부 자료에 따르면 2007년 12월말 기준으로 전국의 임대사업자 3만1380명이 28만711가구를 대상으로 임대사업을 벌이고 있다.
3. 임대사업자는 2006년 12월말 대비 고작 744명이 늘어났지만 임대사업용 아파트는 4만6377가구가 증가한 것으로 나타났다. 1년 사이 임대사업자 1명이 평균 9가구의 아파트를 새롭게 사들인 셈이다. 임대사업자는 의무 임대기간(2년6개월)이 끝나면 양도소득세가 감면되는 등 세금 혜택까지 누릴 수 있다.
닥터아파트 관계자는 “초소형 아파트는 지난 수년동안 공급이 끊기다시피 했지만 수요는 증가 일로를 달렸다”며 “하지만 가구당 1억원 안팎이면 매입할 수 있다는 장점때문에 틈새 시장으로 각광을 받고 있다”고 말했다.
리모델링단지 역시 수도권 10 평형대는 1년새 매매가가18.63%나 상승했다.
리모델링을 통해 중형 새아파트로 넓혀갈 수 있기 때문이다. 10 평대도 리모델링 방식의 발전으로 ㄷ,ㅁ,ㄴ 구조를 사용하여 사업성이 높아졌다. 기사 - 리모델링의 새로운 진화
임대사업자수 역시 해마다 증가추세다.
국토해양부 자료에 따르면 2007년 12월말 기준으로 전국에 매입임대사업자수는 3만1,380명, 28만711가구로 2006년 12월말과 비교해 744명, 4만6,377가구가 증가했다. 1명당 9채 정도를 사들인 셈이다.
또한 역세권 소형 아파트인 경우 월세로 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다.
임대사업자로 등록한 경우 의무임대기간이 종료하면 양도소득세가 감면되는 등 세금혜택까지 있어 인기다.
분당, 평촌은 수익 률 싸움에서는 조금 무겁고 산본이 가볍기 때문에 투자금 대비 수익률은 더 좋습니다.
2분기 이동평균선 골든크로스 후 상승 여부를 눈여겨 보세요!!
작년 보합세(횡보 후 하방경직) 이후에 우상향으로 추세를 튼 대장주 산본의 이동평균선을 주목합시다.
역세권 소형 아파트 대세론
유가가 130불을 넘어 급등 중이고 연말까지 200불까지 간다고 합니다.
지난 주 WTI 국제 유가지수가 급등하는 바람에 거래가 정지되는 초유의 사태가 벌어졌습니다.
현재의 유가 급등은 일시적 현상이 아닙니다.
중국, 인도 등의 수요는 늘어나고 화석연료는 점차 고갈되어 갑니다.
수요에 비해 공급이 부족함에 따라 앞으로 고유가 행진은 계속됩니다.
앞으로 생각해 볼 수 있는 투자의 대상은
전철 역세권의 중요성을 고려해야 합니다.
경유가 1900 원이 넘고 가격이 더 상승함에 따라 앞으로 전철 이용이 늘어나게 될 것입니다.
저평가된 전철 역세권 소형 아파트에 관심을 가져야 하는 이유입니다.
그리고 또하나 생각해볼 것은 냉난방 에너지 가격의 급등입니다.
하반기에 도시가스 가격의 인상이 불가피합니다.
전기요금도 대폭 인상될 것입니다.
냉난방 비용을 줄이는 방법은 무엇이겠습니까?
간단한 방법은 냉난방 면적을 줄이는 것입니다.
기름값이 우리나라보다 훨씬 싼 미국에서 조차 대형차가 안팔리고 중소형차가 팔리고 있습니다.
즉, 대형차를 중소형차로 바꾸어 기름값을 줄이는 것과 같습니다.
따라서 대형 아파트는 냉난방 연료비 급등에 따른 관리비 부담으로 중산층조차 꺼려하는 평수가 됩니다.
현재의 소형 상승은 단순한 인기가 아니라 공급 부족이 큰 원인이며, 중산층까지도 소형을 선호하는 추세가 이어질 것입니다.
찬바람이 불기 시작하는 초가을 아파트 관리비 내역서가 나오는 시점부터 느끼기 시작할 것입니다.
아파트를 통한 재테크도 이러한 관점에서 관찰해야 함은 당연하다고 할 것입니다.
전철 역세권에 위치한 소형아파트 수요가 증가하므로 지속적인 가격 상승은 명약관화.
소형 중에서도 리모델링시 상당한 시세차익이 나오는 아파트라면 더할 나위 없겠죠.
소형 아파트 2-3년간 강세 가능성
최근 서울 강북 지역의 소형 아파트를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승했다.
왜 이렇게 가격이 올랐을까?
아파트 가격이 오를 땐 반드시 원인이 있다.
첫째는 심리적인 원인이다. 특정 지역의 아파트 가격이 상대적으로 저평가 되어있다는 인식이 지배적인 경우,
부녀회 등을 중심으로 가격 담합이 이루어지게 된다. 투기적인 가수요가 가세하면 가격 상승을 더욱 부채질한다.
둘째는 지역 개발 요인이다. 작은 개발 호재에도 부동산 가격이 상승하게 마련이다.
서울뿐 아니라 전 국토에 걸쳐 개발 호재가 없는 지역을 찾기 어려울 만큼 개발 계획이 많다.
셋째는 수급 불균형이다. 강북 지역은 뉴타운, 재개발 등의 이유로 대규모의 이주 수요가 예상되고 있다.
이에 따라 주택 수급 불균형이 계속될 것으로 예상되고 있다.
그렇다면 학습효과로 금정,안양,군포 뉴타운 이주와 평촌, 산본 20평대 리모델링 이주로 수혜를 입을곳을 예측해볼 수 있다. 리모델링은 사업성 때문에 20평대 단일평수가 가장 빠르다.
실제로 소형 아파트는 심각한 수급 불균형 상태에 놓여 있다.
최근 5년간 공급된 아파트 물량 중에서 소형 물량은 지난 시절에 비해 더욱 감소했다.
반면 소형 아파트 수요층은 지속적으로 증가해 왔다.
소형 아파트 수급 불균형 상태는 계속 지속될 것인가?
소형 아파트에 대한 수요는 향후 1인 가구 증가, 출산율 저하 등의 다양한 이유로 지속적으로 증가할 것으로 예상된다.
따라서 소형 아파트의 수급 불균형 현상은 단기간에 해결되기 어렵다.
이에 따라 소형 아파트 강세 현상도 향후 2~3년간 더 지속될 것이다.
과거를 돌이켜보면, 지난 2000년 소형 아파트 강세 현상이 한 번 있었다.
당시는 외환위기로 인한 전체적인 공급 부족과 소형 공급량 부족이 원인이었다.
두 번째 소형 강세 시장은 2006년 말부터 시작됐다. 역시 원인은 소형 아파트 공급량 감소였다.
소형 아파트 수급 불균형은 처음엔 임대 가격 상승에서 출발해 매매 가격으로 이어지게 된다.
소형 아파트 임대료는 최근 가파르게 상승했었다. 그리고 이 상황은 상당한 기간 지속될 가능성이 있다.
수도권 중소형아파트 공급 급감···'품귀현상' 우려
최근 5년간 수도권에서 공급된 분양물량 중 중소형아파트 공급비율이 눈에 띄게 줄고 있다. 이에 따라 향후 수도권에서 중소형아파트 품귀현상이 심화될 것으로 보인다.
5일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 최근 5년간 수도권 내 전체 분양물량 중 전용면적 85㎡ 이하의 중소형아파트 분양물량 비중이 매년 큰 폭으로 줄어드는 것으로 조사됐다.
연간 수도권의 총 분양가구수 가운데 중소형 분양물량은 ▲2003년 80.5% ▲2004년 75.6% ▲2005년 69.1% ▲2006년 62.9% ▲2007년 48.8% 등이다. 또 올해 1월에서 5월까지 5개월간 분양된 2만9668가구 가운데 중소형 물량은 1만1767가구로 39.7%에 불과한 실정이다.
중소형아파트의 공급이 이처럼 크게 줄어든 것은 청약자들의 중대형 선호도가 높아짐에 따라 건설사들이 중소형에 비해 건축비가 적게 들면서 높은 분양가를 받아 큰 이윤을 얻을 수 있는 중대형아파트 공급을 선호한 데 따른 것이라는 분석이다.
또 소형 평형 의무공급으로 중소형아파트를 의무적으로 공급해야 하는 재건축 역시 규제로 인해 사업추진이 원활히 이뤄지지 않아 중소형아파트 공급 감소에 영향을 주고 있다.
수도권에서는 인천의 중소형 물량이 2003년 78.8%에서 지난해 39.2%로39.6%포인트 떨어졌으며, 경기도가 31.9%포인트, 서울이 27.8%포인트 감소했다.
[출처] 네이버 안투모
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등록일 2008/06/16 | 조회 3380 
