고양 화정 소형, 한참 더 오를 수밖에 없다
어느 지역에서던지 소형 아파트의 매매가는
1) 전세 물량의 유무와
2) 매매 가격 대비 전세 가격이 얼마나 높은가
하는 점에서 영향을 가장 많이 받는다고 할 수 있습니다.
따라서 이와 같은 관점에서 향후 소형아파트 가격을 예상해 보는 것이 가장 정확성이 높다고 할 수 있겠습니다.
1. 고양 화정의 전세 물량 유무
매해 6월이라는 시점은 봄 이사철이 완전히 마감된 시점임과 동시에
여름 방학에 맞춰 이사하려는 수요는 아직 움직이기 전이기 때문에
전통적으로 1년중 가장 전세 물량이 남아도는 시기입니다.
이런 이유로 예년의 경우 6월 경에는 일부 집주인이 도배, 장판을 해주는 조건을 내걸기도 하였습니다.
그런데 금년 6월은 완전히 상황이 달라졌습니다.
금년의 경우에는 전세 얻으면서 그런 소리했다가는 미친 놈 소리 듣기 십상인 상황입니다.
화정 소형아파트의 리딩 단지인 화정 8단지를 샘플로 해서 알아보았더니 현재 나와 있는 전세 물량은 정확하게 "無" 였습니다.
속된 말로 보고 죽을래도 없는 그런 상황입니다.
능력의 한계(?) 가 있어서 다른 단지는 알아보지 못햇지만 평소의 상황을 감안해 보면 인근 소형 아파트 단지들도 8단지와 비슷할 것으로 충분히 예상할 수 있습니다.
비수기의 정점인 요즘 전세 물량이 "zero" !!!--> 급등의 전조
더구나 전통적으로 6월 말이 되면 여름방학에 맞춰 이사하려는 수요가 등장한다는 점을 감안하면 매매가가 앞으로 어떻게 될지는 불문가지인 상황입니다.
어느 지역이던지 소형아파트의 전세가 없으면
1) 전세 수요--> 매매 수요로 돌게 되어 매매가가 상승하게 되고
2) 전세 물건이 없어 전세가가 오를 것 같으면 소형아파트를 사서 전세를 주려는 투자 수요가 발생하게 됨은
지역과 시대를 불문하고 필연적인 것입니다.
비수기의 정점인 요즘 전세 물량이 "zero" ---> 매매가 상승은 필연 !!!
2. 고양 화정 소형아파트의 전세가 비중이 얼마나 높은가
어느 지역에서던지 소형아파트의 가치를 가장 간단히 측정해 볼수 있는 방법은 매매가 중 전세가 비율이 얼마나 높은지를 보는 것입니다.
상계동 쪽 매매가 3억 짜리 주공아파트들 전세가가 1억정도 합니다.(전세가 비율 33%)
이에 반해 화정 역세권 아파트들은 전세가 비율이 60%로 훨씬 높습니다.
한때는 상계동도 화정과 같은 높은 전세가 비율을 보였던 적이 있었습니다. 그러다가 매매가가 폭등해서 전세가 비율이 30% 대로 떨어진 것입니다.
전세가 비율이 60%로 높아서 투자 비용도 적을 바로 그 때 당시 산 사람들은 대박 났습니다.
화정의 아파트들에서도 곧 이런 현상을 보게 됩니다.
전세가 비중이 60%씩 되는 지역, 이제는 거의 찾아보기 힘들어졌습니다
그 중 한곳이 고양 화정입니다. 역세권이면서도 이런 지역은 정말 정말 찾아보기 힙들어졌습니다.
지금 화정의 역세권 21평 아파트로 예를 들자면
이들 아파트에서 매매가 대비 전세가 비중을 보수적으로 잡아서 40%가 되려면 매매가가 2억대 후반까지 상승한다고 예상할 수 있습니다.
이 수치는 현재의 매매가에서 약 1억정도, 상승율로는 50% 의 상승이 가능하다는 이야기가 되며 전세를 끼고 사면 투자금 대비 약100%의 상승이 가능하다는 이야기입니다.
보수적으로 잡기 위해 상계동을 위시한 타 지역처럼 전세가 비율을 30 % 대로 낮줘잡지 않아도 이런 결과가 나옵니다.
과거 화정보다 쌌던 상계동의 같은 평형이 현재 3.2억이고,
방화대교 하나를 사이에 둔 가양동도 3.2 ~3.3억 하고 있는 상황에서
화정 역세권 소형이 전세가 비중 40%를 기준한 2억 후반대 가는 것은 지극히 당연한 이야기 이며 시기적으로 너무 늦은 감마저 있는 것입니다.
이 2억후반 이라는 가격은 앞서 적은 대로 현 전세가를 기준하고 전세 비율을 보수적으로 40%로 잡아 산출한 것입니다.
따라서 위 1. 항에 적은대로 전세가가 상승하면 매매가도 3억 초반, 중반 이런 식으로 상향 조정되어야 하는 것임은 물론입니다.
저는 2억 후반, 3억 초반 이렇게 적었습니다만 정확한 수치는 계산기 한번 누르면 누구나 산출이 가능할 것입니다
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등록일 2008/06/19 | 조회 2834 
