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찾아라! 돈 되는 임대용 주택 - 비수기인 지금도 전세 매물=0 인 고양 화정 8단지
고양 화정 택지지구 별빛마을 8단지는
아래 오늘 자 한국경제신문 기사에서도 돈되는 임대용 주택의 조건으로 제시한 3가지 기준, 즉
1. 전세가 비율 60% 이상
2. 주변 편의 시설 多
3. 역세권
이라는 조건을 100% 만족시키는 임대용으로 최적인 단지입니다.
1. 비수기중의 비수기인 지금도 전세 매물=0
살기 좋은 것은 전세입자가 더 잘 압니다.
2. 할인점이 화정 8단지와 길 하나 사이,
초중고도 길 하나 사이, 고양시 어린이 도서관도 길 하나 사이
3. 3호선 화정 역세권!!
4. 거기다가 리모델링을 하기에 최적의 조건까지 갖추어 그야말로 꿩먹고 알먹는 단지입니다.
왼쪽 메뉴중 "부동산포토갤러리" 에 가서 "화정8단지" 로 검색하면 좋은 사진과 글이 많이 나옵니다.
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찾아라! 돈 되는 임대용 주택
1. 전세가 비율 60% 이상
2. 주변 편의 시설 多
3. 역세권
2008-6-23 한국경제신문
뻔한 이야기지만 임대용 주택은 임대 수요가 많은 지역에서 마련하는 게 중요하다.
세를 들어 살 사람이 없어 공실이 발생한다면 수익률은 곤두박질칠 수밖에 없다.
역세권이나 편의시설이 잘 갖춰진 곳이 적당하다.
역세권 주택은 직장인들의 선호도가 높아 세입자가 꾸준히 몰리게 마련이다.
월세 수요도 많아 은행 대출 이자 갚기도 좋다.
학교 관공서 쇼핑 등의 편의시설이 넉넉한지도 반드시 확인해야 한다.
이들 지역 주택은 호황기 땐 상승탄력이 크고 하락기에도 쉽게 떨어지지 않는다.
전문가들은 매매가 대비 전셋값 비율도 반드시 따져봐야 한다고 충고한다.
전셋값 비율이 낮다는 말은 생활편의시설이 집값에 못 미친다는 뜻이다.
더불어 초기 투자비용도 늘어나게 된다.
전세 끼고 구입하기가 어렵기 때문이다.
10년 뒤 양도차익을 기대한다고 해서 발전 가능성만 믿고 전셋값 비율이 낮은 집을 샀다가는 낭패를 볼 수도 있다는 얘기다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전셋값 비율이 60% 이상은 돼야 임대사업에 나서볼 만하다"고 설명했다.
전셋값 비율이 60%를 넘으면 집 한채를 4억원으로 보고 5가구를 산다고 가정했을 때 초기에 8억원 정도가 필요하다는 계산이다.
물론 다주택자라면 초기 비용은 크게 줄어든다.
부동산정보업체인 부동산114에 따르면 6월 현재 서울에서 평균 전셋값 비율이 가장 높은 곳은 은평구다.
은평구는 3.3㎡(1평)당 전세가격(511만원)이 매매가격(1035만원)의 49%를 차지했다.
은평구에는 임대용 주택으로 활용할 만한 아파트가 많이 있다는 해석이 가능하다.
다음으로는 서대문구(48%)가 꼽혔고 동대문구(45%)와 중랑구(45%)도 전셋값 비율이 높았다.
도봉구 노원구 강북구 등 강북권 아파트는 전셋값 비율이 39%로 낮았는데 최근의 매매값 급등의 영향을 받은 것으로 보인다.
수도권에선 연천군이 61%를 기록했다.
평택시(56%) 이천시(54%) 안성시(53%) 등의 전셋값 비율이 50%대를 넘었고 수원과 안산 광명 안양 등은 40%를 초과했다.
임대용 주택을 구할 때는 공시가격이 3억원을 넘어서면 안 된다.
공시가격은 실제 거래가격의 70~80%에서 책정되므로 4억원을 넘게 주고 집을 샀다가는 기준을 충족시키지 못한다.
전용면적 85㎡ 이하이면서 4억원을 넘지 않는 아파트가 가장 많은 곳은 노원구다.
부동산114에 따르면 노원구에는 9만2628가구가 집계됐다.
집값이 많이 올랐다고는 하지만 여전히 임대용 주택이 많다는 것을 알 수 있다.
도봉구도 4만3829가구로 많고 구로구는 3만8152가구로 조사됐다.
재개발ㆍ재건축 대상 주택으로 임대사업을 하는 것은 어떨까. 전문가들은 위험 부담이 크다고 보고 있다.
의무임대기간 10년을 채우지 못하고 재개발ㆍ재건축을 할 경우 양도세를 면제받지 못할 경우도 생길 수 있기 때문이다.
재건축을 한 뒤 새로 받은 아파트의 주택 크기가 전용면적 85㎡를 초과한다면 임대주택의 기준을 만족시키지 못해 양도세를 물어야 한다.
또 재개발ㆍ재건축 공사를 할 때는 임대기간으로 인정받지 못해 되파는 데 시간이 많이 걸리게 된다.
박원갑 스피드뱅크 부사장은 "현행 세법과 임대주택법에서는 재개발ㆍ재건축에 의한 임대 불능 사태에 대해 예외적인 기준이 없다"며 "임대기간 10년을 정상적으로 채울 수 있는지 확인해야 한다"고 말했다.
재개발ㆍ재건축 주택은 오래되고 낡아 임대료를 많이 받을 수 없다는 점도 감안해야 한다.
박종서 기자 cosmos@hankyung.com
입력: 2008-06-23 10:28 / 수정: 2008-06-23 10:28
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등록일 2008/06/23 | 조회 3026 
