요즘 거래동향으로 봐서는 살기위한 목적보다는 투자의 목적이 앞서는 양상이군요.
미아동일대와 돈암동, 길음동, 정릉동의 부동산을 두루 방문하여 현장의 현시세를 살펴보았습니다.
자세한 시세를 말하기는 민감한 부분이 있어 알려 드리기는 힘들지만 일반적인 현상황은 저가의 매물이 모두 소진되어 인터넷에 공지되어있는 자료보다 높다는 것을 알려 드리기위함입니다.
매매가 뜸해지는 예전과는 다르게 지금 시점에서 실소유의 목적으로 부동산을 방문하는 분들이 오히려 늘고 있다는 것입니다.
매매가가 작년과 올해 초에 과도한 상승곡선을 타고 투기의 모습을 보였던 반면에 이제는 실소유의 목적으로 매도하신 분들이 살기위한 집을 보기위해 부동산 방문이 이루어지고 있더군요.
하지만 저가 매물이 모두 소진된 시점이기때문에 몇달전 생각하고 오신분들 실망이 더 큰상태로 돌아가시는 분들도 많아졌습니다.
그렇다고 실망을 하고 있을수는 없지요.
그나마 8월전에 매수의 찬스를 놓치지만 않으면 나름대로 실속있는 매물을 볼수있습니다.
현재 미아뉴타운, 길음뉴타운내에 거주하시는 미개발지역의 거주자는 특히 눈여겨 잘 보셔야 합니다. 그냥 조합원으로 들어가 살먄 되겠지만 그렇지 못하는 경우가 많습니다.
그렇다면 지금 매도하시고 현재 뉴타운의 아파트를 매수하시면 꿩먹고 알먹는 격입니다.
어떤 곳에서는 그냥 가지고 있으면 좋다는 식으로 보유를 권장하실수도 있습니다.
원주민의 가장 힘든것은 자금력입니다. 또한 장차 오르는 아파트의 시세가 아깝기도 하구요.
하지만 자신의 소유지분만 오르는것은 아닙니다.
현재 있는 아파트들은 더 많이 오르고 있다는 것과 편안히 아파트에서 살면서 3년보유도 하면서 양도소득세 문제도 해결하며 있지요.
개발 다 끝나면 기존의 아파트롸 새로 지어진 아파트가 3~4천만원 차이가 난다면 조합원으로 고생하며 기다리는 것보다 월등히 났습니다.
저는 다른 지역의 아파트는 말씀드리지 않겠습니다.
미아동일대의 아파트만을 거론하겠습니다.
먼저 삼각산아이원아파트는
20평대 : 3억
30평대 : 4억3천(변경전)-->4억4천(변경후)
40평대 : 5억4천 이면 무난하고 전망(최상층 포함)과 로얄동을 볼수있습니다.
미아 sk아파트는
20평대 : 2억9천
30평대 : 4억1천5백(변경전)-->4억2천(변경후)
40평대 : 5억1천 이면 될것 같습니다.
미아 벽산아파트는 위시세보다 1~2천만원 낮게보면 될것같습니다.
(길음동과 정릉, 돈암동 일대의 아파트시세의 변동을 2년동안 관찰한결과 1억7~8천만원하던 아파트가 4억이 넘게 오르는 그런 아파트 보셨나요. 지금도 늦지 않았습니다. 싸게 매수해서 비싸게 매도하는게 남는것이빈다. 왕도가 따로 있는것이 아닙니다. 또한 최소2억은 더 오른다고 보면 편안히 살며 좋은 차 하나 뽑아서 잘먹고 편히 살지요.)
그리고 중요한점은 이런 매물이 한두달이면 모두 소진될것으로 보며 이 기회가 넘어가면 바로 각각의 시세에서 30평대의 시세를 기준으로 본다면 4~5천만원이 오른 매물만이 물건으로 나옵니다.
지금의 시점을 놓치면 않되겠지요..
미아뉴타운내의 삼성래미안 아파트가 한참공사중에 있는 이 시점에서 최소 6~7층정도이상 지어지는 모습이 보이기시작하면 주변의 기존아파트 20평대 3억5천, 30평대 5억정도에 매매가 이루어지고 완공시점에서는 20평대 4억, 30평대 5억8천~6억으로 보고있습니다.
또한 삼성래미안은 기존아파트보다 더 오른 시세가 형성 될것입니다.
20평대 4억5천, 30평대 6억5천이상으로 보고있습니다.
이 시세는 시점이 중요하기때문에 또다른 호재(경전철 및 사립고, 학원가, 상가, 대형마트 유치등( 100% 연 이은 호재))의 영향으로 최소 1억(30평대 기준)의 효과 더 만들어질수 있습니다.(20평대는 죄송하지만 한계가 있습니다.)
죄송하지만 40평대는 거론하기가 힘들러서 뺏습니다.
그리고 미아6,7동에는 미안하지만 미아삼거리근처의 한창 개발되고있는 지역의 소문으로는 30평대 10억이라는 말도 있지만 좀 믿기 힘들구요.
약3~4천만원의 차이로 현성될것 같습니다.
이런 관계로 올라가는 아파트의 주거시설은 정점을 보며 달려가는 기차와 같을 것입니다.
기회는 기금 밖에 없응을 한번더 말씀드립니다.
더 위(북쪽)로 내려가면 평생 다시올수 없는 상황의 역전현상으로 몇년안에 후회합니다.
고유가로 3차 오일쇼크는 벌써왔습니다. 증권의 폭락장세와 imf보다 더 힘든 시기가 올것입니다.
부동산에 투자하며 최소 5년만 이라도 내다보며 됩니다. 건설경기가 좋아서 오르는것이 아닙니다.
공급과 수요가 불일치하는 시점에서 변화가 이루어집니다. 이점 명심하면 서울에서의 아파트 공급이 그렇게 원할하지 않다는 것 은 아실겁니다.
그중 투자와 거주의 목적이 일치하는 곳을 잘선택해야 겠지요. 그때 입가에 미소가 노후 평생 좌우할것입니다.
그 이후는 저도 잘 몰라서 이만 글을 줄입니다.
이글은 저의 짧은 소건으로 참고용으로 보시고 도움이 되시면 좋겠구요. 다른 견해가 있으시면 많은 조언 글로 올려주시구요. 건강하십시오.
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등록일 2008/06/24 | 조회 4370 
