변화속의 기회의 땅? 고덕지구
고덕지구, 도시경쟁력향상의 핵심중 대안, 재건축
[1] 고덕지구 매매 현황 :
고덕시영아파트 42.98㎡ [13]3억7000만원 56.2 ㎡ [17]4억7000만원 62.81㎡[19]5억3000만원 72.73㎡[22]6억4000만원,고덕주공2단지52.89㎡ [16] 5억3500만원 59.5㎡[18]6억4500만원 고덕주공3단지 52.89㎡[16] 5억9000만원 매물이 보인다.즉 2006년 11월 최고시세에서 약1억3000만원에서 약2억2000만원 하락 되었다. 잠실 재건축, 암사재건축아파트 입주임박함에따라 절박한 매물이 나왔다.매수인은 대출규제때문에 사지못하고, 매도인은 양도세부담때문이다. 1가구 2주택을 피하기 위한 급매물은 기간이 잠실준공까지이다.
[2]전월세 현황 :
장마철이 접어들면서 거래 뜸하다.
[3]다세대-단독 재건축 현황 :
고덕1동 2동 단독 다세대 주택은 추진위원회 승인-정비업체 선정 결의하였다. 다세대는 토지지분 3.3미터제곱당 3000만~3600만원이고, 은행융자 매매금액 70% 가능하다. 단독주택은 약 1600만원 전후이다. 조합원평균토지지분이 총면적:나누기:조합원수=166㎡[50평]이 넘는다. 눈에 보이지 않는 숨은 가치이다.
[4]변화는 기회인가?
AIPS2008세미나 요약, 아기곰 강의:장소코엑스:2008년6월25일
●시세가 변하는 이유? 호재는 유동성증가, 수요증가, 개발호재가 있다. 악재는 공급과잉, 불경기지속, 정부규제이다.
●매입여부를 결정하는 데는 파도보다는 추세, 흐름보아야 한다. 미국보다 한국은 성장잠재력이 높다.
●거품인가? 아니면 저평가인가? 매입시점은 언제인가? 과거, 현재, 미래의 그라프에서 가장 낮을 때를 알 수 없다.
●매입후에는 잔 파도에 연연하지 말자! 거래비용과 기간[고덕지구는 3년보유 2년거주해야 한다]이 필요하다.
●유동성의 변화: 통화량증가 1997년도 482조원에서 2007년 1197조원 [148%통화량증가], 물가상승율 37%, 종합주가지수KOSPI 159%상승,전국주택42%상승, 서울137%상승, 현찰보유자 2.5배가치하락,
●과거1985년이후 20년동안 수도권인구증가,지방인구감소 였다. 가구수는 지방47%,수도권95%증가를 가져왔다.
●향후2010년부터 2030년까지 지방인구-9%,수도권인구8%예상, 가구수는 지방6%,수도권26%증가예측이다.
●서울에서 인구집중도?일자리조사?
서울 25개자치구중에서 서초-강남으로 사업체본사 숫자가 단연 으뜸[서울시 2004-2005]이었다.
●경기도에서 강남으로 통행량이 37%증가는 강남이 업무중심, 일자리-종업원수증가를 의미한다.[02-06년 서울시정 개발연구원]
●강남수요집중은 DJ정권시 테헤란로 주변 벤쳐기업 설립으로 출퇴근 수요가 늘어났다.종업원숫자증가는 수요증가이다.
●입지의 변화:교통-교육-환경:전철개통은 주택수요증가-주택매도감소=집값상승이다. 교육-환경좋아짐은 고학력중산층의 비중이 올라간다.
●주택가 근처에 혐오시설이 없다, 공원과 아파트단지는 중산층비중을 늘리게 한다.
●거주형태-선호도변화:단독주택에서 아파트선호[지하주차-일층녹지]하는 추세이다. 삶의 질이 낮은 쪽에서 높은 쪽[고급]으로 이동이 대세이다.
●공급의 영향:1998년IMF영향으로 주택건설부진이었다. 참여정부 공급정책의 문제점: 서울 부진, 주택보급율이 낮은 수도권에 건설부진이었다. 보급율이 높은 지방은 미분양으로 시장의 복수를 초래했다.
●총부채상환비율(DTI)Debt to Income 과 담보인정비율 (LTV) Loan to Value은 구매력약화, 수요억제, 갈아타기가 힘들게하는 역할이다. 매매3억이하 저가주택에 수요자가 몰리게 한다.
●불황속에 물가상승이 흐름이 아닌가? 그렇다면 현금보유를 줄이고, 우량주식, 부동산에 헤지를 하는 것이 유리하다.
●현재 여소야대 구도이다. 국회가 열려야 재건축 규제완화, 고밀도-층수완화-개발이익환수유지의 그림이 나올 것이다.
●수도권의 삶의 질이 높은 주택수요가 많다. 지을 땅이 부족하다. 재건축이 역시 뜨거운 감자요, 대안이다. 점진적 규제완화가 대세아닌가?
[5]변화속에 고덕지구는 기회가 언제인가? 나무는 보이는 데 숲이 안보인다면 아래 사항이 도움주지 않을까?
●수도권 규제 풀면 일자리 3만개 더 생긴다. 전국경제인연합회가 ‘규제개혁 체감도’를 조사한 결과이다. 수도권 규제 완화가 기업의 주요 투자요인이요 목말라하는 일자리 창출해결책아닌가? 국가경제성장 발목을 언제까지끌고 갈 것인가?
●국제통화기금(IMF)이 올해 우리나라 경제성장률 전망치를 4.1%로 종전 전망치보다 0.1%포인트 하향 조정했다. 그만큼 일자리 창출이 어려운 도전아닌가?
●세계에서 가장 살기좋은 도시는 스위스의 "취리히"인 것으로 나타났다. 서울은 86위이다. 최근 머서 휴먼 리소스 컨설팅이 세계 주요 215개 도시 가운데 "2008년 세계에서 가장 살기좋은 100대 도시" 를 선정, 이 같은 결과를 발표했다. 도시경쟁력의 핵심은 재건축이 아닌가?
●747공약은 연간7%경제성장,국민소득4만달러,세계7대강국이다. 신747아시나요? 물가상승률7%, 경제성장률4%,실업률7%이다. 국회가 열리면,해결책으로 재건축의 합리적 상생의 길이 열리지 않을까? 고덕지구가 변화와 일자리의 핵심아닐까? 도시경쟁력의 기회아닐까?
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등록일 2008/06/26 | 조회 2376 
