한국경제신문기사 (2008.6.24)
깡통지분 피하려면? … 관리처분 직후 급매물 공략
재개발 지역 곳곳에 가격 거품이 끼면서 '틈새 투자처'를 찾으려는 수요자들의 움직임이 분주하다.
이미 가격이 급등한 재개발 지분을 뒤늦게 매입했다가는 자칫 일반분양가보다 높은 '깡통 지분'이 될 수 있기 때문이다.
이에 따라 재개발 막바지 단계여서 수익 불확실성이 적은 관리처분인가 이후 조합원 급매물이나 아예 재개발구역에 속하지 않은 인근 주택을 노리는 투자가 주목받고 있다.
◆관리처분 직후 급매물 노려볼까
재개발 관리처분인가 후에 나오는 매물은 권리가액과 추가부담금이 확정됐기 때문에 투자에 대한 위험 부담이 작다.
구체적인 자금 계획을 세워 투자할 수 있고 수익률 분석도 손쉽다.
사업이 무산될 가능성도 거의 없다.
리스크가 작은 만큼 초기 단계의 투자에 비해 투자비가 많이 드는 것은 흠이다.
확정된 조합원 분양가에 상당 수준의 프리미엄을 얹어줘야 한다.
그러나 급매물을 공략하면 의외의 수확을 건질 수 있다.
관리처분인가 이후 급매물은 조합원이 내야 하는 계약금 부담이 클 때 주로 나온다.
지난해 8월 관리처분인가를 받은 은평구 불광제3구역의 경우 82㎡형 계약금이 3000만~4000만원으로 책정됐는데 계약금 조달에 따른 이자 부담이 컸던 일부 조합원들이 시세보다 1000만~1500만원 싼 가격에 매물을 내놓았다.
또 관리처분인가가 나온 다음 동.호수 추첨 직후의 급매물을 노리는 것도 방법이다.
1층 같은 저층에 배정되거나 마음에 들지 않는 호수를 배정받은 조합원들이 값싼 매물을 내놓는 경우가 있다.
불광제7구역에서는 지난해 8월 추첨 이후 7층 미만 저층 82㎡형에 배정받은 조합원들이 실망매물을 내놓았고 1층의 경우 프리미엄 없는 물건이 나오기도 했다.
이들 저층 매물도 최근 들어서는 다른 매물과의 가격 차이가 많이 좁혀졌다.
올해에는 서대문구 가재울3구역이 4월 관리처분인가를 받은데 이어 10월 조합원분에 대한 동·호수 추첨이 있을 예정이다.
동작구 흑석뉴타운 내 흑석5구역과 동대문구 전농.답십리 뉴타운 내 전농7구역도 이미 관리처분인가를 받은 상태며 연내 동·호수 추첨에 들어간다.
부동산114의 김희선 전무는 "가재울·흑석· 전농지역은 서울시 재개발 구역 중에서도 유망지역으로 꼽혀 일반분양가보다 값싼 급매물이 나오면 노려볼 만하다"며 "미리 인근 중개업소를 방문해 수시로 매물 가격을 체크하는 것이 좋다"고 말했다.
◆재개발 구역 미지정된 곳도 주목
뉴타운 등 재개발 지역의 인근에서 재개발 구역으로 지정되지 않은 곳의 매물을 구하는 것도 방법이다.
일단 재개발 구역으로 지정되면 주변시세도 덩달아 오르기 때문에 이전에 매입하는 투자법이다.
인근 지역 개발에 따른 후광효과를 입을 수 있는데다 개발 이주 수요에 따라 전세 및 매매가의 동반상승도 기대된다.
향후 뉴타운으로 추가로 지정되면 보다 큰 개발 수혜를 입을 수 있다.
이는 특히 자금 여력이 많지 않은 수요자들에게 권장된다.
재개발로 지어지는 새 아파트에 입주하기 위한 추가부담금 마련 기간을 충분히 확보할 수 있기 때문이다.
반대로 자금이 충분하고 사업 진행이 빠른 곳을 선호하는 투자자라면 메리트가 그만큼 적다.
상계뉴타운 인근 상계2.5동 일대 다세대 주택은 현재 대지지분 33㎡(10평)짜리가 3.3㎡당 1500만~2000만원 수준으로 뉴타운 내 같은 규모 주택보다 3.3㎡당 500만~1000만원가량 저렴하다.
삼경C&M 부동산사업부의 정현조 팀장은 강동구 천호뉴타운 인근 천호1.3동 일대,중구 왕십리뉴타운 인근 신당.장충동 일대 다세대 주택을 추천했다.
임도원 기자 van7691@hankyung.com
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등록일 2008/06/26 | 조회 2232 
