마곡워터프론트 계획이 구체화되고 있습니다.
가장 수혜단지는 어디라고 생각하십니까?
다음 글을 읽으시면 답이 나오리라 봅니다.
마곡벽산의 가치가 달라지고 있습니다.
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마곡지구는 지난 2007년 12월 28일 도시개발 사업계획승인이 떨어지면서 개발계획의 확정 및 보상시점이 임박해와 또 한 차례의 주변 집값 상승이 예상됨. 마곡지구 보상금은 약 3조원으로 예상돼 인근 부동산 가격을 자극할 가능성이 농후하기 때문임.
- 또 마곡지구 개발과 연계된 한강 르네상스 개발, 9호선의 개통(2009년 3월 예정)등 굵직한 개발 호재가 산재해 있는 상태임.
- 마곡지구 보상이 올 하반기로 예정돼 있어 마곡지구 개발 및 연계된 호재에 따른 인근 부동산에 미치는 영향을 살펴보고자 함.
▣ 마곡지구 개발계획과 관련 개발 호재
▶ 마곡지구 개발 개요
- 마곡지구는 강서구 마곡동, 가양동 일대 약 3백36만㎡에 조성되는 개발지역으로, 서울시의 마지막 노른자위 땅으로 주목받고 있음.
- 연구개발 용지 82만6천㎡, 국제업무단지 36만4천㎡, 일반상업용지 10만㎡등으로 조성되며 차세대 첨단 성장 동력 산업의 거점지역으로 집중 육성될 계획임.
- 사업방식는 SH공사가 사유지가 대부분인 토지를 보상, 수용한 후 기반시설의 공급과 부지 조성 등을 추진하는 공영개발방식(도시개발사업)으로 개발됨.
- ▲1단계는 2015년까지 도로, 공원 등 기반시설과 중심지역을 우선 개발하고 ▲ 2단계 2016~2023년에 40만㎡ ▲ 3단계가 2024년~2031년까지 단계적으로 조성될 예정임.
- 지난 2007년 12월 28일 마곡지구 도시개발사업계획 승인이 통과됨에 따라 사업 시행자인 SH공사는 마곡지구 지주들을 상대로 보상금 산정을 위한 물밑 작업에 들어간 상태임.
- 마곡지구는 연구개발, 공공용지 및 국제 업무, 상업시설이 80%에 달하는 반면 주거지역이 총 개발면적의 20.8%에 지나지 않아 배후 주거지의 필요성이 절실한 상황임.
▶ 마곡지구와 연계된 개발 호재
1. 한강르네상스 사업과 연계, 워터 프런트(Waterfront Town: 수변도시) 조성
- 한강 르네상스는 강남, 북간의 소통을 회복하고 도시공간을 재편하기 위한 서울시의 거대 프로젝트로 새 정부의 경부운하 구상과 맞물리면서 거대한 시너지 효과를 낼 전망임. 마곡, 상암, 난지, 당인리, 여의도, 용산, 흑석, 행당, 잠실 등의 강변을 중심으로 건설될 예정.
- 마곡 워터프런트는 마곡지구에 한강과 연계해 중앙공원 호수 및 수변 공간 등 친수공간을 조성하고 마리나 시설을 설치해 유람선, 요트 등 수상교통 운행을 가능하게 개발될 예정임. 또 인공수로와 선착장 인근에는 각종 박물관을 비롯한 예술 공원 등이 조성돼 관광문화시설로 거듭날 전망.
- 마곡지구가 워터프런트와 연계될 경우 지역주민은 물론 선착장과 주변 시설을 이용하는 관광객 증가로 유동인구가 급격히 증가할 것으로 보임. 특히 요트가 부의 새로운 상징으로 떠오르고 있어 부유층의 이동도 예상해 볼 수 있음.
2. 교통계획
- 교통 개선 호재도 풍부한 상태. 황금노선으로 불리는 지하철 9호선 착공과 함께 지하철 5호선 마곡역 개통, 서울-광명간 고속도로, 남부순환로-오정대로간 연결도로가 신설될 예정임.
- 또 국토해양부는 2015년까지 8천억원을 투자해 공항철도 마곡역을 신설하고 강변북로(성산대교~한강철교)를 기존 8차선에서 12차선으로 확장하고, 올림픽대로 목동 및 여의도 진출입 시설 개선, 반포-청담대교 구간 도로 확장(2012년)등도 추진할 방침임.
▣ 접근 방법 및 향후 전망
- 마곡지구 개발이 완료되는 시점에는 마곡지구가 강서구의 중심은 물론 서울의 새로운 중심지로 급부상할 것으로 예상됨. 이에 따라 방화동, 마곡동, 발산동, 화곡동, 가양동, 등촌동등이 마곡지구의 배후 주거지 역할을 나눠 갖게 될 것으로 전망됨.
- 개발 시점의 입주연도와 교통여건을 종합해 고려했을 때, 마곡동≥ 우장산힐스테이트(우장산아이파크e-편한세상, 화곡3주구)> 발산지구≥ 방화뉴타운> 가양동, 등촌동 순으로 선호도가 형성될 것으로 예상됨.
마곡지구의 파급 효과
1. 방화뉴타운
가양동
- 방화뉴타운은 강서구 방화동 609번지일대로 총 401,302㎡에 달하며, 지난 2007년 7월 재정비촉진지구로 지정됐음.
마곡지구
방화뉴타운
등촌동
발산지구
- 마곡지구 개발대상지와 바로 인접해 있고, 지하철 9호선(2009년 3월 개통 예정)과 도로 등 교통요건 개선호재와 김포공항에 들어서는 스카이시티 내 백화점을 비롯한 영화관 등 편의시설 확충 호재도 기다리고 있음.
- 2003년 방화뉴타운으로 지정됐을 당시에는 2005년부터 사업에 착공하는 것으로 계획됐으나, 2007년 재정비촉진지구로 지정됨에 따라 노후도 문제로 1~8구역은 2008년 이후에나 정비구역지정이 시작될 것으로 예상돼 사업기간이 장기화 될 것으로 보임.
사업구역
1구역
2구역
3구역
4구역
5구역
6구역
7구역
8구역
추진연도
2014년
2013년
2011년
2011년
2013년
2008년
2012년
2012년
- 1~8구역 평균 지분값이 3.3㎡당 3천만~3천2백만원선임(전셋값이 5천~7천만원, 새 빌라의 경우 9천~1억원선) 사업 초기 단계라는 것을 감안할 때 비싼 편에 속함.
- 33㎡를 기준으로 예상 권리가액을 분석해 본 결과(2007년 개별공시지가 3.3㎡당 6백46만을 기준으로 시점보정 등을 통했음, 33㎡가 105㎡배정 가능하다고 가정함) 105㎡의 조합원 분양가를 5억원으로 예상했을 경우, 4억원 정도의 추가부담금이 예상됨. 따라서 현재 진입했을 경우 105㎡를 7억원 정도에 매입하는 수준임.
- 마곡지구 개발이 가시화될 시점의 예상시세는 상암지구내 단지 정도로 형성될 것으로 예상돼 105㎡기준으로 평균 7억5천만~8억선까지 형성될 것으로 전망됨. 따라서 향후 5천만~1억원 정도의 차익을 바라볼 수 있음.
2. 마곡동 내 아파트
- 마곡동에는 아파트 단지 수가 많지 않은 상태임. 그 중에서 재건축 호재가 있는 신안빌라와 워터프런트 개발 완료시 조망권 확보가 탁월한 벽산을 주목할 만함.
신안빌라
- 강서구 마곡동 327-53번지 신안빌라는 3층 8개동 총 2백40가구로 1984년에 입주한 노후단지임. 2002년부터 재건축 추진위가 3번째 결성된 단지로 재건축에 대한 기대감은 높은 상태이나 이렇다할 사업추진은 아직 없는 상황임.
- 마곡지구와 바로 인접해 있어 마곡지구의 중앙 공원 및 조망권 확보가 탁월할 것으로 예상돼 매수자들의 관심이 꾸준히 높은 상태임.
- 72㎡(22형)은 4억2천만원(전세 5천5백~6천만원) 선에 매물이 나와 있으며, 82㎡(25형)은 4억8천만원(전세 6천5백만~7천만원) 선으로 급매물이 4억5천만원 선에 나와 있음.
- 현재 추진위만 설립된 상태로 기본계획 조차 나오지 않아 수익률을 계산하기에 어려움이 있음. 다만, 대지지분 크기가 비슷한 건우3차 아파트(방화동 195번지)를 재건축한 마곡푸르지오의 경우와 비교해 추정치로 가늠해 볼 수 있음.
형
대지지분(형)
22형
18.7
25형
21.5
30형
26.4
- 건우3차, 대지지분 20.87형(24형)의 경우 추가분담금 9천만~1억선에서 결정됐음. 물론 2006년에 결정된 금액이라는 점에서 다소 차이가 날 수 있겠지만 신안빌라의 대지지분이 더 크다는 점에서 추가분담금을 1억선으로 예상됨.
- 이에 따라 현 시점에서 매입한다면 85㎡가 105㎡로 배정받는다는 조건하에 5억8천만원선(3.3㎡당 1천8백만원)에서 매입하는 것임.
- 방화뉴타운과 마찬가지로 상암지구와 비교해 향후 미래시세를 추정해 볼 수 있음. 상암 월드컵파크 단지 105㎡대의 평3.3㎡당 매매가 2천3백만원선(105㎡ 기준) 은 무난히 형성할 것으로 예상됨.
벽산
- 강서구 마곡동 429번지 벽산은 15~17층 8개동으로 총 4백79가구이며 1999년에 입주했음.
- 현재는 지하철 5호선 발산역이 차로 7분~10분 정도 떨어져 있고 단지 맞은 편에 하수처리장이 있어 악취가 날 것이라는 선입견이 강한 상태임. 또 입지상으로 안으로 들어가야 한다고 생각해 선호도가 많이 떨어지는 상황임.
- 현 시세는 82㎡은 2억9천만~3억1천만원이며, 105㎡의 경우는 4억3천만~4억8천만원 선으로 강서구 105㎡의 3.3㎡당 평균가(1천4백만원)에도 못 미치는 상황임.
- 그러나 마곡지구가 한강르네상스 개발계획의 일환인 워터프론트와 연계됨에 따라 주거환경의 개선 효과는 물론 시세 상승의 호재로 작용할 것으로 예상됨.
- 또 내년 3월로 예정된 9호선 개통으로 교통요건의 개선호재도 기다리고 있음.
-따라서 9호선의 개통 호재와 워터프런트 개발이 가시화 되는 시점에는 105㎡를 기준으로 3.3㎡당 2천만원 선은 무난하게 형성할 것으로 전망됨.
3. 발산지구
- 강서구 내ㆍ외발산동 일대 60만㎡에 조성된 택지지구로 8개 단지 총 5천6백여가구가 2006년 11월 입주를 시작해 5단지를 제외하고 입주가 끝난 상태임.
- 지하철 5호선 우장산역과 발산역을 걸어서 10~15분 정도면 이용할 수 있으며, 공항로와 남부순환로를 통한 차량 이동이 수월함. 또 지하철 5호선 마곡역이 개통될 경우 도보 5~10분 정도면 이용 가능할 것으로 보임.
- 최대 15층으로 전원적 아파트 형태를 갖추고 있으며 전체 면적의 25%가 공원과 녹지로 꾸며져 쾌적함. 그러나 임대주택이 전체 공급 물량의 50%로 비중이 크고, 동일 단지 내 위치하고 있어 수요자들이 다소 꺼리고 있는 상황.
- 발산지구는 105㎡ 기준 3.3㎡당 1천3백70만원선을 형성하고 있음. 5천여가구의 대규모 새 아파트촌이 형성된다는 점에서 향후에는 인근 화곡푸르지오 이상, 우장산힐 ？1~8구역은 2008년 이후에나 정비구역지정이 시작될 것으로 예상돼 사업기간이 장기화 될 것으로 보임.
사업구역
1구역
2구역
3구역
4구역
5구역
6구역
7구역
8구역
추진연도
2014년
2013년
2011년
2011년
2013년
2008년
2012년
2012년
- 1~8구역 평균 지분값이 3.3㎡당 3천만~3천2백만원선임(전셋값이 5천~7천만원, 새 빌라의 경우 9천~1억원선) 사업 초기 단계라는 것을 감안할 때 비싼 편에 속함.
- 33㎡를 기준으로 예상 권리가액을 분석해 본 결과(2007년 개별공시지가 3.3㎡당 6백46만을 기준으로 시점보정 등을 통했음, 33㎡가 105㎡배정 가능하다고 가정함) 105㎡의 조합원 분양가를 5억원으로 예상했을 경우, 4억원 정도의 추가부담금이 예상됨. 따라서 현재 진입했을 경우 105㎡를 7억원 정도에 매입하는 수준임.
- 마곡지구 개발이 가시화될 시점의 예상시세는 상암지구내 단지 정도로 형성될 것으로 예상돼 105㎡기준으로 평균 7억5천만~8억선까지 형성될 것으로 전망됨. 따라서 향후 5천만~1억원 정도의 차익을 바라볼 수 있음.
2. 마곡동 내 아파트
- 마곡동에는 아파트 단지 수가 많지 않은 상태임. 그 중에서 재건축 호재가 있는 신안빌라와 워터프런트 개발 완료시 조망권 확보가 탁월한 벽산을 주목할 만함.
신안빌라
- 강서구 마곡동 327-53번지 신안빌라는 3층 8개동 총 2백40가구로 1984년에 입주한 노후단지임. 2002년부터 재건축 추진위가 3번째 결성된 단지로 재건축에 대한 기대감은 높은 상태이나 이렇다할 사업추진은 아직 없는 상황임.
- 마곡지구와 바로 인접해 있어 마곡지구의 중앙 공원 및 조망권 확보가 탁월할 것으로 예상돼 매수자들의 관심이 꾸준히 높은 상태임.
- 72㎡(22형)은 4억2천만원(전세 5천5백~6천만원) 선에 매물이 나와 있으며, 82㎡(25형)은 4억8천만원(전세 6천5백만~7천만원) 선으로 급매물이 4억5천만원 선에 나와 있음.
- 현재 추진위만 설립된 상태로 기본계획 조차 나오지 않아 수익률을 계산하기에 어려움이 있음. 다만, 대지지분 크기가 비슷한 건우3차 아파트(방화동 195번지)를 재건축한 마곡푸르지오의 경우와 비교해 추정치로 가늠해 볼 수 있음.
형
대지지분(형)
22형
18.7
25형
21.5
30형
26.4
- 건우3차, 대지지분 20.87형(24형)의 경우 추가분담금 9천만~1억선에서 결정됐음. 물론 2006년에 결정된 금액이라는 점에서 다소 차이가 날 수 있겠지만 신안빌라의 대지지분이 더 크다는 점에서 추가분담금을 1억선으로 예상됨.
- 이에 따라 현 시점에서 매입한다면 85㎡가 105㎡로 배정받는다는 조건하에 5억8천만원선(3.3㎡당 1천8백만원)에서 매입하는 것임.
- 방화뉴타운과 마찬가지로 상암지구와 비교해 향후 미래시세를 추정해 볼 수 있음. 상암 월드컵파크 단지 105㎡대의 평3.3㎡당 매매가 2천3백만원선(105㎡ 기준) 은 무난히 형성할 것으로 예상됨.
벽산
- 강서구 마곡동 429번지 벽산은 15~17층 8개동으로 총 4백79가구이며 1999년에 입주했음.
- 현재는 지하철 5호선 발산역이 차로 7분~10분 정도 떨어져 있고 단지 맞은 편에 하수처리장이 있어 악취가 날 것이라는 선입견이 강한 상태임. 또 입지상으로 안으로 들어가야 한다고 생각해 선호도가 많이 떨어지는 상황임.
- 현 시세는 82㎡은 2억9천만~3억1천만원이며, 105㎡의 경우는 4억3천만~4억8천만원 선으로 강서구 105㎡의 3.3㎡당 평균가(1천4백만원)에도 못 미치는 상황임.
- 그러나 마곡지구가 한강르네상스 개발계획의 일환인 워터프론트와 연계됨에 따라 주거환경의 개선 효과는 물론 시세 상승의 호재로 작용할 것으로 예상됨.
- 또 내년 3월로 예정된 9호선 개통으로 교통요건의 개선호재도 기다리고 있음.
-따라서 9호선의 개통 호재와 워터프런트 개발이 가시화 되는 시점에는 105㎡를 기준으로 3.3㎡당 2천만원 선은 무난하게 형성할 것으로 전망됨.
3. 발산지구
- 강서구 내ㆍ외발산동 일대 60만㎡에 조성된 택지지구로 8개 단지 총 5천6백여가구가 2006년 11월 입주를 시작해 5단지를 제외하고 입주가 끝난 상태임.
- 지하철 5호선 우장산역과 발산역을 걸어서 10~15분 정도면 이용할 수 있으며, 공항로와 남부순환로를 통한 차량 이동이 수월함. 또 지하철 5호선 마곡역이 개통될 경우 도보 5~10분 정도면 이용 가능할 것으로 보임.
- 최대 15층으로 전원적 아파트 형태를 갖추고 있으며 전체 면적의 25%가 공원과 녹지로 꾸며져 쾌적함. 그러나 임대주택이 전체 공급 물량의 50%로 비중이 크고, 동일 단지 내 위치하고 있어 수요자들이 다소 꺼리고 있는 상황.
- 발산지구는 105㎡ 기준 3.3㎡당 1천3백70만원선을 형성하고 있음. 5천여가구의 대규모 새 아파트촌이 형성된다는 점에서 향후에는 인근 화곡푸르지오 이상, 우장산힐
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등록일 2008/06/28 | 조회 4096 
