홍현진 부동산 컬럼리스트님의 글 입니다.
주택시장 침체가 여러사람들의 가슴을 찢어놓고 있다. 특히 2006년말 결과적으로 꼭지점이 되어버린 경부축 아파트를 뒤늦게 매수한 사람들(특히 버블세븐지역)이 가장 많은 타격을 받았을 것이다.
이 버블세븐지역에서 이명박 대통령 지지도가 평균 이상 나왔던 가장 큰 이유 중 하나가 참여정부 시절 꽁꽁 묶어버린 부동산 규제완화에 대한 기대감이었을 것이다.
압도적 지지로 당선된 대통령이 쇠고기 파동으로 그 위상이 곤두박질쳤다고 하지만, 이 부동산 규제완화에 대한 공약이 지켜지지 않는 것으로 인한 인기도 하락은 더 심하면 심했지 못할리는 없을 것이다. 그것은 인기도 하락을 넘어서는 배신감이기 때문이다.
그토록 그들이 기대한 부동산 규제완화가 현정부에 쉽게 추진되지 못하는 이유는 무엇이며, 이것에 대해서 우리는 어떤 관점으로 접근해야 하는가?
참여정부 부동산 정책의 두얼굴
참여정부의 가장 큰 실패를 부동산 정책에 두는 사람들이 많은데 엄밀히 말하면 부동산 정책의 실패라기 보다는 부동산 정책 집행의 실패라고 보아야 한다. 어떤 정부의 정책에도 그 정책의 수혜자가 있는 반면에 피해자가 있기 마련이다.
정부는 가능한 모두를 만족시킬 정책을 추진하여야 하나 쉬운일이 아니기에 수혜자의 폭을 넓히고 피해자의 폭을 좁히는 것이 정부의 능력일진데, 집값 폭등을 막지 못하여 상대적 박탈감을 가진 피해자를 양산한 것은 그 실패의 책임을 면할 수 없는 것이다.
그렇지만 참여정부가 내놓은 정책들을 균형있게 바라보면 한편으로는 지금 이 시대에 필요한 정책도 적지 않았다는 것을 알 수 있다. 그런데 이러한 정책 모두가 부동산 가격의 폭등이라는 꼬리표 때문에 용도폐기되어야 할 것으로 일반화하거나, 이 정책이 대부분의 국민을 피해자로 양산한 것처럼 호도하는 것은 자가당착적인 견해가 아닐 수 없다.
지금 규제완화를 외쳐대고 있는 다주택 양도세, 분양가상한제, 전매제한, 대출규제, 고가주택 양도세 강화, 종부세 등의 정책들이 지금까지 우리 주택시장에서 어떤 영향을 미쳤는지를 면밀히 살펴보면 그것의 역효과도 상당하지만 긍정적인 효과도 무시할 수 없음을 간파할 수 있을 것이다.
참여정부 부동산 정책의 역효과
대표적인 역효과를 들자면 시장침체를 들 수 있다. 내수 경기의 한 축을 담당하고 있는 부동산 경기가 활성화되기 위해서는 거래량이 많아져야 하는데, 참여정부의 정책은 부동산 거래의 물꼬를 트여주지 못했다. 시장에 먹을 것이 보여야 사람들은 몰려들고 시장은 활기를 띨 것인데 그 원천을 막아버렸으니 사람들이 모이지 않게 되었다.
정부가 한가지 원칙 즉 주택가격 상승을 막는데는 성공하였을지 모르지만 다른 한가지 원칙 즉 시장이 돌아갈 수 있도록 제도적 장치를 해주지 못했다는 생각이다.
양도세를 예로들면, 다주택에 대한 양도세 강화를 할 경우에도 새로운 다주택 추가수요를 막는데만 급급할 것이 아니라, 기존 다주택자들에게는 새로운 제도에 적응할 기간을 충분히 주고, 또 선택의 폭을 좀 더 활짝 열어주었어야 하는데 그렇지 못했기 때문에 시장의 불만이 고조되고 있는 것이다.
또 현실을 감안하지 않은 일방적인 규제를 통해 예기치 않은 피해자가 양산된 것도 역효과의 대표사례일 것이다. 즉, 고가주택에 대한 세금강화와 대출규제 등을 통해 정부는 시장을 선도하는 고가주택으로의 투기적 가수요를 잠재우고 전체 시장의 안정을 기하려고 하였다. 이 정책들로 인하여 고가주택의 안정은 이루었으나, 결과적으로는 막혀버린 부동자금의 물꼬가 강북 및 수도권 외곽지역의 중소형 아파트나 오피스텔 등으로 확산되어 단기간내에 급등 국면을 연출하는 것을 막지 못하여 전체적인 시장안정을 가져오지 못했다는 것이다. (여기서 이러한 역효과를 전체 시장안정 측면에서 보아야지 확대 해석하여 서민아파트 가격의 상승이 서민들의 삶을 피폐시켰다는 생각은 균형있는 시각이 아니다. 즉, 그 지역들에 관심을 갖거나 살고 있는 무주택자들은 피해자가 되겠지만, 그곳에 주택을 소유한 적지 않은 사람들은 수익자가 되기 때문이다.)
또 정부가 내놓는 정책들이 수요기반이 취약한 지방아파트에 가장 먼저 타격을 입힌다는 것을 간과한 결과 현재 지방아파트 시장을 회생불능의 상태로 치닫게 한 것도 심각한 문제가 되고 있다. 정부가 지방에 대한 배려와 좀 더 유연한 자세로 수도권과 차별화시켜 정책을 집행했다면 지방 아파트 시장의 몰락은 이토록 심각하지는 않았을 것이다. 이제야 지방 아파트 전매제한을 풀어주고 미분양 대책을 마련하는 것은 소잃고 외양간 고치는 격이 되어버렸다.
종부세 및 양도세에 대한 사회적 불만에 대해서도 정부가 유연하게 대처하지 못한 점이 많다. 1 領쳄悶？대한 배려가 없이 1주택자를 다주택자와 동일한 선에서 소위 투기꾼 취급한 것은 형평성에 맞지 않을뿐아니라 이러한 세금의 좋은 취지가 오히려 희석될 소지가 충분히 있기 때문이다.
참여정부 부동산 정책의 긍정적인 효과
투명한 부동산 시장을 정착시킨 것은 참여정부 부동산 정책의 가장 큰 업적이라고 할 수 있다. 이전의 부동산 시장은 투기장이 될 수밖에 없는 요소를 충분히 갖추고 있었다. 투기는 사회적 가치 이상의 수익이 보여질 때 극성이기 마련이다. 거래금액을 20% 수준으로만으로 신고하여 수익에 대한 세금을 전혀 내지 않아도 아무런 제재를 할 수 없었던 시대에 부동자금까지 넘쳐났으니 누가 부동산 시장에 발을 들여놓지 않을 수 있겠는가? 투기의 피해자는 투기꾼이 아니라 결국은 선량한 시민들이다.
물론 정보에 빠르고 재테크에 능수능란하여 이러한 투기장에서도 부동산으로 많은 돈을 번 사람들이 적지않았으나 전체적으로 보면 이러한 제도하에서 수익자는 적고 피해자는 많을 수밖에 없는 것이다. 이러한 폐해를 상당부분 막을 수 있었던 것이 지금 정착단계에 이른 부동산 실거래 신고제도이다.
종부세와 양도세에 대한 1주택자들의 불만을 해소시켜준다면 이것은 최대한의 국민들에게 호응을 받을 수 있는 대표적인 투기적 가수요를 막는 정책이 될 것이다. 법 취지는 고가주택에 대한 제재가 아니라 다주택에 대한 제재라는 것인데, 그 취지를 잘 살려 나간다면 다주택 종부세와 양도세는 주택투기에 대한 근본 마인드를 바꾸어 놓게 될 것이다. 실제로 그러한 규제의 효과가 시간이 갈수록 가시화되고 있어 올바른 취지를 살린 이 제도가 주택시장안정에 크게 기여할 것이다.
아파트 시장의 대표적인 불안요인이었던 분양시장에서의 제도 개선은 역효과보다는 보다 긍정적인 효과를 지금 산출해내고 있다. 우선은 분양가상한제가 가져오는 가격안정 기능이다. 이전의 분양시장은 건설사들이 주도하는 공급자 주도 시장으로서 분양가격을 마음대로 정할 수 있었다. - 지금 그 폐해가 전국 초유의 미분양 사태로 나타나고 있다 - 여기에 합리적인 방법도 없이 로또 추첨식으로 당첨되는 아파트 청약제도와 언제든지 매매하여 수익을 창출할 수 있는 전매제한의 자유로움이 한데 어우러져 분양시장은 투기적 가수요에 의해 좌지우지될 수밖에 없었다.
그러나 이제 분양가상한제로 인해 건설사들이 시장의 주도력을 잃게 되었고, 전매제한이라는 제도가 가수요를 차단시켰다. 거기에 청약가점제란 제도가 청약시장의 불안한 마음을 잠재우고 보다 합리적으로 청약에 대응할 수 있도록 해주고 있다. 이런 결과로 과거에는 아파트 단지 개발 소식만으로도 인근지역 기존 아파트들이 먼저 날뛰면서 가격을 올려주고 그에 따라 건설사들이 덩달아 분양가격을 연동하여 올리는 악순환들이 사라지고 있으며 시장이 안정을 가져올 수 있게 된 것이다.
현 정부의 규제완화 딜레마
새로운 정부는 지금 부동산 정책에 있어서 손을 놓고 있다고 해도 과언이 아니다. 가장 큰 이유는 쇠고기 파동 때문이기도 하지만 지금으로서는 달리 부동산 정책에 대해 손을 쓸 필요를 못느끼고 있기 때문이다. 정부는 지금의 상황에서 그런대로 안정성을 유지하고 있는 부동산 문제를 이슈화하여 다시 골머리를 앓는 것보다는 우선순위를 다른 곳에 두려고 할 것이다.
문제는 규제완화를 통해 수익을 얻으려는 사람들이 목소리를 높이고 있다는 것이다. 그들은 대표적으로 현 정부를 적극 지지한 지지층이기도 하기 때문에 정부가 나 몰라라 할 수도 없는 상황이다. 한동안 쇠고기 파동으로 봐주었지만 이제 서서히 목소리를 높여나갈 것이다.
결국 정부는 어느정도 선에서 즉, 어떤 문제가 될 소지가 있는 정책들은 가능한 배제하고 원만한 선에서 규제완화를 하는 시늉정도는 할 것이라 보인다. 정부가 최근 미분양 대책을 내놓은 것을 살펴보면 향후 나올 규제완화 수준을 어느 정도 감지할 수 있다는 생각이다. 결국 나올 수 있는 규제완화 방안은 제한적이며 현재의 정책들의 기본틀은 상당기간 유지될 것이다.
무엇을 완화해야 하는가?
그렇다고 하더라도 정부가 이 정도 수준에서는 규제완화의 의지를 표명해야 한다는 생각은 든다. 이것은 현 제도의 용도폐기를 주장하는 사람들의 목소리를 잠재우기 위해서도 필요하다는 생각이다.
우선 종부세와 양도세에 있어서 가장 불만이 고조되어 있는 1주택자에 대한 규제완화가 필요하다. 가능한 1주택자에 대해서는 양도세에 있어서는 세금을 면제해주고, 종부세에 있어서는 장기보유에 따른 감면제도를 시급히 시행하여야 할 것이다.
다주택자에 대한 양도세 규정을 유연하게 해줄 필요가 있다. 이 제도가 나올 때만 하여도 부동산 불패 신화가 활활타오르고 있었기 때문에 매 도를 하느니 양도세를 내는 것이 낫다고 생각하거나 제도의 변경을 기대하고 매도를 하지 않은 사람들이 많았다.
그러나 이제 상황이 그렇지 않다는 것을 깨달을만큼 시장환경이 변해버렸다. 이들에게 다시 매도의 기회를 주어야 한다. 이것은 다주택자들에게만 혜택을 주는 것이 아니라 궁극적으로는 시장에 매물을 출회시켜서 주택가격 안정을 기함으로써 수요자들에게도 기여하는 효과가 적지 않을 것이다. 최소 1년에서 2년 정도의 한시적인 매도기회를 주어 양도세 중과를 회피하게 해야할 것이다.
전매제한에 있어서는 유연하게 대처해야 한다. 지금 지방에서는 전매제한이 거의 풀어졌다고 볼 수 있는데 수도권에서도 시장상황에 따라 유연하게 전매제한을 조정할 필요가 있다. 상당히 민감한 부분이지만 일방적으로 전매제한 10년, 5년을 못박기 보다는 지역에 따라 탄력적으로 적용해야 된다는 생각이다.
전매제한은 투기적 가수요를 억제하는 강력한 무기이므로 항시 시장을 지켜보며 강약을 조절하는 것이 정부의 역할이다. 그냥 묶어놓고 나몰라라 하지도 말 것이며, 지방을 풀어놓고 나몰라라 하는 것도 옳지 않다. 언제든지 부작용이 나타날 수 있는 것이 주택시장이기 때문이다.
대출규제에 대한 불만은 주택가격의 안정과 청약시장의 투명성이 보장된다면 자연스럽게 사라질 소지가 높다.
즉, 향후 주택가격이 그리 올라가지 않는다는 신뢰가 쌓이면 무리해서 대출을 하는 사람들은 나타나지 않을 것이기 때문이다. 여기에 청약시장을 통해 보다 저렴하고 투명하게 내집을 마련할 수 있다는 공감대가 형성되면 지금의 대출조건 보다도 더 적게 대출을 해서 주택을 마련해도 불안하지 않을 것이기 때문에 대출규제는 의미가 없어질 것이다.
다만 그러한 신뢰가 쌓이기 위해서는 아직도 좀 더 긴 시간이 요구되므로 그 기간 전까지는 정부가 이러한 불만을 해소시키기 위해서는 실수요자들에게 보다 많은 대출혜택이 주어질 수 있는 방안을 마련해 주어야 할 것이다.
정부가 규제완화의 목소리를 일방적으로 수렴하기에는 참으로 어려운 국면이 많이 있다. 최소한 위와같은 범위에서의 규제완화가 선행되어야 할 것이며, 중요한 것은 정부가 일방적인 잣대로 부동산 시장을 보지 말고 보다 유연하게 탄력적인 대응을 해야 한다는 것이다. 그러기 위해서는 정말 소통이 잘되어야 하는 것은 두말할 필요도 없다.
현금박치기 님의 다른글보기
등록일 2008/06/28 | 조회 2050 
