-(jak*r*o*) 산본 수리산역 인근아파트 리모델링 붐

-님의 다른글보기 등록일 2008/06/29 | 조회 8549
아파트 경기도 군포시 산본동 한라주공2차4단지 아파트

수리산역 근처 아파트에는 4단지 한라아파트와 5단지 가야아파트가
있습니다. 즉 4단지, 5단지가 수리산 인근 아파트죠...

이지역이 올봄부터 리모델링 붐으로 인해 물량 거래가 많이 되고
있는 모습을 보이고 있습니다. 가격도 상승패턴으로 접어들기
시작했지만 현재는 그 폭은 그다지 크지가 않은 상황이구요

요즘 이동네 토요일이면 입주/이주 하는 모습을 자주 보게 됩니다.
물량 소화의 모습이 보여지며 저가매물들이 속속이 걷혀지는 패턴을
보이고 있습니다. 결과적으로 가격 상승의 폭은 작지만 상승패턴으로
바뀌기 시작했습니다.

여기서 4단지, 5단지 가격 상승의 주된 요인을 정리하면,

1) 서울 강북권의 소형 아파트의 약 1년만에 2배 상승에 따른
가격 형평성 측면,

2) 서울 강북권 소형 아파트 구매 타이밍 놓친 매수 대기자의
산본 소형 아파트 매입 증가

3) 수리산 역 인근 아파트 단지들의 리모델링 러쉬에 따른 반사
효과 가중 (20평대 아파트단지에서 30평대로의 변환)

4) 아래지역 대야미 이편한세상으로의 이주 물량이 거의
없어짐에 따른 수급 Tight.

3일전 6/25(수), 5단지 리모델링 우선협상대상회사로 현대건설(브랜드명: 힐스테이트)로 선정되었습니다.

우선협상 대상회사 선정후 향후 스케쥴을 대충 짚어보면,

- 리모델링주택조합결성:~08년12월(단,주민동의 3분의2 이상 취득시)

- 주계약자 선정 : ~09년 1/4

- 주민 이주 : ~09년 4/4

- 착공 ~ 준공 및 입주 : '11년 ~

* 대충 이런 계획으로 전개 될것으로 보입니다 (전망치임).

여기서 아파트 가격의 3단계 상승 시점으로는,

1) 리모델링 조택 조합 결성 전후

2) 주민 이주 및 착공 전후

3) 준공 및 입주 전후 로 보면 될것 같구요..

또 가격상승수혜가 예상되는 수리산역 인근단지로는 4차,5차아파트가 전부 해당되며 여기서 시점 별 수혜 단지로는

1) 리모델링조택조합결성 전후:5차1단지, 4차 1단지 --> 4차 2단지,
5차 2,3단지로 가격 상승 확대

2) 주민이주및 착공전후: 4차 2단지, 5차 2,3단지는 실제가격 상승
(단 4차1단지, 5차1단지는 평가액 상승)

3) 준공 및 입주 전후 : 수리산역 4차 전체 단지, 5차 전체 단지
가격 상승

저는 여기서 4단지 2차가 가장 수혜지역이 될것이라고 주장합니다.

리모델링 조합 결성후 주민 이주 결정되면,
4단지1차 주민과 5단지1차주민의 4단지2차와 5단지2/3차로 거주 이동을 할것이고, 전세입주자들의 아파트 매입 등 수리산역의 수급 불균형으로 인해 실제 최대 수혜지역은 4단지 2차아파트가 최고로 수혜를
받는 논리가 바로 이것입니다.

4단치 2차는 리모델링 발생 비용이 있습니까? 이주 비용 및 전세 비용이 있습니까?, 또는 기회비용이 있습니까?

그 어떤 비용 없이 그냥 올라갑니다.

아무튼 수리산역 리모델링 러쉬의 광풍은 이제 막 불기 시작했습니다.

눈치 빠른 사람들은 올해 6월까지 계약을 완료한 걸로 보여지며

'08년7월~'09년2월까지 계약되는 건은 향후 수급 감안시 상당한 차익이 예상됩니다.

아파트 가격 50%~70% 상승하는거 5개월이면 충분합니다.
국민은행 시세에서 '06년 평촌을 보십시오, '08년 강북 소형을 보세요

가격이 상승하려면 여러 조건 중에서 아파트 거래 건수 증가를 통한 손바뀜도 하나의 조건입니다.

요즘 우리동네 아파트 입주와 이주 건수 느는거 보면 흐뭇합니다.
'06년말 상승이 1차 상승이였다면 '08년 하반기~'09년 상반기는
2차 상승의 기간이 될것입니다.

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[공지사항] [5단지1차] 리모델링 ‘현대건설’과 우선협상대상자 지정계약 체결 | 5-가야주공1차
3 / 2008.06.27 14:24
한빛사랑(seokcnc) 특별멤버
http://cafe.naver.com/sanbonatpnetwork/65775

2007년 6월에 정식절차에 의하여 발족된 가야 1차 리모델링 추진위원회에서는 그동안 15차례의 회의와 주민들을 대상으로 한 리모델링 찬반 설문조사 비율을 근거로 여러 건설회사와의 리모델링 추진 의사 타진및 협의, 추진위원들의 충분한 검토를 바탕으로 2008.6.25 임시회의를 통하여 현대건설과 5단지1차 가야아파트 리모델링 추진 우선협상대상자로 지정 계약을 체결하였습니다.

여기까지 도달하기 까지는 많은 난관과 어려움이 있었지만 제대로 된 평가를 받고 있지 못한 우리단지의 회생 방법 은 리모델링 밖에는 대안이 없다는 신념 하나로 추진위원들이 합심 단결하여 노력한 결과라고 감히 말씀드립니다.

계약체결은 주민으로 부터 우리단지의 리모델링 사업의 전권을 위임받은 리모델링 추진위원회 위원의 과반수 이상의 서명과 (주)현대건설 과의 사이에서 이루어 졌으며 앞으로 현대건설측은 우리단지가 리모델링 추진을 본격적으로 진행하는 시점에 건설회사를 최종 선정할 때 유리한 위치를 선점하게 됨을 근거로 향후 추진위원회와 본격적인 사업추진을 하게 될 것입니다.

계약에 관한 안내와 향후 일정등 아래의 내용을 참조하시기 바랍니다.

- 산본 5단지 가야1차아파트 리모델링사업 추진 “현대건설”과 우선협상 대상자 지정 계약 체결 -

1. 체결일자 : 2008. 6. 25(수) 동대표회의실

2. 향후 일정 (예상일정이며 변경될 수 있습니다)

(1)당 아파트 설계조감도 완성및 리플렛 발간 : 2008.8.31까지

-내용: 내부 설계도, 조감도, 주차장, 위락시설 개요, 공사비용, 사업추진비,이주비용등

금융비용, 공사기간등 모든 로드맵이 다 들어감.

(2)리모델링추진 사무실 설치 : 컨테이너 박스 사무실 설치(현대건설측), 장소는 관리실

옆 공터, 설치시기는 협의

(3)아파트 입구 대형 플랭카드, 신문기사화등 홍보 : 리플렛 발간시점 전후에 실시

(4)주민들에게 공식적인 공고문 부착 : 2008.6.30 전후 (각 동 입구 게시판)

(5)전 주민 설명회,공청회 : 2008. 9월 (반대하는 주민들에게 상세한 설명및 동의를 구함)

(6)리모델링 주택조합 결성 주민동의서 취합 : 2008 9 이후~

(7)리모델링 주택조합 결성 : 전 주민동의서 찬성율 2/3 이상 취합시점 총회를 통해 결성

->기존 리모델링 추진위원회는 해산됨

(8)주계약자 선정 : 주택조합 결성후 주택조합에서 실시

(9)주민 이주 : 1년 소요 예상

(10)공사착수및 입주 : 착수시점 기준 2년 소요 예상

3.리모델링후 변경면적 (현대건설측에서 준 예상자료이며 정확한 설계가 나오면 변동이 될 수 있습니다.)

(1)기존 17평 : 전용면적 12.6평->16.45평. 분양면적23평, 계약면적31평

(2)기존 19평(A,B) : 전용면적 12.93평->16.80평. 분양면적 24.8평 계약면적 33.4평

(3)기존 19평(C) : 전용면적 12.52평->16.27평. 분양면적 24.27평 계약면적32.76평

(4)기존 24평(A) : 전용면적 17.68평->22.98평. 분양면적32.48평 계약면적43.8평

(4)기존 24평(B) : 전용면적 15.61평->20.29평. 분양면적31.09평 계약면적41.9평

4. 리모델링 완료후의 시세차액 기대치: 최소1억~2억사이로 추정

(이주에 따른 금융이자 비용등을 모두 포함하여 감안한 경우임)

5. 리모델링후의 브랜드 : 현대건설 힐스테이트

6. 특히 우리단지의 리모델링 당위성

(1)갈수록 주차난이 심각해 지고 있습니다. ->리모델링이 되면 각 동에 지하 주차장을 완비

(2)역세권,신도시,수리산자락등 교통,환경,입지등 모든 조건에서 볼때 시세가 너무 저평가되어 있습니다 -> 리모델링후 제대로 된 시세 분출예상(지금대야미에 분양되는 아파트 시세 참조)

(3)각동마다 엘리베이트가 말썽 ->리모델링을 하지 않더라도 엘리베이트는 교체해야 하는데 비용이 만만치 않습니다.

(4)아파트 노후화로 수도배관 부식 -> 수도배관도 교체할 때가 되었는데 이또한 비용이 만만치 않습니다.

리모델링을 하면 자동 해결됨

(5)살기는 너무 좋은데 집이 좁아 어쩔수 없이 이사가는 경우가 대부분임->리모델링으로 해결됩니다. 20~30평형대의 천혜의 조건을 갖춘 아파트로 탈바꿈함.

(6)기타 몇가지 진행되는 유리한 점이 있지만 나중에 확정되면 밝히겠습니다.

앞으로 5단지 1차 산사모 회원님들의 많은 협조를 부탁드립니다.

진행되는 사항은 그때 그때 공지하겠습니다. 감사합니다.

가야1차 리모델링 추진위원회 부위원장 올림.

한빛사랑(seokcnc)

[출처] [5단지1차] 리모델링 ‘현대건설’과 우선협상대상자 지정계약 체결 (웰빙군포산본을 사랑하는 사람들의 모임) |작성자 한빛사랑