●AIPS2008세미나 요약, 아기곰 강의:장소코엑스:2008년6월27일 오전10시
●국제경제환경이 한국 부동산에 미치는 영향 ????????
1.
●미국 경기침체의 영향
●미국금리 정책과 경기의 상관관계
●서브프라임 모기지 사태
●미국경기침체가 한국부동산시장에 미치는 영향
2.
●원자재가 상승의 영향
●원자재가 상승추이
●원자재가 상승원인
●유가상승영향
●원자재가 상승이 한국부동산시장에 미치는 영향
●원자재가 상승 휴유증
●인플레이션이 미치는 영향??????
각론
●미국금리정책과 경기?
1990년대말 IMF , 태국등 동남아시아에서 신용경색이 일어났다.
미국은, 2000년초, IT발, 경기침체가 왔다. 금리인하를 단행했다.
연방금리를 6%에서 1.75%까지 내렸다. 금리를 1년사이 4.75%내렸다.
2003년 6월까지 1%까지 떨어졌다. 2004년6월따지 유지했다.
사례:: 미국 5000$불 수입가계소득이 있다고 가정한다.
가계지출후 3,000$불, 모기지원금,이자지불한다면, 8%금리시에는 1000$불 원금상환, 2000$불 이자로 나간다.
4%금리시에는 1,000$불원금상환,1000$불이자나간다....여유가 3000$불,생긴다..
도표로 설명[사진찍으신 분은 협조바랍니다.]
금리인하::200년말 6.5%---2001년12월1.75%--2003년6월~2004년6월1%
금리인하--주택보유비용하락--신규수요자 주택구입증가--담보대출증가-채권유동화---건설경기활황--경기활황
금리인하--주택보유비용하락--신규수요자 주택구입증가--기존주택가격상승--EQUITY증가-재융자-소비증가-고가내구재포함-건설경기활황-경기활황으로 이어졌다.
금리인하--주택보유비용하락--신규수요자 주택구입증가--소비지출증가---경기활황
●미국사람들의 습성: 돈을 꾼다. 한국사람:저축습성이 있다. 미국인은 아니다. 가용자금늘임--소비늘임--경기활황[유동성증가]
담보대출증가--은행경쟁과열,--집으로 이메일온다.-금리싸게 해줄테니 집구입하셔라!
--신규대출증가--패키지:채권유동화--건설경기활황
80만불집구임---100만불상승했다.---재융자:추가대출:싼대출조건---주택경기활성화
[EQUITY활용안하면 바보취급문화:한국은 보수적이다.] --몆십만불EQUITY증가:대출추가활용--자동차,TV구입,소비증가-금리인하영향
[금리인하 너무 지나치면 --활황==우리나라 속담에 "너무 지나치면 모자람만 못하다"
옆집 사람들이 상대적 빈곤감을 느낀다. 집을 사면 오른다. 그냥 돈벌었다. 투기성수요에 동참한다.
투기적 수요= 오를 것을 기대하여 단기적 자본이득을 취하려고 한다. [투기적 가수요이다]
평소에 집에 관심이 없는 분들이 대거 동참했다. 즉 소득도, 신용도도 낮은 분들이 동참했다.
집값은 오르고, 담보가치는 상승한다. SUBPRIME 대출증가한다. 실수요자+가수요자= 주택시장 과열되었다.
●주택시장과열을 막고 집값안정을 취하려고, 2004년6월 연방기금금리 1%에서 2006년6월5.25% 금리인상했다.
●2004년6월연방기금금리1%--2008년6월5.25%--2007년9월5.25%[금리인상]
가계수입이 월5000불인 분들이 월2000불[원금+이자]나가던 것이, 금리인상후, 월300불[원금+이자]가 나간다.
소비줄어든다. 높은 금리는 은행에 돈빌려 투자를 막았다. 오히려 손실을 안겨다 주었다.
소득-신용도 낮은 분들이 원금과 이자를 지불하지 않는다. 종자돈없이 구입했다.
집값이 오르지 않고 내린다. 투자손실이 온다. 소유권 박탈당한다. 은행과 소유주가 협의해서 숏세일한다.
매물증가한다. 신규수요감소한다. 가령::주택구입 80만불해서 60만불로 집값이 하락했다면, EQUITY는 없다.
소비지출이 감소한다. 대출수요자들은 부도=만세부름=원금이자지불안한다. 은행은 손실처리해야 한다.
● 서브프라임 대출[채권유동화]--투기수요동참--경기활황--주택시장과열---주택보유비율상승--금리인상--신규수요감소-경기침체
●신규수요감소--투자손실예상-원리금납부포기--투자손실--차압에 따른 매물증가--[1년이내에 해결할 수 있다]
●신규수요감소-건설경기침체-주택시장침체--주택가격하락--EQUITY감소-소비지출감소-경기침체-[1~2년만에 해결안됨]
●주택시장과열-금리인상-주택신규수요감소-건설경기침체-경기침체
●소비지출감소-주택시장침체-에퀴티감소-소비지출감소-경기침체
●금리인상-신규수요감소-투자손실예상-원리금납부포기-투자손실-차압에따른 매물증가-주택가격하락-에퀴티감소-소비지출감소
●서브프라임 모기지 사태?
400점..기본 보통사람들 620점이하 가난한 분들 [POOR]
620~660점[GOOD] 660~750점[우수고객] 750~850점[최우량고객]:신용평가
주택시장과열인 시기에 각 서브프라임모기지회사에서 스팸메일을 BAD-CREDIT[가난한 사람들]에게 무차별 보냈다.
융자받아 사려면, 추가로 은행이자 3%더내 ？ 가난한 분들이 덥석 꾸어서 주택을 구입했다.
SUB-PRIME 모기지회사에서 "구입=채권유동화"시킨다. 투자은행에 판다. 이자가 짭짭한 수입이 된다.
상품화되어서 한국의 은행, 영국,유럽은해에 판다.
가난한 분들은 원래 집값상승을 노리고 단기차액을 벌려고 했다. 그러나 금리인상의 여파는 은행에서 빌린 원금이 계속 불어난다.
집을 판다면, 집값이 하락하여 종자돈 5만불날리고 원리금상환불능에 빠진다. 은행은 또 배당을 못한다. 추가매입을 못한다. 거부한다.
서브프라임모기지회사는 신용경색이 일어난다. 은행들이 몸을 사린다.
●소비가 감소한다. 재고증가-매출감소는 LAY-OFF[임시해고]-고용감소-수입감소-소비지출감소로 이어진다.
●미국은 신용사회이다. 담보대출100%에서 80%담보대출로 내려간다면,
집값 50만불----40만불하락
자본금 5만불----마이너스3만불로
대출금 45만불에서 ---48만불로..원금이 불어난다.
자동차, TV내구재는-신용으로 외상구입-소비문화이다. 할부구입-CREDIT CARD 사회이다. 카드하나로 해결하는 사회이다.
●BANK==대출신청==620점이하[+3%]==대출받음==서브프라임모기지회사==매입[유동화]==투자회사[BIG- RISK]=자금조달=각국은행
●BANK==대출거절[은행몸사림::보수적]==620점이하[+3%]==대출신청==서브프라임모기지회사==매입[유동화]=투자회사
●경기침체를 살리려고 2007년9월5.25%-2008년4월2.0%-2008년6월2%-[이론적으로는 경기활황이 와야...현실은 경기침체심화]
●경기침체-금리인하-주택보유비용하락-소비지출증가-EQUITY증가-재융자-소비증가-경기활황[이론적 가능: 현실은 경기침체]
●경기침체-금리인하-주택보유비용하락-신규수요자=주택구입증가-기존주택가격상승-EQUITY증가-재융자-소비증가-경기활황[이론상]
●경기침체-금리인하-은행들 몸사림[보수적]채권회수염려-담보대출안됨-채권유동화안됨-추가대출안됨-소비지출감소-경기침체[현실]
●경기침체-금리인하-주택보유비용하락-은행몸사림-신규수요-주택구입증가안됨-기존주택가격상승안됨-EQUITY증가안됨-재융자안됨=소비증가안됨-경기침체심화
●경기침체-금리인하-주택보유비용하락-신규수요자주택구입증가-기존주택가격상승--건설경기활황-경기활황[이론적이다.]
●경기침체-금리인하-주택보유비용하락-소비지출증가-[이론상 가능하나.현실적으로 고용감소-소비지출감소-경기침체심화]
●미국사회에서 TV나 자동차구입에 종자돈 20%~30%내놓아야 한다. 구입가능하다. 즉 신용사회가 깨졌다. 신용 VALUE가 과거보다 떨어졌다.
●미국의 국채수익율?
--------------연방기금금리--------국채수익율----
2005년말 -------4.25%-------------4.9%
2006년말--------5.25%-------------4.7%
2007년말-------4.25%--------------4.02%
2008년3월------2.25%--------------3.41%
2008년5월------2.00%-------------4.06%
2008년8월-------2.00%-------------4.03%
장기국채를 투자하지 않는다. 안산다...
달러구입하지 않는다.......인플레이션시대.....
●미국 경기 침체영향?
금융시장에 대해 한국부동산 시장에 단기적 영향은 적다. 요즘 중국펀드하락세이다.
[1]한국담보대출 강화 또는 경기부양을 위한 규제완화가능성?
경기는 하락---규제완화가능전망 서로 상충된다.[플러스, 마이너스 요인]
[2]한국부동산 시장고 대출환경이 다르다.
미국은 LTV80%~100%인정한다...미국은 자기종자돈5%날림. 서브프라임영향으로 집값100%하락함
한국은 LTV40%~60%[평균37%이다]..한국은 종자돈 63%투자한 상태이다. 10%하락시절은 IMF때이다.
한국은 33%[3분지1]집값이 떨어지면 내배째라...부도, 이자납부지연되고 종자돈 포기할 수 있다. 가능한가?
[3]미국은 다주택자에게 대출 허용한다. 최소이자조건들 공격적 대출상품이 많다. [소비자 선택폭이 넓다]
한국은 한가구당..즉 한집네 하나만 대출해준다..[규제공화국]
[4]미국재융자시장 활성화되어 있다. 또는 한국은 현실적으로 추가융자 불가능하다.
●설명:;서브프라임사태보다 미국발 세계경기침체가 우려됨.
서브프라임 해일=쓰나미는 잠시후 지나간다. 즉 나무나 기둥을 잡으면 안전할 수 있다.
미국발 세계경기 침체는 밀물이다. 서서히 차오른다. 서있을 곳이 없다. ECONOMIC RECESSION이다.
경기침체는 미국 내수시장침체이다. LTV축소여파, 자동차등, 내수시장 수요감소로 연결된다.
미국의 특허분쟁으로 연결될 수 있다. 미국무역보호주의 회귀가능성있다.
민주당은 노조를 기반으로 한다. 보호무역회귀시 수출환경이 나빠진다.
특허분쟁시에는 배심원이 일반시민 즉 노동자로 구성된다. GE회사같은 경우, 보너스안나온다.
평소에 악감정이 있다. 특허 분쟁시에는 삼성쪽에 나쁜 편견이 있다.
만약 삼성이 몇억불 벌금맞으면, 수출을 못한다.
중국,동남아, 한국등 미국 수출비중이 큰 나라일 수록 타격이 심하다.
중국증시가 떨어진다. 유동성만이 아니다.
장기적으로 수출환경이 나빠진다.
결론:;단기적으로 영향이 적다, 장기적으로 악재이다. 정부의 대응책이 중요하다.
●원자재 상승추이
유가[배럴당]
구리[10Kg]]
금[0.1온스]
2001년에서 2008년6월까지
유가는 20불에서 140$불로,[603%상승]..2001년 하락한 적도 있다.
구리값상승율은 486%상승
금값은 229%상승했다.....
달러$가 많이 풀렸다. 달러$가치하락했다.
●원자재가 상승원인?
중국자원수요와 소비가 급격하게 늘었다. 자연수요증가가 늘었다.
세계적호경기--중국자원수요급증--수출가인상--원자재가인상
금값오름-----달러$가치하락
구리값 더오름
석유값 더오름.......투기자본세력이 개입되었다..투기자본이 공략을 했다. [상승률비교::참고]
원자재 펀드, 국부펀드, 지금 현재 투기자본이 공격적으로 가담했다..
미국하원에서 토론하고 좌시하지 않겠다고 한다. 언론보도되었다.
허지만 실효성?이 의문이다.
●유가상승의 영향
교외와 도심
출퇴근거리...
연간유류비용-------기름값인상----
출퇴근거리,
연간유류비용------차액
전세가환산-------도심전세가상승된다. 교외전세가하락한다.
결론::유가가 상승할 수록 도심과 역세권 수요가 늘어난다.
●원자재가 인상이 미치는 영향?
[1]기존주택수요증가한다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택원가상승--분양가상한제 지속할 경우---새아파트공급축소--미분양주택판매증가--기존주택수요증가한다.
원자재가 상승에따른 자재가 인상---신규분양주택원가상승--분양가상한제 페지할 경우--분양가인상--기존주택과의 가격차이확대--미분양주택판매증가--기존주택수요증가한다.
[2]재건축이나 신규분양은 땅값이 비싼 곳이 유리하다.[도심이 유리하다]
분석사례::::땅값,용적율, 분양원가, 평당가, 땅값이 싼곳[34.5%인상], 땅값이 비싼곳[15.4%인상]
●인플레이션이 미치는 영향?
[보수적으로 자산운용]
실질통화가치하락--실물자산확보심리확대---대출이 많으가요?...YES ::금리인상으로 인한 부담증가---빈익빈
실질통화가치하락--실물자산확보심리확대---대출이 많으가요?...NO::헷징수단으로 자산확보:자산선취매---부익부..양극화심화
●결론::원자재인상--인플레이션---금리인상
[금리인상의 도미노현상]
인도:기준금리8%에서 8.5%인상,::
브라질, 러시아, 터키,남아프리카,칠레,필리핀,베트남,폴란드,노르웨이, 6월 금리인상동참
유럽중앙은행:7월5일 금리인상가능성제기
중국 :지준율 17.5% 사상최고치, 지난해말 이후 5차례 인상
한국:금리동결[물가안정 또는 경제성장동력]
●서브프라임사태가 한국부동산에 미치는 영향?
직접 영향은 적다. 미국경제침체가 장기적으로 악영향을 준다.
유가상승-원자재가상승은 기존주택수요증가를 가져다 준다.
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등록일 2008/07/04 | 조회 1941 
