버블세븐 중대형, 반등 여력 있어
2008 07/01 뉴스메이커 781호
하반기 기상도/ 강남권 재건축은 약보합세 보일 듯
한 건설업체의 분양 접수 현장.
지난 대선 이후 반짝 상승세를 보였던 아파트값이 현재는 수도권 인기 지역을 중심으로 약세를 면치 못하고 있다. 그렇다면 하반기 아파트 시장은 어떻게 움직일까?
상반기 수도권 아파트 시장에서 가장 약세를 면치를 못했던 곳은 버블세븐 지역이다. 실제 올초부터 6월 현재까지 버블세븐 아파트값은 평균 0.46% 떨어졌다. 같은 기간 서울·경기 등 수도권 아파트값은 2.18% 올랐다. 특히 이런 하락세는 용인과 분당 소재 중대형 아파트가 주도했다. 용인의 경우, 20평형대(66㎡)는 0.17% 떨어지는 데 그쳤지만 40평형대(132㎡)는 2.24%, 50평형대(165㎡)와 60평형대(198㎡) 이상은 각각 2.14%씩 하락한 것으로 나타났다. 분당도 사정은 마찬가지다. 특히 20평형대 미만의 소형 아파트는 리모델링 기대감에 무려 6.57%나 올랐지만 40평형대 이상 중대형 아파트는 평균 2% 이상 떨어진 것으로 조사됐다.
그렇다면 올해 이 지역 중대형 아파트 하락세가 두드러진 이유가 뭘까? 거품이 제거되고 있는 게 하나의 원인이다. 2006년 판교 분양 당시 용인이나 분당은 판교 기대감에 아파트값이 큰 폭으로 오른 곳이다. 이로 인해 종합부동산세 대상 아파트도 급증했다. 실제 용인의 경우 2006년 종부세 예상 아파트는 전년 대비 3배(4135가구쭭16511가구) 늘었다. 두 번째로 이들 지역에 아파트값을 견인할 만한 호재가 사라지고 있기 때문이다. 실제 하반기 판교 중대형 아파트 분양가가 대략 1800만 원을 넘지 않을 것으로 알려지고 있다. 반면 현재 분당 40평형대와 50평형대의 매매가는 각각 2100만 원과 2300만 원 선으로 판교 중대형 아파트 분양가보다 높다.
그렇다면 하반기에도 이런 장세가 유지될까? 확신할 수 없다. 당초에는 ‘고분양가쭭아파트값 상승’의 연결고리가 끊어졌기 때문에 추가상승 압력이 낮을 것으로 예상했다. 하지만 현재 1가구 1주택자의 경우 종부세를 비과세 하도록 하는 종합부동산세법 개정이 추진되고 있어 장담할 수 없는 상황이다. 지금까지 1가구1주택자라도 공시가격이 6억 원을 초과할 경우 종부세를 내야 했다. 하지만 현재 추진되고 있는 세법 개정안에는 1가구1주택자의 경우에 주택가격에 상관없이 종부세를 내지 않도록 하고 있다. 즉 1가구1주택자는 투기 목적이 없는 실수요자기 때문에 과도한 세부담을 지우는 것은 불합리하다는 것이 법 개정이 추진되는 이유다. 법 개정 추진 상황을 좀 더 지켜봐야 하겠지만 만약 세법이 개정된다면 버블세븐지역 중대형, 특히 올해 큰 폭으로 내렸던 용인이나 분당 중대형 아파트값은 다시 반등할 여력이 높다고 예상된다. 수요자들은 비싸더라도 큰 집 한 채를 소유하려고 할 것이기 때문이다.
용인·분당 등의 중대형 아파트와 함께 올 상반기 가장 약세를 보였던 것이 강남권 재건축이다. 올초부터 6월 현재까지 2.23%나 떨어졌다. 강남권 4개 지역 모두 하락했으며 이중 송파구(-4.99%)와 강동구(-4.80%)의 하락폭이 가장 컸다. 강남구와 서초구도 각각 1.25%와 0.14% 떨어졌다.
올해 강남권 재건축이 큰 폭으로 떨어진 이유는 복합적이다.
먼저 대선 이후 기대됐던 재건축 규제 완화가 나오고 있지 않아서다. 그렇다 보니 시장에선 실망매물이 등장했다. 여기에 올여름부터 송파구를 중심으로 1만 가구 이상 새 아파트가 강남권에 쏟아져나옴에 따라 갈아타려는 수요가 매물을 내놨다. 또 일부 관리 처분을 받은 재건축 아파트의 경우 조합원들이 추가로 내야 하는 추가 부담금이 당초 예상보다 높자 조합원들이 매물을 처분하고 있다.
반면 매수자들은 좀 더 기다려보자는 관망세가 짙다. 결국 매물은 나오는데 살 사람이 없으니 가격이 떨어진 것이다. 결국 하반기는 일시적으로 하락폭 감소가 예상되지만 전반적으로 재건축 가격을 견인할 만한 요인이 없기 때문에 약보합세를 보일 것으로 전망된다.
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등록일 2008/07/08 | 조회 1880 
