대한민국의 영토에서 부동산으로 보면 호재가 아닌 곳이 있을까?
이유와 명문을 붙여서 모든 지역이 호재의 중심지이다.
개발이 된다,변화가 된다.국제도시다 뭐다 해서 온통 안되는것 없는 유토피아 같은 말이 쏱아져 나온다.
서울도 그렇고 지방도 그렇다. 뭐 하나 새롭게 만들어 지면 온 천지가 바뀌는 것 처럼 온통 호들갑이다.서울을 디자인 하라! 도시 한 지역만 디자인 하면 서울이 세계적 관광도시가 될까? 서울 한강이 세계적이지만 한강에는 물만 흘러가고 있다. 한강을 활용하지 못하는 나라가 세계적 관광객에게 어떤 모습으로 어필을 하겠는가?
공교롭게도 이 정부 들어서 대외적인 경제상황은 최악의 시간을 보내고 있다.경제를 살리려고 뽑은 대통령,그만큼 경제회생과 시민들이 바라는 바는 너무나 크고 기대감은 하늘을 찔렀다.바뀌면 모든게 된다?
바로 현재 이곳의 심리와 우리나라 부동산의 심리다.
언론통계 13만 미분양, 실제 미분양 가구수는 15만을 넘었다고 하는 보도도 있다. 13만이든 15만이든 중요한 것은 세계의 원자재,금융 모두 인플레이션과 유동성에 몸서리를 친다. 돈 주고 기다려서 받는 원자재,실제 집 지어서 남길만한 요소들은 모두 이미 마이너스 되었다.
계획한 물량을 쏱아낼 수 없는 상황이 되었다.
우리 내부의 문제는 어떠한가?
금리가 9%대로 치솟았다. 내가 판단하는 금리는 두자리수를 넘길 것이다.인플레이션에 대한 헷지를 할 수 있는 방법이 거의 없기 때문이다.이는 주택대출자에게는 무거운 짐이 되지만 반대로 인플레는 조금 잡을 수 있는 경제적 판단이될 것이다. 결국 부동산의 문제는 원자재는 올라서 건축비 인상으로 이어지지만 실제 시장의 가격은 금융비의 감당이 어려운 사람부터 급매물로 이미 1년전부터 던져오고 있었다.
이곳에서 많은 내용을 서치하는 분들은 아마도 1가구 2주택자가 상당히 많을것이라고 본다. 1가구는 대출이 조금 있는 주택이고 다른 하나는 대출이 제법 되고 전월세를 통하여 값아 나가고 있는 상황이 연출되고 있을 것이다. 결국 이러한 현상들은 전,월세의 상승으로 이어질 수 있지만, 그 반대의 현상이 일어날 수 있다.
즉 월세로의 전환이 상대적으로 늦어지고 전세로의 회귀가 예상되어 지는 부분이다. 작금의 금융위기로 월세부분에서의 금액을 제대로 받지 못하는 현상들이 나나타는 것에 대한 대안이 전세의 증가로 이어질 공산이 크다. 또한 소형 아파트의 진군이 예상되어 지고, 이러한 가운데 오피스텔의 선전은 현재 경제여건을 반영하는 바로미터다
사무실 용도가 아닌 분리세대나 학생,등 나홀로 가구의 증가와 공부방 등 을 목적으로 하는 다양한 세대주의 증가가 가져온 결과이다.
물론 사무실의 증가도 있겠지만 가장 큰 이슈는 역시 현재의 경제적 여건의 어려움이 주는 사회적 문제가 가장 큰 원인이기도 하다.
대외적 현상과 대내적 현상을 결합하여보면 우리의 부동산 시장은 최악의 시나리오와 작년 수준의 시나리오를 예상할 수 있다. 지방의 전매를 풀어주고 규제를 해소하여도 지방에 투자할 사람은 거의 없다.현재와 같은 시나리오가 전개가 된다면 1년 이내 부동산 가격은 최소 10% 정도 하락할 것이라는 예측이 가능하다.
단 인플레이션의 헷지가 어떤 부분에서 될 것인가?주식,펀드 등 금융으로 갈 것인지, 아니면 실물경제인 부동산으로 갈 것인지가 가장 큰 관건이지만 현재로 보아서는 5:5 정도의 비율이 되지 않을까 조심스레 생각을 해 본다.
뉴타운에 대한 전망은 그리 밝지 않다. 지금 시작하는 뉴타운의 분양가는 입주자에게는 큰 메리트가 없을 것이다.원자재의 상승이 그 메리트를 가져간 상황이 될 가능성이 높다. 결국 뉴타운이나 재건축은 상당기간 고민덩어리로 나타날 가능성이 크며,많은 뉴스에 희자될 가능성이 높아져 있다.
부동산 시장만 보면 집을 지키려는 사람들이 대다수이여서 어쩔 수없는 환경에서만 매물이 나오겠지만, 실제 금융권의 반란이 이를 부추키는 역할을 하면서 전체의 시장을 교란할 수 있다. 문제는 유동성은 엄청난데,부동산 시장의 하락을 어떻게 설명할 것인가가 가장 큰 관전포인트일 것이다.
그렇다고 부정적 견해만 생각하면 아무것도 할 수 없다.즉 자기의 신념과 시장의 방향을 읽어야 한다. 작금의 시장에서 소형의 오름은 일정 한계를 분명하게 그을 것이다. 그 이상은 곤란이라는 것이다.그렇다면 기존 아파트와 신규 아파트 중 어느것을 구입 할 것인가가 관건인 분들이 있을터인데 개인적 판단은 6:4로 기존 아파트의 구입이 많다고 본다. 다만 현 시점이 아닌 좀더 기다리는 사람들이 많을 것이다.
돌아와서 우리지역을 보자
고양시의 시장은 소형강세,중대형 보합또는 약세시장이다.하지만 중산층이 많은 일산신도시와 기존의 부자들이 많은 곳과는 차이가 있 ？도농의 복합도시가 주는 메리트가 가장 큰 도시,즉 시골같으면서 도시의 인프라를 얼마든지 활용할 수 있는 곳이라고 본다.
따라서 지역적 차이점은 크게 문제가 되지 않는다.자급자족이 고양시 내에서 일어나는 사람들은 말이다. 출퇴근과 부동산은 밀접하지만 다른 선택의 여지가 없다.있다면 대출이나 현금 확보를 통하여 더 가까운 곳으로 이사를 가야 한다. 하지만 이러한 현상들은 크게 나타나지 않을 것 같다. 이유는 고용의 발생이 이곳에서도 일어나니깐..
크던 작던 고용은 계속되고,이사와 전입이 지속적으로 이루어 진다.
서울의 뉴타운,재건축이 주는 영향이 현재는 서울의 인근이지만,앞으로는 경기도 외곽까지 갈 것이다라고 본다. 이유는 재건축,재개발,뉴타운 등이 현재 등기부등본상의 세대수보다 더 적은 아파트의 세대수를 분양하기 때문이다. 용적율을 올리지 않으면 해소되지 않은 부분이기에, 경기도 외곽지역까지 서울의 유탄이 튀어갈 수 있다는 판단이 있을 수 있기 때문인데, 그러나 가격의 인상은 한계를 가질수 밖에 없다는 것이다.
반대의 작용도 있을 수 있다.서울의 뉴타운의 진행이 더뎌질 가능성도 얼마든지 있다.이유는 상당부분에서 있기 때문에 유탄의 정도가 아주 적은 부분에서만 국지적으로 나타날 수 도 있다.
고양시가 추진하는 기본적 방향은 인구 120만 정도의 대형도시이고 인근 파주시가 40만을 목표로 하는 도시계획이고 보면 고양시의 크기는 상당히 큰 규모의 도시임을 알 수 있다. 결국 이러한 도시의 위상에 맞는 인프라 구축이 예상되는 일이고, 위치는 지역균형 발전에 맞는 정책도 가능성이 있지만 이미 확보된 지역이 우선권이 있는 것이 사실이다.
누가 뭐래도 피하기 힘든 부분,즉 중심적 위치는 장항과 주엽이다.
즉 동구와 서구가 5:5로 맞물려 있다.여기에 덕양의 뉴타운과 새로운 변화는 기존의 도시계획의 변화를 추구하기 어렵기 때문에 뉴타운의 개발이 주는 가치는 50% 정도 수준이다. 주거의 합리성은 구축 하였지만 지역 전체의 인프라 개선은 기존의 인프라와 맞물려 있기 때문에 절반의 성공이라는 것이다.그럼에도 불구하고 분명 좋아지는 것은 사실이다.
결과적으로 고양시의 미래와 중심은 일산동구와 서구를 중심으로 하되,크게 세 분야로 나누어질 것이 확실하다. 즉 경의선 라인과 3호선 라인,9호선과 고속철도 등이 상호 어떤 작용을 할 것인지에 대한 결과가 가장 큰 변화의 중심이 될 것이다. 현재보다 2~3개의 교통 인프라의 확충이 주는 도시,즉 교통인프라의 확충이 기존의 도시인프라와 시너지를 내는 신도시 중심이 더 큰 가치의 상승이 이루어질 것이라는 부분은 초등생도 이해하고 남을 것이다.
현재의 경제 상황은 한치앞을 바라보기 힘들지만 교통시스템이 구축되는 수년후의 일산지역은 투자의 타이밍만 잘 맞춘다면 상당한 메리트가있는 지역임은 틀림이 없다. 자기가 살아가는 지역에서 분수껏 잘 사는 것이 가장 현명한 삶일 수 있지만 정말 중요한것은 지금 너와 내가 서로 격려하고 밀어주고 댕겨도 시원찮은 현상에서 반목되는 이 현상을 치료할 약은 없어 보인다.
1년간 중병에 시달리는 발목잡기의 행동은 결국 자신들의 지역 커뮤니티의 한계를 드러낸 대표지역으로서,미래는 있으나 가치가 조금만 상승되면 팔고 떠나가는 중심의 한계를 벗어나지 못할 것 같다.
진정한 승리자는 그 어떤 글에도 흔들림 없고 상식이 통하는 글이라고 단언한다.
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등록일 2008/07/14 | 조회 2197 
