강남 집값 반등을 위한 펀드멘털::닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭
1. 소비심리 회복
통계청이 매달 발표하는 소비자기대지수는 아파트시장보다 2~3개월 선행합니다.
소비자기대지수는 6개월 후 경기와 생활형편, 소비지출에 대한 소비자 기대심리를 나타내는 것입니다. 소비를 늘리겠다는 응답이 많으면 100을 넘고 소비를 줄이겠다는 사람이 많으면 100보다 낮아집니다.
유가급등과 물가상승 등으로 경기 불안 심리가 높아지면서 2008년 5월 소비자기대지수는 92.2로 전달보다 8.2포인트 급락했습니다. 이는 지난 2004년 12월(86.5) 이후 3년 5개월 만에 최저치입니다.
소비자들의 경제 상황에 대한 심리를 종합적으로 나타내는 소비자심리지수도 2008년 2분기에 전분기인 1분기 105에 비해 19포인트나 하락한 86을 기록했습니다. 이는 지난 2000년 4분기 같은 수치입니다.
소비심리가 회복되지 않는 한 수요가 지속적으로 발생하기 힘들어 설령 강남 집값이 반등하더라도 일시적인 상황에 그칠 수 있습니다.
2. 규제완화
근본적으로 강남 집값 반등 여건을 갖추기 위해선 이중 삼중으로 둘러싸인 재건축 규제정책이 완화돼야 할 것입니다. 분양가 상한제, 재건축부담금, 임대주택 의무건립 규제정책이 최우선적으로 완화되지 않는 한 강남 전역에서 집값 반등이 일어난 가능성은 낮습니다.
세제 및 대출 규제완화도 강남 집값 반등을 위한 필요조건입니다. 먼저 종합부동산세 과세 기준이자 양도소득세 중과 고가주택 기준인 6억원의 9억원 이상으로 상향 조정돼야 할 것입니다.
또 투기지역 해제에 따른 대출규제 완화 또는 투기지역에 대한 DTI, LTV 등 대출 규제완화도 필요합니다. 이밖에 시행되기는 힘들겠지만 1가구 2주택 양도세 세율이 현행 50%에서 일반세율(9~36%)로 완화될 경우 유주택자의 대기수요가 실수요가 전환돼 반등될 가능성이 높습니다.
3. 수급 여건
공급부족이 가시화되고 대기수요가 실수요로 전환되는 시점에 강남 집값은 반등될 수 있습니다.
현재는 잠실 등 강남권 재건축단지 입주가 막바지 이뤄지고 있고 경부라인 택지개발지구 입주물량도 쏟아지고 있어 수요에 비해 공급이 일시적으로 많은 상황입니다.
하지만 2008년 들어 분양가 상한제로 인해 분양물량이 급감하고 강남 신규 주택공급물량이 2004년부터 줄어들기 시작한 뒤 2005년 5월 임대주택 건립 의무화와 2006년 9월 재건축부담금이 시행되면서 급감돼 입주물량을 기준으로 할 경우 강남 주택 공급부족 사태는 2009년부터 가시화될 전망입니다.
결론적으로 강남 집값 반등은 소비심리가 회복되고 규제완화가 본격화되며 강남 주택공급부족이 가시화되는 2009년 하반기나 돼야 가능할 것으로 예상합니다. 늦어도 2010년에는 반등이 시작될 것으로 예측합니다. 물론 제 예측은 틀릴 수도, 맞을 수도 있습니다. 참고만 하세요.
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등록일 2008/07/15 | 조회 2423 
