(아기곰) 일시적 1가구 2주택자들에게 드리는 글
최근 일시적 2주택자들의 마음은 숯검정이 되었습니다.
처분조건부 대출. 상환하지 못하면 15% 가량(?) 의 연체이자 물고, 이후 3개월 안에 갚지 못할 경우 강제상환에 들어간다고 하고… 공매 의뢰에 관한 뉴스도 나오고... 살벌합니다.
그러나,
힘들수록 한 발짝 뒤로 물러서 여유 있게, 발상의 전환, 때로는 공격적인 사고가 필요하지요.
굳이 1년 기한 내에 결사적으로 매각하려 애쓰지 마시길 바랍니다.
거래 없는 시절에 오랫동안 안 팔리던 집이 팔렸다면, 내 물건이 최저가 바닥이었을 가능성이 있습니다.
순진한(?) 일시적 2주택자들은 결사적으로 저가 매물을 내놓고, 대기 매수자들은 줄곧 노려보며 기다릴지도 모릅니다. 저거 팔리면 더 기다리지 않고 나도 들어간다… 그러지 않을까요 ? (저 같으면 그렇게 합니다.)
거래가 안 되는 시절에 싸게 매물 내놓고 어거지로 거래해봐야 스스로 값을 깎아버리는 행위일 뿐 입니다. 소위 호구 잡힙니다. (밑에 장정숙님 글을 참고하십시오.)
시장의 반전은 짧은 순간에 극적으로 일어납니다.
주식시장에서 하한가 매물이 쌓였다가도, 자고 일어나면 게눈 감추듯이 사라지고 초강세 장이 연출되는 것을 왕왕 보셨을 겁니다.
지금은 시장에 매물이 나올 수 있는 여지가 거의 봉쇄 되어 있습니다. 여기서 분위기가 반전되면 파장이 클 가능성이 있습니다.
결론을 말씀 드리면, 일시적 1가구 2주택자들은
굳이 기존주택을 4분기에 비과세 매도해야 한다는 강박관념을 가지지 말 것이며 (매물로 내 놓는 것 자체가 악수입니다.)
나중에 매입한 주택이라도 손해를 무릅쓰고 팔아야 한다고 생각하지 말고,
차라리 둘 다 몇 달 정도 가져가는 게 좋습니다.
마음을 느긋하게 먹고 1년 기한을 넘겨 버리더라도 몇 달 기다리는 것이죠.
(1) 1년 기한을 넘기고, 올해 말 or 내년 초 ?? 분위기가 바뀌면
그때 나중에 매입한 주택을 먼저 팝니다.
기한을 넘긴 후에는 기존주택을 먼저 팔 수는 없겠죠 ? 양도세 비과세를 포기해서는 안되겠죠.
(2) 나중 매입 주택을 팔고 난 후, 일시적 1가구 2주택 투자전략을 다시 구사합니다.
다시 사라는 뜻 입니다.
1년 기한을 넘겨버리더라도 기다릴 수 있는 것은 특히 (2) 번 수순 때문입니다.
마음 고생한 경험을 살려 돈을 좀 버셔야지요
나중 매입주택이 탐나는 것이었다면 팔고 나서 옆 집을 사면 그만이고,
좋은 게 아니었다면 전문가의 도움을 받아 유망지역 물건을 매수.
취등록세는 기대이익에 비하면 작은 투자비용입니다. 2주택 모두 향후 1년간의 상승할 것을 고려하면 매우 작은 금액일 수 있습니다.
물건에 따라 다르겠지만, 대체로 이런 전략으로 시뮬레이션해 보시길 바랍니다.
설령 몇 달 내에 시장의 반전이 없더라도, 손해보는 것은 몇 달 이자비용 정도입니다.
올 상반기만 해도, 감히 이런 전략을 구사하기 힘들었습니다.
하반기 드라마틱한 상승을 점치기에는 무리가 있었기 때문입니다.
그러나 지금은 ??? 상황이 다릅니다.
몇 달 내, 분위기가 전혀 달라질 가능성이 있으며, 최소한 지금 같지는 않을겁니다.
이번에 오는 장은 대체로 전체적인 상승이 아닐까 합니다(똘똘한 놈, 나쁜 놈 별로 가리지 않고). 2~3년간 공급부족에 집이 부족할 뿐만 아니라, 더구나 이제부터 공급 물량은 더욱 끊어집니다.. 매도물량 뿐만 아니라 이제는 분양물량 조차 나오기 어려운 구조입니다.
당분간 최소 2년 정도는 일시적 2주택 투자전략이 유력한 시기라고 봅니다.
특히 어두운 시기가 끝나가는 지금이 썩 괜찮은 시기입니다.
관건은 시장상황이 아니라, 당면한 대출조건(처분 강제 여부)이 현실적인 문제입니다.
기존 대출조건을 정확히 파악해야 합니다. 1금융권 or 2금융권인지에 따라 조건이 달랐겠죠.
매각 외에 대안이 없는 대출이었다면, 다른 곳에서 대환대출을 알아볼 필요가 있습니다(ex. 외국계 금융기관 등)
만약 사업자 등록증을 갖고 있다면 별 문제없이 주택담보 대출을 받을 수 있을 겁니다.
저도 잘 모릅니다만, 대출방법이 있지 않을까요 ?
그러나, 더욱 중요한 관건은, 당사자의 심리적 압박감입니다.
견디기 힘들 수도 있습니다. (경험이 적으시다면)
그런데, 투자에서 가장 견디기 힘든 일이 무엇인지 아십니까 ?
내 물건 팔고 나서 폭등하는 경우입니다.
특히 손절매 후 폭등.. 이것이 가장 힘든 고통입니다.
지금의 압박감과는 비교하기 어려울만큼 큰 고통일 것이라고 감히 단언합니다.
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등록일 2008/07/15 | 조회 1831 
