1944년 6월 6일 노르망디 상륙 작전을 배경으로한 영화 "라이언 일병 구하기는 2차 대전의 막바지를 그린 영화죠.주인공인 라이언 일병은 4형제가 전쟁에 참전했지만 3형제가 모두죽어버리고 막내 제임스 라이언 일병만이 프랑스 전선에서 생존한 것을 안 미 행정부가 밀러대위 (톰 행크스)에게 라이언 일병을 구해서 데리고 오라는 영화로 기억합니다.
4형제중 3형제가 사망,어쩌면 우리 지구촌의 경제적 현실을 이야기 하는 것 같아 서두에 인용을 하였습니다. 지금 잘 나가는 세계경제의 국가중 러시아,모스크바의 현재 상황은 어떨까요? 세계 최고의 인플레이션,지하자원을 가지고 엄청난 부자들이 되고 있는 러시아의 5성급 호텔의 하루밤은 무려 150만원을 넘습니다.
현재 우스개 소리로 러시아에서 미인을 얻으려면,벤츠차는 기본에 최소 우리돈 2억을 주어야 한다는 보이지 않는 거래도 존재한다고 하는데,왜 러시아의 모습이 이렇게 변하고 있고,부동산 역시 세계 최고의 가격으로 변화되는 현상들을 우리는 향후 러시아의 미래를 생각하게 합니다.
인구 0.001%가 전체 러시아가 버는 돈을 나누어 세계적 부호로 성장하는 이면에는 에너지가 있지요.이처럼 에너지의 힘이 러시아를 새롭게 탄생하게 한 배경이기도 합니다.물론 사회적 배경에는 그들만의 잔치는 분명하게 존재하면서,향후 수년동안 세계경제와 부동산 시장에서의 활황과 강한 인플레이션으로 인한 또 다른 사회문제에 직면할 수 있습니다. 이렇게 되면 이들은 에너지 가격을 다시 올리겠지요.
돌아와 국내 시장을 보겠습니다. 위의 라이언 일병처럼 전체 한국의 부동산 시장에서 3개는 하락,보합이고 나머지 1개는 상승이라는 시장의 상황이 말해주듯, 향후 우리의 부동산 시장은 상당히 큰 혼란에 빠질 것이 분명해 보입니다. 혼란이란 단어가 엄청 큰 변화가 아닌 지금까지 경험하지 못한 현실이 우리 눈앞에서 벌어질 수 있는 수준의 변화를 말합니다.
우리나라는 러시아처럼 인플레이션이 강하게 일어나지는 않을 것이고 관리나 위기의 대처가 비교적 빠르고 수월하고 그에 순응하는 정도도 매우 빠릅니다.따라서 우리의 부동산 시장의 변화 예측은 그 어느시점보다 중요하다고 봅니다.
2007년도 7월 현재 시기쯤,2008년에는 많이 힘들어 질 것이라는 예측을 했던 기억을 합니다.정말 아끼고 절약하고 살아야 한다는 이야기를 모든 글에서 정리하였는데, 현재처럼 시나리오가 가는 전제에서 우리 부동산 시장을 정리해 봅니다.
1. 부동산 시장, 햋볕은 들 것인가?
애매모호한 전망이지만 가능성이 5:5입니다.이것이 의미하는 것은 우리의 의지가 아닌,세계경제와 연동되어진 것이 가장 트랜드입니다.세계 경제의 변화가 주는 힘에 의하여 연동되어진 우리의 부동산은 실물경제의 부동산이 금융경제에 귀속되어 움직이고 있다는 것인데,실제 현재의 상황인 인플레이션이 심한 상황에서는 실물경제로의 전환이 돈 버는 하나의 방법인데,금융권의 현실이 그 방향으로 가는데 있어 (전체적 유동성의 크기와 쏠림현상) 제약을 주고 있습니다.
유가의 하락이 인플레이션에서 벗어날 수 있는가 하는 문제는 그렇다,앞으로 두고 보아야 한다로 나누어 지겠지만 유류가격이 120불대로 하락하면 대략 부동산은 1~2% 정도 상승 할 수 있는 여지가 발생합니다.
만약 유류가격이 100불대라면 적어도 5%의 부동산 상승효력이 있을 수 있습니다. 이렇게 되면 현물로 헷지를 하는 부분이 증가할 수 있는데, 지금말한 상승의 퍼센티지의 기준은 은행의 금리와 금융권도 동시에 안정이 되었을 시 입니다.
만약 금융권의 문제가 지속적으로 작용을 한다면,이는 상승분을 금융권이 모두 상쇄해버리는 제로베이스 또는 마이너스 효과가 나타납니다.
2. 지역별 투자의 포인트는 어디일까?
어제 인 서울에 대한 부분을 논쟁화 시켰는데,인 서울 큰 의미 두지마세요.결국 수도권은 거미줄 같은 교통망이 만들어 질 수 밖에 없습니다.현재 우리 수도권의 규모로는 지하철이 최소 20개 라인이 있어야 한다. 공항과 수도권 거점을 이어주는 고속지하철도 동서남북을 연결하지 않을 수 없다. 이러한 새로운 교통의 투자는 지속적으로 이루어져 2020년이 되는 시점, 긴시간이 아니다.최소 지하철 15호선, 고속철 4라인 등이 수도권에서 움직여 질 것이다.
바로 우리나라가 가장 경쟁력을 가질 수 있는 컴팩트시티의 출현을 만들어 내지 않으면 수도권은 경쟁력을 잃을 수 밖에 없다.물론 이는 교유가 시대와 연동되어 있는 것은 물론이고,정책의 입안자들이 수도권의 문제를 풀어가는 첫번째 요인으로 작용할 것이다.
3. 지역별 모노레일이 교통의 변화를 선도한다.지하철의 출퇴근이 익숙한 우리가 모노레일은 또 다른 교통의 변화를 예고한다. 모노레일과 모노레일이 연결되고 지역의 교통수단으로 結育？되면 지하철과 버스와 환승되는 시스템은 지역간의 격차를 줄이는데 많은 도움이 될 것이다.
4. 2.3항을 놓고 정리하면 지역별 격차는 결국 지역별로 얼마나 도시계획이 주변 인프라와 잘 화합을 하는가가 결정적 가치를 제고하는 바가 크다고 하겠다. 콤펙트화 된 도시에서 갖는 가장 큰 장점은 우리나라처럼 작은 수도권에서 모든 업무를 1시간 이내 처리할 수 있는 환경의 구축 , 장기적으로 수도권을 유비쿼터스로 진화시킬 수 있는 장점이 있다는 것이다. 따라서 현재 건설되는 2기 신도시의 범주내에 있는 부동산은 다음과 같은 가격의 변화나 가치의 변화가 발생할 수 있다.
5. 수도권의 범위를 반경 70로 잡고 이동의 시간을 1시간으로 측정해 볼때,수도권의 가격을 선도하는 지역은 지역별 특징에 의한 가격의 결정으로 자리잡을 공산이 크다.환경적 우수지역,인프라 우수지역,엔터테이먼트의 복합적 요소가 있는지역, 노령층이 살기 좋은 지역,친환경지역,일자리가 많이 창출되는 지역 등이다. 이는 크게 서울의 강남,용산,광화문이 대표적 서울의 가치가 반영되는 지역이고, 1기 신도시중 분당과 일산은 남부와 서부를 대표하는 도시로 확고히 자리를 잡을 것이다.
확고하게 자리잡는 기준은 서울반경 25km이내는 수도권의 중심축으로 보면 된다.이렇게 된 지역에서의 차별화가 바로 지역의 도시매력이나 인프라,보고 즐기고 먹을거리가 많으면서 일자리가 창출되는 지역을 말한다. 다시한번 정리하면, 강남,용산,여의도,상암,분당,일산지역이 대표지역으로 손꼽힌다.
25km밖의 도시는 2순위에 속한다.이는 25km단위로 판단하여 보면 서울반경 50km 이내의 도시들이다.거의 대부분 2기 신도시들이 자리잡고 있다.2기 신도시의 매력은 지역 산업밀착형이라는것이다. 동탄은 수원,오산을 기점으로,인천은 자유경제지역,검단,김포는 김포중소공단,파주는 엘지 및 통일공단배후도시로,자리를 잡을 것이다.
여기서 광역화도시로의 진화 문제는 일단 제외를 하였다.범위가 어떻게 결정될 것인지는 두고 보아야 할 문제의 부분이기에..
6. 올라갈 것인가 제자리 일까 아니면 내리막행일까?
지금 시장의 관심은 자신의 매물을 털고자 하는 심리가 강하다.게시판을 보면 낚시꾼들만 가득하다. 살 사람은 없는데 하루종일 강태공을 하는 사람들이 너무나 많다. 이 사람들이 하여야 할 일들이 모두 매도를 하여야 할 사람들이다. 결국 매도심리가 현재 시장의 심리다.
매도자는 2가구 이상의 주택자들이 대부분이다.크게보면 덥석 물었다가 팔리지 않는 시장에서 금융 지출이 강한 분들이다. 둘째는 신규분양을 받았는데 먼저 가진 부동산이 팔리지 않는 경우다. 대 부분 이 분들은 전세나 월세로 임대수익을 창출하고 있을터인데,임대 수익율이 대출의 수익을 맞추는것이 어렵거나 별로 신통치 않은 경우다.
지역별로 팔릴 수 있는 지역과 없는 지역을 보면 강북이 강세라고 하지만 이는 투기적 소요가 강한 부분이다.강북이 대세가 되려면 용산과 상암등 개발요소가 있는 지역이 아닌곳을 제외하고 한강 라인이 보이는 행당,성수 지역이 아닌 이상 별로 큰 메르트를 가진 뉴타운은 없다고 본다. 투자가치를 따지라면 더 세분화 되어야 한다.
올라가려면 먼저 게시판의 내용이 낚시꾼들만 있는데 올라갈 요인은 현재로선 거의 없다. 보합이면 성공이다.그런데 하루하루 내려간다고 고민을 한다. 정책당국자들만 쳐다보고,대선선거타령을 할 수 밖에 없다.나의 자산관리가 정부에 의하여 컨트롤 된다고 믿는 분들이 아직 우리 국민들에게는 많은 것 같다.슬픈소식이다.
하락의 요인이 분명 현재는 6:4로 강하다.내부,외부요소를 모두 들여다 보면,외부적 힘에 의한 내부의 파괴가 더 심화될 것으로 보여진다.변화의 분위기는 미국 정부의 조치를 보아야 하는데,이미 우리의 은행 손실이 커진 마당에 금리나 은행의 역할이 좀더 비열해지지 않을 수 없다.
이러한 요인으로 보면 보합은 성공이요,하락은 자산 디플레이션이다.
올해는 보합을 하면 성공적 자산관리라고 본다.늘 오르는 것이 부동산이아니다.
결론적으로 부동산은 자신이 지킬고 관리할 수 있는 범위내에서의 투자가 현재의 시장에서,향후 부동산 시장에서 돈을 벌 수 있거나 효과적 투자 패턴이라고 본다.
Note : 절대 인 서울에 대하여 현혹되시지 않길 부탁드리고 싶다.
투기꾼들의 낚시밥을 절대 물지 말아야 한다.
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등록일 2008/07/19 | 조회 1612 
