강북불패 2편
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1. 대한민국의 부동산 정책
정부가 부동산시장에 인위적으로 개입하기 시작한 것은
제 1차 경제개발 5개년 계획(1962~1966)으로 경제가 활성화되어
공업용지를 중심으로 땅값이 폭등한 1967년부터였으니
어언 40년이 넘은 것이다-_-)y - ~ oo0
지난 40년간의 부동산 정책은
한편으로 도시 중산층에게
빠른 시간 안에 주택을 공급하기 위해 노력한 측면이 있었던 반면,
주택공급에 있어 국가의 역할을 방기하고 민간에 의존해
서민층의 주거 안정에 만전을 기하지 못한 측면이 있으며,
더군다나 부동산 시장을 경기 조절수단으로 지나치게 이용한 탓에
투기를 부추기고, 경기 변동폭을 키운 측면이 크다.
(국가가 책임을 방기해온 건 의료부문도 마찬가지다-ㅅ-
국가가 의료보험만 통제한다고 책임을 다한 게 아니고
저소득층이 중병에 걸렸을 때
책임지고 치료해 줄 수 있는 국립 대형 병원이 많이 있어야하는데
이게 없어 건강보험에 그 비용을 떠맡기다보니
건강보험에 빵꾸;가 나는 것은 너무나 당연한 일.)
경기 변동폭만 키웠다면 다행;;이지만
장기적인 안목을 가지고 긴 세월에 걸쳐 정책을 추진한 것이 아니라
그때그때 사안이 한 건씩 터질때마다
교육정책처럼; 규제와 부양 사이를 왔다갔다하면서 임시방편으로 일관해
문제를 부추긴 면이 크다.
박정희 정권은 67년과 78년, 부동산 투기 억제조치를 발표하기는 했으나
한편으로 경부고속도로 개통, 영동(강남)신시가지 개발, 한남대교 개통 등으로
역사적 불씨가 피기 시작한 투기를 잠재우지 못했다.
경제개발로 시작했던 박정희 정권은
중화학공업 육성정책이 꽃을 피우면서 소득증대에 성공하긴 했으나
철강과 석유화학, 자동차 등의 부문에서의 과잉투자로
정권 말 엄청난 인플레와 사회 불안을 겪었으며
때마침 터진 1, 2차 오일쇼크로 경제상황은 거의 떡실신 지경에 이르렀으니...
(박통이 한 십년; 더했어야 된다는 어르신들이 많은데
박통의 리더쉽은 거기까지였던 것 같다.)
...뒤이어 정권을 접수;한 전두환 장군은
중화학공업 부문의 과잉투자를 해소하기 위해
반강제로; 이쪽 회사를 뗘다가 저쪽에 넘겨주고,
저쪽 회사를 뗘다가 이쪽에 넘겨주는 산업구조 합리화 정책을 시행한다.
이 과정에서 국내 톱10 안에 들던 모 그룹은 장군님;께 밉보이는 바람에
그룹 전체가 통째로 날아가는; 비운을 겪기도 했으며,
그 그룹을 쪼개먹은 일부 재벌들과 뒤를 봐준 권력 핵심부가
부패의 열매를 게걸스럽게 먹어치우기도 했으나,
어찌됐건 간에 대한민국 경제는 살인적인 인플레와 오일쇼크를 극복하고
다시 호황국면에 진입한다.
이 기간 중, 부동산정책도 경제상황을 따라 냉온탕을 왔다갔다했으니
초기에는 불황 타개를 위해
양도세 인하, 부동산 매입 자금출처 조사 중단 등의 완화조치와 더불어
수도권 인구 집중으로 주택난이 심해지자
목동 신시가지 개발, 개포동 자연녹지 택지개발 등
대규모 주택공급 정책을 병행했다.
하지만 83년경부터 경기가 회복되고, 또다시 부동산시장에 투기의 광풍이 불자
채권입찰제, 투기과열지구 지정, 분양권 전매 제한, 토지거래신고제 도입 등을 통해
부동산시장 안정을 꾀한다.
그러나 토지시장에서 불붙기 시작한 투기 붐은
80년대 중반~말의 3저 호황,
수도권 인구 집중, 통화량 팽창, 올림픽 특수 등을 틈타
주택, 특히 아파트시장에까지 불이 붙게 되니
1989년에는 사글세 인상으로 자살한 사람이 17명이나 되었다.
전두환 장군의 뒤를 이은 노태우 정권은
공급 확대 정책과 더불어 각종 규제정책을 무더기로 쏟아내기에 이른다.
이 기간 부동산정책의 핵심은 역시
'주택 200만호 건설'로 요약되는
공급확대(...라고 쓰고 물량폭탄;이라고 읽는다;) 정책이다.
노태우 정권은 1988년 취임 직후, '주택 200만 호 건설' 정책을 내놓았고
이에 따라 1989년 4월 27일, 분당/일산 신도시계획을 발표했다.
'200만호 건설'이란 정책은 가히 놀라운 계획이었으니
이때 총 주택 수가 645만호였으며,
당시 경제에 부담을 주지 않고 지을 수 있는 주택물량은 연 45만호였는데
한꺼번에 200만호라는 가구수를, 그것도 목표를 초과한 214만호를
목표보다 1년 앞선 '91년 말에 완료했으니 더더욱 놀라운 결과였다.
군사정권답게 가히 군사작전을 방불케 하는 성과와 스피드였다.
그러나 급작스 ？공급 확대는 (당시에는) 부동산 값을 안정시키지 못했으며,
심각한 자재 및 노임 파동, 인플레를 부추겼고,
염분이 빠지지 않은 바닷모래를 퍼다가 아파트를 짓는 등
부실공사 문제도 심각했다.
90년 한 해 건설노임은 평균 40% 이상 올라 임금상승을 주도했다.
...어쨌거나 한바탕 홍역을 치루고, 대세상승장이 끝나자
부동산시장은 김영삼 정권 들어 다시 안정을 되찾기 시작한다.
그러나 인구압력, 게다가 수도권 인구압력이 가중되는 상황에서
지속적인 주택공급이 필요했던 터였다.
노태우 정권때 무리한 주택건설, 특히 신도시 개발로
한바탕 심각한 부작용을 겪었던 터이라
김영삼은 당국자들로 하여금 "신도시의 '신'자도 꺼내지 말라"고 엄포를 놓았다.
그 대신 수도권의 농지 중
비교적 개발이 용이하고 경작 중요성이 떨어지는 준농림지역(현재 관리지역)에
아파트를 짓도록 허용,
수도권 난개발을 부추기는 결과를 낳는다.
경부고속도로를 타고 슬슬 내려가다 용인쯤 왔을 때 보이는,
산꼭대기까지 빽빽하고 답답하게 지어놓은 아파트들
혹은 한가롭게 시골 국도를 타고 가다가 논 한가운데 뜬금없이 서 있는
한 동 혹은 두 동짜리; 아파트들은 대개 이 때 세워진 아파트들이다.
'토지의 용도 지정'이란 게 원래는 토지의 효율적 이용을 위해 마련된 제도다.
준농림지역은 농촌지역에서 그나마 상업, 주거 기능 등등을
수행하기 위해 만들어놓은 용도지역이다.
각종 가게나 관공서, 집 등등을 1층;으로 지어 넓게 주욱 퍼뜨리는 것보다는
2~3층으로 지어 한 곳에 모아놓는 것이
효율적인 토지이용이기 때문에 그렇게 하는 것이다.
집이 모자랄 때,
도시의 평지에다가 20층짜리 아파트를 30동 짓는 게 효율적일까,
아니면 도시의 평지 + 산비탈 + 논바닥에까지 15층 아파트를 40동 짓는 게
효율적인 토지이용일까.
김영삼 정권의 준농림지 개발 정책은
농촌지역 미관을 해쳤을 뿐더러, 용인지역 난개발을 부추겨
교통 대란을 유발하기까지 했다.
그 와중에 정신줄을 아주 두 손 쫙 핀 채 놓고 있던 김영삼 정권은
막대한 경상수지 적자와 과도한 단기외채 차입으로 인한 경제위기설에도
"펀더멘털은 튼튼하다" 면서 무대응으로 일관했으니
결국 정권은 IMF 구제금융으로 그 무능의 극치를 드러낸 채 파산하고 만다.
위기상황에서 집권한 김대중 정권은
한편으로 인맥을 총동원해 미국과 일본에 열심히 달러빚;을 꾸러 다니는 한편,
바닥까지 떨어진 경기 부양을 위해
중요한 부동산 규제 정책을 모조리 풀기에 이른다.
지방을 중심으로 미분양 물량 적체가 심각해 건설사들이 줄도산하자
취득세 및 양도세 100% 감면, 분양권 전매 허용,
소형평형 의무건설비율 및 채권입찰제 폐지 등등
숨가쁘게 규제완화 정책을 발표한다.
이러한 정책은
노태우 정권의 200만호 건설 이후 비교적 안정되어 있었던 부동산 시장에
새로운 강세장의 시작을 알리는 것이었으니...
...한 손에는 카드;, 다른 한 손에는 시멘트푸대;를 들고
동분서주하여 꽃을 피웠던 김대중 정권 시기의 내수 버블은
월드컵의 함성이 그치자마자 주식시장 폭락을 신호탄으로 처참하게 꺼져 갔다.
이런 상황에서 집권한 노무현 정권은
어쩔 수 없이 저금리기조를 유지할 수 밖에 없었는데,
(또 노무현 정권이 이전 정권에 비해
한국은행의 독립성을 보장해준 측면도 있다.)
이러한 저금리기조가 이전 정권의 규제완화와 만나 극강;의 시너지효과를 내면서
부동산시장은 점차 파죽지세의 괴물로 변하기 시작한다.
2000~2002년은 IT 버블 붕괴의 후유증으로 인해
전세계적으로 경기가 침체되어 있던 시기였는데
이때 우리는 수출 대신 카드 긁어서; 먹고 살긴 했지만;;
막상 세계 경제가 완연한 회복기조에 들어선 2003년~2004년,
우리는 카드빚의 후유증;으로
심각한 가계 부채와 경기 침체에 시달리느라
부동산시장이 불안한데도 그 통제 수단으로 가장 효과적인
금리를 전혀 올리지 못했다.
...그리하여 노무현 정권이 부동산 대책으로 규제 일변도의 정책을 편 것은
일견 어쩔 수 없는 측면이 있긴 했으나,
문제는 그 규제가 정밀하지 못했고, 공급 확대를 병행하지 않은 것이었기 때문에
아파트값, 땅값 상승 심리를 잠재우지 못했다는 데 있다.
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3편에서 계속
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등록일 2008/07/24 | 조회 1268 
