-(car*l*i) 부동산 전문가들의 거짓과 진실1

-님의 다른글보기 등록일 2008/07/28 | 조회 1820
아파트 서울특별시 송파구 잠실동 우성1,2,3차 아파트

자칭 부동산 전문가라고 논하는자들의 2008년 상반기 부동산 시장 전망을 훓어보고

향후, 대처해야 방법을 모색해보고자 합니다.

그들이, 2008년 상반기 부동산 시장에 전망에 대해 설파한 내용을 중심으로 정리하고

잘못된 허실을 가려보고자 합니다.

혹, 그들의 잘못된 설파로 인해 피해와 고통을 받는 매수자분께 심심한 위로의 말씀을 드립니다.

어설픈 논리로 부동산 투기를 부추긴다면 더 많은 피해자가 발생할 것으로

판단되며, 이를 사전에 예방하는 차원에서 본기고를 올립니다.

사례중심으로 기고하오니 이에 판단은 네티즌 여러분께서 하십시오...

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2008년 부동산 대예측 ( 헤럴드 뉴스중 발췌)

새해 주택시장은 소폭 상승세를 보이는 가운데 수도권 주택 시장의 핵인 강남권 재건축 아파트가 지난해 조정 장세에서 벗어나 상승세로 접어들 것으로 예상됐다. 또 주택상품 가운데 가장 유망한 투자 대상으로는 이명박 대통령 당선자의 구도심 개발 공약에 힘입어 재개발 주택이 첫손 꼽혔다.

이같은 결과는 헤럴드경제가 ‘2008년 부동산 시장 전망’을 주제로 부동산 전문가 10인을 대상으로 실시한 설문조사에서 나타났다.

▶주택 가격 소폭 상승, 최고 투자처는 재개발=주택 수요자들의 최대 관심사인 주택 가격은 8명(80%)이 상승을, 2명(20%)이 보합을 점쳤다. 다만 상승폭에 대해선 ‘1~5% 소폭 상승’ 응답이 9명(90%)에 달해 급격한 상승 가능성은 희박한 것으로 전망됐다.

그러나 규제 완화에 대한 기대감으로 최근 호가가 상승 중인 강남권 재건축 아파트에 대해선 지난해와 달리 10명(100%) 모두가 상승을 점쳐 눈길을 끌었다. 이중 절반은 1~5%의 소폭 상승을 예상했지만, 나머지 절반은 5% 이상 큰 폭 상승할 것이라고 답해 재건축 아파트가 올해 주택 시장의 향방을 가를 최대 변수가 될 전망이다.

이러한 주택 가격 변동을 가져올 주요 요소로는 재개발?재건축의 용적률 완화가 40%(4명)로 가장 많았다. 또 종합부동산세와 양도세 등 세제완화는 30%(3명)로 뒤를 이었다.

수도권 가운데 상대적으로 주택 가격이 강세를 보일 것으로 예상되는 지역은 4명이 강북권을 꼽아, 지난해에 이어 올해에도 강북권의 가격 상승세가 예상된다. 강남권에는 2명이 답했으며, 용인 등 경기 남부권과 일산 파주 등 경기 북부권, 구리 하남 등 경기 동부권도 각각 1명이 응답했다.

주택 상품군 가운데 최선호 투자대상으로는 전체의 60%(6명)가 재개발 지분을 꼽았다. 서울시장 재임 시절 강북 뉴타운 개발에 적극 나선 이명박 당선자에 대한 기대감이 크게 반영된 결과다. 분양가상한제로 공급 가격이 낮아진 신규분양 단지는 예상 외로 전체의 30%인 3명 만이 답했다.

새해 주택을 구입할 최적 시기에 대해선 빠르면 빠를수록 좋다는 의견이 주를 이뤘다. 10명 가운데 1/4분기가 4명(40%)으로 가장 많았으며, 2/4분기가 3명(30%), 3/4분기에 나머지 3명(30%)이 응답했다. 새해 가장 유망한 청약단지에 대해 중복 추천을 받은 결과, 최선호 단지로는 은평뉴타운 2지구와 광교 신도시 물량이 꼽혔다. 이어 용산 재개발 분양단지가 제시됐으며, 판교 신도시의 잔여 물량과 송도 신도시 내 분양 물량이 차순위에 이름을 올렸다. 이밖에 신봉?성복지구 등 용인권과 뚝섬 주상복합에 응답한 견해도 있었다.

매매가격의 선행지수가 되는 전세 가격은 8명(80%)이 상승할 것이라고 답했다. 1~5%의 소폭 상승이 5명으로 전체의 50%를 차지했으며, 5% 이상의 큰 폭 상승 의견도 3명(30%)에 달했다. 나머지 2명(20%)은 보합세를 점쳤다.

▶토지시장 강보합권, 오피스?오피스텔은 강세=지난해 극심한 침체기를 보낸 토지 시장은 하락 보다는 상승 의견이 많았지만 가시적인 반전이 이뤄질 가능성은 낮아 보인다. 1~5%의 소폭 상승이 40%(4명), 5% 이상의 큰 폭 상승이 10%(1명)를 이뤘으며, 보합 의견이 30%(3명), 1~5%의 소폭 하락 답변이 20%(2명)를 이뤘다.

유망 토지 투자 대상으로는 용인 성남 등 경기 남부권에 절반인 5명이 응답했으며, 특히 전문가 3명(30%)은 이명박 당선자의 핵심 공약인 한반도 대운하 주변지를 꼽아 눈길을 끌었다.

상가와 오피스텔 오피스 등 수익형 부동산과 관련해서는 상가보다는 오피스?오피스텔의 수익률이 훨씬 높을 것으로 예측됐다. 실제 올해 임대수익률이 지난해보다 나아질 것이란 의견은 상가 부문에서 전체의 40%(4명)에 그쳤지만, 오피스와 오피스텔은 8명(80%)에 달했다.

유망 상가 투자 대상으로는 신규 분양 상가보다는 이미 기반이 잡힌 핵심권 기존 상가가 꼽혔다. 신도시, 역세권 등지의 기존 상가를 7명(70%)의 전문가들이 꼽았으며, 3명(30%)이 택지개발지구 내 신규 분양 상가를 추천했다. 쇼핑몰 등 복합상가에 답한 전문가는 단 한명도 없었다.

참여정부의 각종 규제 가운데 가장 먼저 완화되어야 할 사항으로는 양도세가 꼽혔다. 총 6명이 응답했다. 거래 가뭄을 해결해 마비된 시장 기능을 회복시키는 것이 시급하다는 판단이 작용한 것으로 분석된다. 종합부동산세 완화는 2명이 응답했으며, 대출규제와 전매제한완화, 지방규제완화 등이 각각 기타 의견으로 제시됐다.

정순식ㆍ성연진 기자(sun@heraldm.com)

▶설문에 응해주신분들(가나다순): 고종완 RE멤버스 대표, 김영진 내집마련정보사 사장, 김학권 세중코리아 대표, 김현아 한국건설산업연구원 선임연구원, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 이영호 닥터아파트 리서치팀장, 조주현 건국대 부동산학과 교수, 황용천 와이플래닝 대표

<전문가들 "새해 부동산 1분기에, 뉴타운 사라">

[연합뉴스] 2008년 01월 01일(화) 오전 06:11

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 2008년 무자년(戊子年) 새해가 밝아오면서 부동산 투자에 다시 관심이 쏠리고 있다.

과도한 규제를 풀고, 시장경제원칙을 지키겠다는 '이명박 정부'가 향후 5년간 국정운영을 맡게 되면서 부동산 경기가 좋아질 것이라는 기대감이 커진 때문이다.

1일 부동산 전문가들은 "새 정부의 공약을 꼼꼼히 뜯어보고 투자 대상을 찾는게 좋다"면서도 "새 정부도 함부로 규제 완화에 나서기는 힘든 만큼 섣부른 투자는 자제하고, 정책 리스크가 큰 곳은 투자시점을 늦추거나 선별하는 게 좋다"고 조언한다.

◇ 주택 매수 '1분기' 적기 = 전문가들은 대부분 내집마련 시기로 올해 1분기가 가장 적절하다고 말한다. 4월 총선이 기다리고 있는 만큼 새 정부가 규제 완화 보따리를 풀기 전에 집을 사두는 것이 유리하다는 것이다.

RE멤버스 고종완 사장은 "주택시장은 지난해 가격 조정기를 거친 만큼 빠르면 올 1분기, 늦어도 2분기가 매수 시점으로 적합해 보인다"며 "올 하반기에는 종합부동산세 완화 가능성으로 집값이 강보합세를 보일 수 있는 만큼 상반기 전에 매수를 끝내는 게 나을 것 같다"고 말했다.

내집마련정보사 김영진 사장과 부동산퍼스트 곽창석 전무도 1분기를 추천한다.

김 사장은 "송파, 용인, 판교 등 강남권 수요가 움직이는 개발지역", 곽 전무는 "세금 부담으로 주택을 여러채 보유하기 힘들기 때문에 수요가 몰릴 것으로 보이는 도심권이나 강남권 주택을 매입하라"고 추천했다.

부동산114 김희선 전무는 "입주물량이 많은 곳이나 일시적 1가구2주택자 등이 내놓는 급매물을 잡는 게 유리하다"고 말했다.

스피드뱅크 박원갑 소장은 "올해 종합부동산세 완화 등에 대한 기대감으로 지난해 가격이 떨어진 '버블세븐' 지역이나 대형 아파트의 몸값이 다시 상승할 가능성이 있다"며 "다만 대출 금리가 상승하고 있는 만큼 무리하게 빚을 내 매수하는 것은 바람직하지 않다"고 조언했다.

◇ 뉴타운 단독.연립주택 등 유망 = 올해 전문가들이 꼽는 최고의 유망 투자 상품은 용적률 상향 등 규제 완화가 기대되는 서울 뉴타운(재정비촉진지구) 예정지의 단독.다세대.연립주택 등이다.

현재 추진중인 서울시내 시범, 1-3차 뉴타운은 재정비촉진지구로 지정돼 개발계획 수립이 끝났거나 마무리 단계에 있어 투자가치가 보장되고 사업일정이 빠르다는 장점이 있다.

하지만 이미 가격이 큰 폭으로 올랐고 토지거래허가구역으로 묶여 실수요자가 아니면 매입하기가 힘들다.

따라서 순수 투자 목적이라면 내년 하반기께 추가로 지정될 것으로 보이는 4차 뉴타운 후보지나 뉴타운 인근 지역을 노려볼 만하다고 전문가들은 조언한다.

4차 뉴타운 후보지로는 지난 3차 뉴타운 선정에서 탈락한 성동구 성수 1.3가동, 성북구 정릉, 중구 신당동, 강북구 미아 1,2,8동 및 수유동, 노원구 월계 1,4동, 광진구 화양동, 동대문구 제기동 청량리지구 등이 꼽힌다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 그러나 "서울의 경우 이미 가격이 크게 오른 만큼 인천, 부천 등 수도권의 뉴타운, 재개발 지분으로 눈을 돌리는 것도 고려해야 한다"는 입장이다.

재건축 사업도 관심을 가질 만하다. 곽창석 전무는 "지난 5년간 서울지역 재건축.재개발의 발이 묶여 있었기 때문에 어떤 식으로든 사업이 가능하도록 물꼬를 터줄 수밖에 없다"며 "다만 일반분양이 없어 수익성이 불투명한 중층 아파트보다는 단독주택 재건축 지역에 관심을 갖는 게 낫다"고 말했다.

박합수 팀장은 "이미 가격이 상투를 잡은 곳이 많고 금리가 높아 투자가치가 떨어질 수밖에 없다"며 "법원경매에 참여해 초기 매입가를 줄이는 게 유리하다"고 말했다.

◇ 가점제 높은 사람은 '청약' 유리 = 새 아파트 청약은 여전히 무주택자들이 가장 안정적으로 내집마련을 할 수 있는 방법이다.

공공택지는 이미 분양가 상한제 아파트가 공급되고 있고, 내년 하반기부터는 민간택지에서도 상한제 대상 아파트가 본격적으로 분양될 예정이어서 가격 경쟁력이 있다.

박원갑 소장은 "판교, 광교 등 인기 신도시는 청약가점제 점수가 높은 사람이 적극 도전해볼 만하다"며 "용산 등 서울 재개발 구역과 한강 조망권 아파트, 인천.청라지구 등도 인기를 끌 것"이라고 전망했다.

하지만 분양가 상한제 아파트는 계약후 7-10년간 전매가 금지되기 때문에 투자보다는 실수요 목적으로 접근해야 한다. 다만 전매제한은 지나친 규제라는 원성으로 완화될 가능성이 있어 정부의 정책 방향을 보고 청약전략을 수립하면 된다.

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자칭 부동산 전문가라고 논하는 10명의 2008년 부동산 전망에 대해 네티즌 여러분께서는

공감하셨습니까?

물론, 신이 아닌이상 모든것을 맞출수는 없지만, 너무한 것 아닌가요?

기고일자가 2008년 1월경이니까? 현재 7월 즉 6개월이 흐른 지금 부동산전문가의 예측이

얼마나 맞은가요?

하물며 강남권의 재건축아파트 매수를 10명 전원이 권유하는 등

결코, 전 폄하할려고 하는 것입니다.

현재, 우리나라 부동산 전문가라고 칭하는 분들의 능력과 예언에 대해 논하고자

하는 것입니다.

2편에서 계속