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등록일 2008/07/31 | 조회 1575 
내집마련 정보사 김영진 사장이 전망한
2008년 부동산 시장 전망을 가감없이 게재하오니 필독하시기 바랍니다.
2008년 7월말 현재, 2008년 부동산 시장 전망을 부동산 전문가라고 자칭한 컨설팅 사장의
예언을 읽어 보시고 바르게 전망하셨는지 판단하시기 바랍니다.
판단은 네티즌 여러분의 몫입니다.
단, 부동산 전문가라고 자칭하는 분들의 의견을 맹목적으로 수용할시 항상
위험이 닥칠수 있음을 경고 드립니다.
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【 2008년 1월 16일 내집마련 정보사 김영진 사장의 기고문 전문 】
2008년 부동산 시장은 참여정부에서 수요를 규제했던 정책들이 하나둘씩 완화되면서 부동산 거래가 점차 활성화되기 시작하고 가격도 회복되기 시작할 것으로 보인다.
부동산가격을 움직이는 요인들이 많은데 2008년 부동산 시장을 살펴보면 가격을 상승 시킬수 있는 요소로는 정부의 규제완화, 공급부족, 전반적인 경기 활성과 기대감등이 있는 반면 가격을 하락시킬 수 있는 요인으로는 금리상승과 과도한 대출규제 등을 들 수 있다.
상승시킬 수 있는 요소가 하락요인보다 강하므로 침체되었던 부동산 시장이 활력을 찾기 시작하는 해가 될 전망이다.
그리고 이렇게 탄력을 받는 부동산을 2009년부터 대세 상승세로 진입할 것으로 예상 된다.
왜냐하면 2004년부터 주택공급이 줄기 시작하여 입주물량이 적어지기 시작하는 시기가 2008년과 2009년에 가격에 압박을 가하는데다 정부의 규제해제 및 공급확대 정책에 따른 개발호재가 영향을 줄 것으로 예상되기 때문이다. 또한 이명박 당선자의 최대 공약인 한반도 운하도 2009년부터 본격적인 보상과 착공이 시작되면서 부동산 시장에 활력을 불어 넣을 것으로 보인다.
2008년에는 가장 큰 이슈가 전세가격과 재건축이 될 것으로 예상된다. 왜냐하면 2008년은 짝수해로 전세가격이 상승하는 해인데 공급이 부족할 뿐 아니라 재개발 재건축 뉴타운 이수수요도 한몫을 하기 때문이다.
또한 전세수요의 상당부분을 차지하는 신혼부부들에 대한 분양 우대정책에 따라 전체수요가 더욱더 높을 것으로 예측되기 때문이다.
전세가격의 상승은 중소형 아파트가격과 오피스텔 가격을 상승시킬 것이고 이는 전세수요를 매수수요로 이동시키는 역할을 할 것으로 예상 된다.
그러나 정부가 대출에 대한 규제를 풀지 않고 있기 때문에 가격상승에는 제한적일 수 밖에 없다.
그렇다면 이러한 부동산 하락 시기에 어떤 부동산을 구입하는 것이 가장 좋을까?
단기적으로 재건축, 재개발 뉴타운이 호재이므로 상승세를 탈 수밖에 없다. 그러나 정부가 철저한 개발이익환수를 외치고 있는데다 이에 가격이 많이 상승한 상태이고 또한 양도소득세 부담도 1가구2주택으로 만만치 않기 때문에 투자로는 한계가 있다고 보인다.
경매 또한 부동산 가격이 상승하면 낙찰가격이 상승하므로 투자수익에 한계점에 도달한다고 할 수 있다.
그러나 아파트분양은 올해에 가장 큰 수익을 낼 수 있는 상품으로 부각되고 있다.
왜냐하면 대단지이고 개발호재가 있고 투자가치가 높은 아파트가 대부분 미분양으로 남아 있으므로 마음대로 고를 수 있는데다 정부가 민간아파트 분양원가 공개 분양가 상한제등을 점차 완화 또는 제거 할 것으로 예측되기 때문이다.
그리고 1가구 2주택 양도세 종부세 등은 빠져나가거나 완화할 수 있고 현금을 적게 가지고 접근 할 수 있는 유리한 점이 있다.
주택분야에서 앞으로 5~10년간은 아파트 전성시대가 귀속될 전망이므로 개발호재가 있는 유망 중대형 아파트로 분양받는 것이 좋을 것으로 보인다.
물론 청약가점이 50점이 넘는 분들은 투자가치가 높은 판교, 광교, 은평뉴타운, 송도, 용인등을 노리는 것이 좋지만 청약가점이 높지 않는 분들은 현재는 미달이 되지만 발전가능성이 높은 서울용산, 뚝섬 경기도 고양, 광주, 파주 ,인천청라 등을 노리는 것이 좋을 것으로 보인다.
그렇지만 미분양 되었다 하더라도 환경이 열악한 곳, 단지가 적은 곳. 지방아파트 분양은 잘 따져보고 접근하는 것이 좋다.
그리고 정부의 핵심사업인 한반도 대운하를 중심으로 원주, 여주, 남양주, 고양, 파주 등의 토지가격이 장기적인 상승세로 이어갈 것으로 예상된다.
청계천 개발의 예에서 보았듯이 한반도 대운하 프로젝트가 성공한다면 인근지역의 토지 및 주택가격은 큰 폭의 상승이 불가피한 상황이기 때문이다.
부동산은 한번 대세로 반전되면 되면 상당기간 귀속되는 경향이 있다. 이명박 당선자의 경제성장 목표인 7%거 달성된다면 우리나라 부동산 가격은 한 단계 레벨업 될 수 밖에 없다.
왜냐하면 부동산은 경제 뒤에 떠있는 부표이기 때문이다. 올해는 부동산 가격이 불황기에서 회복기로 전환되는 시점이다.
증권이나 펀드를 통해서 재테크를 성공하셨던 분들이 다시 부동산으로 들어오기 시작하는 해가 될 것으로 예측된다.
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