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등록일 2008/07/31 | 조회 1495 
강남이고 잠실이고 누가 많이 알던 작게 알던 오래 살았던 안 살았던 중요하지 않습니다. 혹시 딴지 걸까봐 참고로 저는 일원본동 살고 있고 90년대 후반 잠실 3단지 쓰러지는 17평에도 재건축 바라보고 살아봤습니다. 물론 잠실5단지 안 가지고 있습니다. 현 시점의 잠실5단지 가치에 대해서만 얘기해 봅시다. 옆에 계산기 두고, 자 시작합니다.
현재 용적률 138%
현재 가능 용적률 230%
작은 걸(112㎡) 기준으로 봅시다. 여러가지 얘기하면 이해 못할까봐 하나만 하도록 하겠습니다.
1. 자 용적률은 전용면적으로 구하니깐 전용면적을 알아야겠죠? 112㎡ 전용면적은 103.54㎡ 입니다. 우선 공책에 적어두세요.
2. 지분 구합시다. 왜 1.38로 나누는지 모르면 주위 사람들에게 쪽 팔린다 생각하지 말고 물어보세요.
103.54 나누기 1.38 그러면 지분이 75.028985507246376811594202898551㎡
3. 재건축 가능 면적을 알아봅시다.
75.028985507246376811594202898551 * 2.3 그러면 172.56666666666666666666666666667㎡
귀찮아서 반올림 172.57㎡
4. 자 이젠 현재 가격 비교 아파트가 있어야겠죠? 그래야지 현재 주공 5단지 가치를 구할 수 있죠. 어딜할까? 에라이 팔은 안으로 굽는다고 껍데기는 다르지만 살아봤던 3단지로 하겠습니다.
84.83㎡ 국민은행 평균가가 9억9천5백이군요.
5. 그럼 ㎡당 얼마죠? 녜 잘 아시네요.
995000000 나누기 84.83 = 11729341.035011198868324885064246입니다.
여기서 반올림 함 하죠. 1173만원. 캬~~~
6. 여기서 현재 ㎡당 건축비를 빼면 남는 건 뭘까요? 땅이죠. ^^
현재 철근콘크리트 벽식구조 분양가 상한제 아파트의 표준건축비가 평당 339만원이지만 지하주차장 설치비용과 건축비 인센티브 등 기타 비용을 감안하면 실제현장에서 적용되는 표준건축비는 380만∼423만원 자 그럼 맥시멈으로 423만원 잡아줍시다.
423 나누기 3.3 하면 128.18181818181818181818181818182
숫자가 영 기분 나쁘네요. 여기두 내 맘대로 반올림합니다. 128만원.
7. 그럼 그 동네 ㎡당 땅값은
1173 빼기 128하면 1045만원
8. 자 그럼 현재 112㎡의 땅 가치를 계산해 봅시다. 이해 안가면 위로 하나씩 올라가면서 차근차근 다시 보세요.
1045만원 곱하기 172.57㎡ 하면 18억 3백 3십 5만원
이게 현재 용적률로만 본 잠실주공 5단지의 가치입니다. 그럼 지금 이게 얼마하느냐?
10억 7천 5백만원 합니다.
왜냐구요? 갈쳐줄께요. 공책에 적어세요. 어서요. 여러가지 지랄같은 재건축 규제 때문이죠.
개인적으로 현시점에서의 더 이상의 규제 강화는 힘들다고 봅니다. 향후 재건축 규제 완화가 되었을 땐 제대로 가치를 인정을 받을거구요.
제가 쓸데없이 이런 글을 적는 것은 아무 생각없이 고층이라 투자가치가 없다는 둥 송파는 물량이 많아 주공5단지 가격이 떨어진다는 둥 하는 님의 손끝으로 적는 글에 마음 아파하거나 걱정하실 분들을 위로하는 동시에 투자처로 생각하시는 분들에게 이런 글에 현혹되지 않게 하기 위함입니다.
마지막으로 한 마디한다면 돈을 떠나 저는 저희 동네가 좋습니다. 일원본동으로 오세요. 광고입니다. ^^;;;
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