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등록일 2008/08/01 | 조회 2036 
 서울 아파트 매매시장이 심상치 않다. 하지만 이런 부동산 시장 불황기에도 괜찮은 투자처는 있게 마련이다. 바로 풍부한 개발 호재를 안고 있는 지역이다. 요즘 같은 약세시장에서도 개발 재료를 업고 집값이 오르는 곳이 있다. 이른바 ‘밤섬 효과’ 현상이 아파트 시장에 나타나고 있는 셈이다. 밤섬 효과란 한강의 서강대교 인근에 있는 24만1490㎡ 규모의 밤섬에만 유독 철새들이 몰려드는 현상을 빗댄 말이다. 한강변에서도 밤섬에만 철새가 깃들이듯이, 마땅히 갈 곳 없는 자금이 유독 돈이 될 만한 곳에만 몰린다는 얘기다.
◇강북 찍고 이젠 강서권으로= 올 들어 서울에서 개발 호재가 가장 많이 쏟아진 곳은 단연 강서권이다. 특히 6월 서남권 르네상스 개발계획과 가리봉 도심역세권 개발, 7월 준공업지역 규제 완화가 겹치면서 최근 이곳 집값이 크게 오르고 있다. 강서권에서도 금천·구로·강서구 같은 그동안 집값 소외지역이었던 곳의 가격 상승세가 가파르다. 이들 지역은 서울 외곽에 위치하다 보니 그동안 아파트 값도 다른 지역에 비해 낮게 형성됐던 게 사실이다. “집값이 미쳤다”고 아우성칠 정도로 서울·수도권을 중심으로 주택 가격이 급등했던 2006년 하반기에도 이들 지역은 시세 움직임이 거의 없었다. 하지만 지금은 사정이 많이 바뀌었다. 구로구 개봉동 U공인 관계자는 “이곳 중소형 아파트 값이 최근 한 달 새 2000만원 이상 뛰었지만 매물이 귀하다”고 전했다. 한국부동산정보협회에 따르면 구로구 아파트 값은 올 들어 9.2% 올랐다(7월 25일 기준). 서울 남서쪽 끝 동네인 금천구는 이보다 상승세가 뚜렷하다. 올 들어 무려 13.6%나 뛴 것이다. 같은 기간 서울지역 평균 아파트 값 상승률(4.9%)을 크게 웃돈다. 한 달 전과 비교하면 상승세는 더 두드러진다. 구로구는 한 달 새 아파트 값이 1.2%가량 올랐다. 금천구는 0.8% 뛰었다. 같은 기간 서울 전체 아파트 값은 0.08% 오르는 데 그쳤다. 올 상반기까지 상승세를 주도하던 서울 강북권의 자리를 서남권이 대신하고 있는 형국이다. 가장 큰 이유는 집값 저평가 메리트다. 금천·구로·강서구에선 아직도 3.3㎡당 매매가가 1000만원을 밑도는 아파트가 적지 않다. 금천구 시흥동 이화공인 관계자는 “강북권 집값이 내재 가치에 비해 단기간에 너무 올랐다고 생각하는 수요자와 투자자들이 강서권 쪽으로 관심을 많이 갖는다”고 전했다. ◇개발 재료 많은 곳에 주목해야= 여기에 개발 호재까지 더해지고 있다. 서울시는 지난 6월 영등포·구로·강서구 같은 서남부 지역을 신경제 거점도시로 육성하기 위한 ‘서남권 르네상스 프로젝트’를 발표했다. 공장 밀집지인 서남권은 주거시설을 최대 80%까지 지을 수 있도록 한 서울시의 준공업지역 규제 완화 수혜지로 꼽힌다. 자치구별 개발 재료도 풍부하다. 금천구의 경우 구도심 개발의 핵심사업인 독산동의 육군도하부대 이전 호재를 안고 있다. 도하부대 부지는 2009년 부대 이전 후 주거·업무·행정·문화 기능을 갖춘 복합타운으로 탈바꿈할 예정이다. 금천구 독산동 반석공인 관계자는 “아파트 매입 문의는 꾸준하지만 매물이 많지 않다”고 전했다. 집값을 견인하는 재료는 이뿐만이 아니다. 강남순환도로(2013년 개통)와 지하철 신안산선(선부~광명~구로공단~여의도~청량리, 2014년 개통)이 뚫리는 등 교통 여건도 크게 개선될 전망이다. 또 인근에 가산·구로디지털단지가 위치해 탄탄한 직장 수요를 갖췄고, 대한전선 공장 이전지의 개발 가능성도 강세 요인으로 꼽히고 있다. 인근 구로구와 영등포구 등에서도 개발 재료가 적지 않다. 구로구 고척동의 대표적인 흉물로 자리잡고 있던 영등포구치소 및 교도소는 2010년이면 구로구 천왕동으로 이전한다. 이전 부지에는 아파트·오피스텔·상업시설 등을 갖춘 다목적 복합시설이 들어설 예정이다. 현재 공터로 남아 있는 구로소방서 뒤편에는 2010년 2만 석 규모의 야구장과 복합문화센터가 조성된다. 야구장과 함께 복합문화센터에는 영화관·공연장 등이 들어설 예정이어서 주변 상권도 활성화할 것으로 보인다. 강서구 마곡지구와 주변 지역도 눈여겨볼 만하다. 지하철 9호선과 인천공항철도가 환승되는 곳에 위치한 마곡지구는 도심 재개발·재건축과 달리 자족형 신도시 개념으로 개발되는 서울의 마지막 대단위 개발지구다.
강서권 준공업지와 주변 아파트도 주목할 필요가 있다. 당장 2009년 상반기 지하철 9호선이 개통될 예정이라 겹호재로 작용할 가능성이 크다는 게 전문가들의 설명이다. 하나은행 이남수 부동산팀장은 “준공업지 주변도 앞으로 개발 압력을 받을 가능성이 큰 만큼 공장 부지 인근의 연립·다가구주택도 노려볼 만하다”며 “아파트의 경우 전세 비율부터 꼼꼼히 따져보고 최소한 매매가 대비 전셋값 비율이 50% 이상인 단지를 노리는 게 좋다”고 말했다. 이와 함께 서남권에서 올 하반기 분양될 아파트에도 관심을 가져볼 만하다. 주택업계에 따르면 올 12월 말까지 총 3564가구 중 1105가구가 일반분양될 예정이다. ◇역세권 중소형 주택 “불황 몰라요”= 역세권 중소형 주택도 눈여겨볼 만하다. 경기가 나빠질수록 대형 주택 가격은 많이 떨어지는 데 비해 실수요층이 두터운 중·소형 주택은 가격 변동이 크지 않다. 오히려 중소형 아파트는 부동산 시장 침체기에도 시세가 꾸준히 올랐다. 국민은행에 따르면 올 상반기 서울지역 소형(전용 62.8㎡ 미만) 아파트 매매가는 11.7% 올랐다. 역세권 중소형 주택은 매매가 대비 전세가 비율이 높다는 것도 매력이다. 내집마련정보 양지영 팀장은 “향후 몇 년간 실수요가 탄탄한 중·소형 아파트 부족 현상이 심화될 가능성이 크다”며 “고유가 시대를 맞아 지하철역이 가까운 역세권 아파트의 가치는 더욱 부각될 것”이라고 말했다. 하지만 일각에서는 개발 호재에 따른 시세 차익을 노리기엔 이미 시세에 가치 반영이 충분히 이뤄졌다는 지적도 나오고 있다. 강서구 마곡동과 가양동 일대의 경우 마곡지구 개발이 완료되기까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 장기 투자 관점에서 접근해야 한다고 전문가들은 조언한다. 나비에셋 곽창석 대표는 “최근 각종 개발계획이 발표되면서 단기 급등한 곳도 많으므로 주변 시세의 적정성 여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다. 조철현 중앙일보조인스랜드 기자 choch@joongang.co.kr |
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