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등록일 2008/08/19 | 조회 6146 
■ 새 정부 취임 초기에 촛불 정국으로 인한 국정공백을 탈피하여 앞으로는 강력한 원칙에 의해 국정을 주도하겠다는 강한 의지가 함축된 일련의 정책방향이 부동산 시장에도 규제 완화에 대한 강한 의지로 표명되고 있는 상황이다.
떠 보기식 정책과 찔끔찔끔 내어놓는 정책으론 부동산시장의 활성화가 어렵다는 인식도 크게 한몫하고 있는 상황이며 내수 경기 활성화 차원에서라도 적극적으로 나서고 있는 모습이다. 물론 이번 시기에 전반적인 규제완화가 시행되지 않을 경우 임기 중에 선거공약으로 내세운 약속을 이루기 어렵다는 인식도 크게 한 몫 하고 있는 것으로 보아 추석 전을 전후로 하여 정부의 강한 정책 변화가 크게 예상되는 상황이다.
■ 규제완화에 대한 언론의 대대적인 보도가 뒤따르고 있는 현재의 시장 분위기는 크게 변동 없는 모습을 보이고 있는 상황이다. 이미 7월초부터 시장에 흘러나온 보도로 인해 시장에서는 다시 한번 정부의 의지를 확인하는 수준에 머무르고 있는 모습이며 실질적인 정부의 대책을 지켜보자는 심리가 크게 작용하고 있는 상황으로 판단된다.
그 동안 지속되던 재건축시장의 매물 품귀 모습은 당분간 지속되면서 일부 매물들의 경우 매도를 미루는 모습도 심심치 않게 눈에 보이는 상황이다. 대기 매수자들의 문의가 점차 늘고 있는 가운데 가격 움직임과 매물 동향에 대한 깊은 관심을 가지고 시장 모습에 촉각을 세우는 모습이 여기저기서 눈에 보이는 상황이다.
■ 정부의 규제완화 핵심은 미분양해소에 초점을 맞추면서 재건축 시장에 대한 수익률을 어느 정도 보장해주는 방향으로 선회하고 있는 것은 분명해 보인다. 그 동안의 부동산 거래 질서는 철저히 시장 원리에 의한 거래 모습보다는 규제를 통한 수요 차단에 초점이 맞추어 온 환경 이였는데 이를 시장 원리에 의해 자유로운 거래질서 회복을 통해 시장 활성화를 도모하고자 하는 정부의 강한 의도로 판단된다.
이를 위해 부동산관련 세제 개편은 필수적인 조치로 뒤따를 것으로 판단되며 전반적인 개편은 불을 보듯 뻔한 상황임은 분명해 보인다. 이미 시장 상황이 전반적인 개혁 없이는 경기 회복이라는 큰 틀을 변화시키기 어렵다는 사실을 정책 결정권자들도 크게 인식하고 있을 것이기 때문이다.
■ 향후 시장상황을 예측하는 의견들은 크게 엇갈리는 상황이지만 현 시점에서 대기 매수자들의 경우 현명한 선택이 필요한 시점으로 판단된다. 매도를 준비하는 대기 매도자들의 경우 시장 상황을 지켜보자는 버티기 심리가 강한 상황에서 대기 매수자들의 매수시기 선택은 향후 재건축 투자의 수익에 크게 영향을 줄 것이기 때문이다.
아직 큰 매수세력이 다시금 수면위로 떠올라 매수에 적극적으로 나서고 있는 시장 상황은 아니지만 현재 시장 상황은 정부 정책에 의해 시장 변화가 크게 다가 올 수 있는 상황에서 적극적인 선점 투자 전략이 어느 때보다도 필요해 보인다. 그 투자원칙은 과거와 같은 과도한 차입금에 의존하는 투자 전략과 단기적으로 가격이 급상승 하는 것을 기대하기 보다는 현재 시장 상황이 바닥권을 형성하고 있다는 저점 매수 전략을 통해 장기적인 관점에 의거한 투자원칙이 필요해 보인다. 더군다나 조합설립이후 전매제한 조치가 완화된다는 보도가 잇따르고 있어 매수 이후 필요해 따라서는 단기적으로 매도 할 수 있는 시기 선택도 어느 정도 보장이 되는 상황이기에 현명하고도 적극적인 선택이 필요해 보인다. 작은 진동에 연연하지 말고 큰 폭의 흐름을 지켜봐야 할 것으로 판단된다.
다만 최근 금리 상승이 어느 정도 심리적으로 부담이 되겠지만 국제적인 금리 흐름은 아직은 저금리 기조를 유지하고 있는 모습이기에 국내 경기 활성화 차원에서라도 고금리 유지는 현실적으로 어려 울 수 있기에 이를 참조하여 투자에 나서야 될 것으로 판단된다.
■ 추석이후 실질적인 부동산 가격 변화 모습은 정부가 발표하는 규제완화 폭과 그 속도에 따라서 다른 양상을 보일 것으로 판단된다. 현재의 고금리와 경기 불안을 상쇄 시킬만한 강력한 규제 완화가 뒤따른다면 향후 시장분위기는 바닥을 치고 다시 상승하는 시장 모습을 보일 것으로 보이고 소유자들이나 대기 매수자들의 기대에 미치지 못하는 정책 변화가 뒤따른다면 전반적인 가격 움직임은 현재 수준에서 강보합세를 유지할 것으로 판단된다.
다만, 정부의 의지에 따라서는 그 동안 재건축 추진이 답보 상태에 묶여 있던 일부 지역들의 경우 재건축 추진 속도가 더욱 활성화 될 것으로 보여 그 동안 재건축을 기다리던 소유자들에겐 좋은 호재로 작용할 것은 분명해 보인다. 따라서 1가구 1주택자로서 내 집 마련을 준비하며 재건축에 대한 투자를 준비하는 매수자들의 경우에는 매수선택에 있어서 여유자금을 가지고 투자에 나서는 투자자보다 발 빠른 매수 결단이 요구되는 상황으로 판단된다.
■ 둔촌주공아파트의 경우 시장에 신규로 출시되는 매물량의 변화는 거의 없는 상황으로 저가 매물은 손에 꼽을 정도로 품귀 현상이 두드러지고 있다. 그렇다고 아직 가격 움직임도 크게 눈에 보이지 않고는 있으나 막상 매수자가 매수를 위해 접근한다 하여도 거래가 가능한 매물들이 시장에서 자취를 감추는 모습이 나타날 가능성이 매우 높은 상황으로 저가 매물을 잡기엔 상당한 어려움이 있는 시장 분위기가 엿보인다. 매물들 중에 이번 8월중에 매도를 위해 시장에 출시된 소수 저가 매물들만이 그나마 거래가 가능한 매물들로 판단되어지기에 대기 매수자들의 경우 이런 매물에 대하여는 현명하고도 적극적인 매수 전략도 필요해 보인다.
■ 둔촌주공아파트의 전세시장은 다소 조용한 분위기를 보이고 있다. 소진되는 전세매물보다는 시장에 출시되는 전세매물이 더 많은 시장 모습을 보이고 있고 그 소진 속도는 예전에 비해 다소 감소한 상황으로 9월중순부터 10월말까지의 매물이 가장 많이 시장에 나와 있는 상황이다. 전세시장 분위기는 당분간 이러한 약보합세가 지속될 것으로 판단된다.
출처 : 다음카페[부동산헤드라인] T.02-482-8900
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