-(riv*r*i*w) 부동산 어디로 움직일까? 지역별 전망..

-님의 다른글보기 등록일 2008/08/27 | 조회 1849
아파트 경기도 남양주시 와부읍 한솔강변 아파트

부동산도 경제 현상 수요와 공급이 가격을 좌우한다. 여기에 환경, 레저 등의 트렌드가 반영된다.

그렇다면 수요다. 강남으로 대기업 본사가 이동하고 있다. 우리나라 최대기업인 삼성이 본사를 강남역으로 옮기고 있다. 수만명이 이동한다. 이들은 고소득자이다. 그래서 아파트 최대 수요자라 할수 있다.

내가 왜 이들을 최대 수요자라하는가 이유는 간단하다. 고소득자라고 할수 있는 의사, 변호사 일부 고소득 자영업자는 전국 , 수도권 어디에나 일정비율 펴져 있다. 그래서 변수가 아니라 상수다.

또하나 용산의 개발에 주목한다. 용산은 위치상 서울의 중심이고 풍수지리적으로 명당이다. 따라서 우리나라는 강남이 제1위치 용산이 제 2위치로 부동산 시장에 막강한 영향력을 미칠것이다.

또하나 정부의 정책, 종부세가 부동산의 큰흐름을 좌지우지 한다. 6억이상 종부세부과는 32평 아파트의 바로미터가 될것이다. 이는 32평 아파트에 사는 사람은 종부세를 내기에는 부담이 되는 계층으로 보기 때문이다. 강남의 아파트 값이 주춤하는 이유는 바로 32평이상이 6억이상이 되어 종부세가 상승을 가로 막고 있다고 본다. 또한 종부세는 정권이 바뀌어도 쉽게 바뀌지 않을 것이라 본다.

내가 지금 부터 예측하는 것은 지금까지 부동산 상승분을 감안하여 향후 2-3년간 부동산 변동을 예측하는 것이다.

- 강남,, 변동은 있으나 크게 상승하지 않는다.
여전히 매력적이나 너무 많이 올랐다.

- 목동,,하락을 막지 못할 것이다. 목동의 강세는 여의도에 직장을 둔 금융권 종사자 였다. 그러나 이제 목동수요는 용산이 개발됨으로서 용산에 빼앗길 것으로 본다. 목동이 과거 여의도의 수요를 뺴앗았든 목동은 용산때문에 질것이다.

- 일산, 파주, 더이상 희망은 없다.
일산과 파주는 뚜렷한 수요 계층이 없다는 것이다. 즉 대기업 본사도 없다. 파주 엘지 필립스 공장을 거론하나, 그것은 공장이다. 화이트 칼라로서 고소득 샐러리맨이 소수에 불과하다. 지금 일산과 파주의 부동산이 수도권중 최고록 급격하게 조정하는 것은 이와 무관치 않다.

- 분당, 판교 등
강남과 같은 페러다임을 유지 할것이다 .. 그러나 과거처럼 급격한 상승은 없을것이다.

- 용산 뜨는 해다. 용산은 앞으로 수도권 부동산 시장의 바로미터요, 수도권 부동산 시장을 좌지 우지 ㅇ할 것이다.

- 상계동 중계동,등 강북권,,,
지금 상승이 한계다. 이지역은 아무리 올라도 다른 지역에서 예를 들면 강남의 부자들의 유입이 거의 없는 지역이다. 단지 저평가를 해소하는 정도다.

- 구리, 도농,덕소
이 지역은 매우 전망이 밝다. 지금까지 강남과 가까운 지역이나 교통등이 불편하여 크게 각광 받지 못했다. 그러나 작년 가을이후 각광받고 있다. 앞에서 말한 강남과의 근접성에서 분당보다 유리한 지역이다. 지리적을 가까울뿐만 아니라 다리 하나 건너면 바로 강남이다. 또한 이들지역은 레저,웰빙트렌드에 가장 적합한 지역이다.

우리나라 레저문화의 중심지 강원도, 양평으로 가는 길목이다. 따라서 강남과 용산을 제외한 지역중 가장유망하다고 본다.

필자는 작년 가을에 "소위 사설부동산 전문가"들이 강남 불패를 주장할때 강남하락을 주장한적이 있다.

근거는 딱하나다. 종부세다. 아무리 강남이라해도 32평아파트에 살면서 종부세를 600만원이상 내기에는 부담이다. 따라서 이것이 강남아파트 상승을 막을 것이다. 결국은 내 예측이 맞았다.

내 전망이 틀릴수도 있다, 그러나 나름대로 분석의 틀을 가지고 분석한 것이다.

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