분양가 상한제는 담보대출 규제 등 각종 규제와 맞물려 집값을 안정시키는 데는 어느 정도 기여했지만 미분양 증가와 주택공급 위축이라는 더 큰 부작용을 불러왔다.
건설업계와 부동산 전문가들은 분양가 상한제는 주택공급을 옥죄는 과도한 규제로 공공부문에는 유지하더라도 민간부문은 전면 폐지해야 한다고 주장하고 있다.
■집값안정 기여…공급위축 부작용
정부는 지난해 1월 공공부문에 이어 같은 해 9월부터는 분양가 상한제를 민간에도 도입, 시행했다. 분양가 상한제 시행 이후 서울 강남권을 비롯해 이른바 ‘버블세븐’ 지역의 아파트값이 꺾이기 시작했다. 이는 총부채상환비율 등 담보대출 규제의 영향도 있지만 정부가 분양가 상한제 도입을 통해 주변 시세보다 20∼30% 싼값에 새 아파트를 공급하겠다고 공언하면서 실수요자들이 주택분양을 미룬 것도 집값 안정의 주요 요인으로 작용했다는 평가다. 이로 인해 지난해 연간 집값 상승률은 서울이 0.77%, 수도권이 1.71%로 안정세를 보였다. 올해 들어서도 서울 강남권 등을 중심으로 집값이 하향 안정세를 보이고 있다.
그러나 분양가 상한제 시행 이전에 분양승인 등 절차를 진행해 분양가 상한제에서 제외된 민간아파트는 미분양에 허덕였다. 실수요자 입장에서는 주요 신도시에서 분양가 상한제 아파트가 나오기 때문에 굳이 상대적으로 비싼 민간아파트를 분양받을 이유가 없었기 때문이다.
이로 인해 지방은 물론 서울 수도권까지 미분양이 확산되면서 이달 현재 정부 공식집계로 미분양 아파트가 전국적으로 13만가구를 넘어섰다. 이런 가운데 건설사들은 분양가 상한제에 따른 수익성 악화를 우려해 분양을 미루거나 포기해 공급이 크게 위축되고 있다. 더불어 지방의 분양시장에서는 분양률 제로가 속출한 가운데 올해 들어 이달 현재까지 지방에서 분양된 102개 사업장 중 순위 안에서 청약이 마감된 곳은 9곳에 불과할 정도로 건설사들이 미분양에 시달렸다.
■“민간아파트 분양가 상한제 폐지해야”
이렇듯 분양가 상한제로 인해 공급이 줄고 미분양이 속출하는 등 부작용이 나타나자 정부는 8·21 부동산 대책에서 분양가 상한제의 기본 항목인 택지비를 실매입가(감정가의 120%)외에 별도 가산비를 인정해 주기로 했다. 앞서 주요 건자재(철근, 레미콘, 고강도 콘크리트, 동관)값 인상분을 수시로 반영하는 단품슬라이딩제를 도입했다. 이에 따라 사실상 분양가 상한제가 유명무실해지는 상황에 이르게 됐다.
건설업계와 전문가들은 잇따른 제도 보완으로 분양가 상한제의 실효성이 없는 만큼 민간부문에 대해서는 상한제를 완전 폐지해야 한다고 주장하고 있다.
유엔알컨설팅 박상언 사장은 “서민이 주 수요층인 공공아파트는 분양가 상한제를 계속 유지할 필요가 있지만 민간아파트는 폐지해야 한다”면서 “고분양가 여부는 이젠 시장이 스스로 판단할 만큼 성숙됐기 때문에 민간아파트까지 분양가 상한제로 묶어 두는 것은 시장을 왜곡시킬 뿐”이라고 말했다.
/kwkim@fnnews.com 김관웅기자
