미국 금융시장및 부동산 시장의 수축과정이 2-3년 지속 됩니다.
한국도 가치대비 과대 평가된 강남 용인 분당 목동등지의 부동산을 중심으로 가격의 재평가가 이루어질것입니다.
2-3년후의 서울의 아파트 가격의 지역별 낙차는 학군을 고려해도 지금보다는 상당 부분 축소 될것입니다.
#금융시장의 거품 축적과정
금융 위기를 불러온 것은 역설적이지만 시장 그 자체다. 2000년대 이후 미국 경제는 신용 부실과 리스크를 쌓아올리는 과정이었다.
출발점은 1990년대 정보통신(IT) 거품이 빠진 뒤 부동산으로 돈이 몰린 것이었다. 2000~05년 미국의 주택 시가총액은 50%나 뛰었다. 돈의 흐름은 대부분 대출을 통해 이뤄졌다. 1997~2006년 10년 동안 주택담보대출을 통한 유동성 흐름은 9조달러에 이르렀다.
하지만 실물경제의 성장은 받쳐주지 못했다. 임금상승이 안 따르고 대출이 시들해지자 주택시장과 월가의 합작품인 ‘변동금리모기지’(ARM)라는 것이 탄생했다. 대출자들이 2년간 낮은 금리를 누린 뒤 다른 대출로 갈아타게 만든 이 상품을 이용해 은행들은 수수료를 챙겼다.
소비자들은 자신들의 신용등급을 웃도는 저금리 혜택을 봤다. 리스크가 큰 대출은 금리가 높아야 정상인데, 신용시장의 기본 룰이 깨진 것이다. 이 과정을 거쳐 부동산 거품이 금융시장으로 옮아갔다.
금융기관들은 신용 위험을 낮추기는커녕 ‘비우량주택담보대출(서브프라임모기지)’이란 것을 만들어 부실대출을 제도화했다. 그러고는 리스크가 높은 대출채권을 ‘부채담보부증권(CDO)’이라는 상품으로 만들어 팔았다.
은행의 채권이 ‘얼마나 부실한가’를 놓고 투기하는 시장이 생겨난 것이다.
이 같은 ‘증권화’ 과정이 반복되면서 CDOⅠ과 CDOⅡ까지 나왔다. 이 시장들이 애초의 부동산 대출 규모보다 몇배나 커지는 기현상이 나타났다. 그 동안 금융회사들은 수수료를 챙겼다.
증권화 광풍은 신용디폴트스와프(CDS)로 이어지면서 대규모 파생상품시장을 창출했다. 원래 CDS는 90년대 유럽에서 은행들 간 채권리스크를 줄이기 위해 만들어진 포트폴리오 기법이다. 그런데 이것이 투자은행들과 헤지펀드의 투기상품으로 변질됐다. CDS 발행규모는 총 42조6000억달러로 추정된다. 미국의 연간 GDP가 13조8000억달러인 것과 비교하면, 이 사상누각의 규모를 가늠할 수 있다.
지난 해 6월 투자은행 베어스턴스가 부도를 내면서 거품이 꺼지기 시작했다.
투자은행들은 CDO 가치가 떨어지자 자산담보부기업어음(ABCP)이라는 것을 발행해 현금을 확보하려 했다.
그러나 이미 부동산 대출의 신용이 무너진 상태여서, 대출채권과 관련된 돈줄은 모조리 말라갔다.
그런데도 조지 W 부시 대통령은 “펀더멘털(기초여건)은 괜찮다”며 투자자들을 안심시키는 데에만 치중했다. 결과는 금융회사들의 연쇄 도산이었다. 모기지증권에 투자하고 모기지증권 보장상품을 판매한 보험사 AIG까지 위험에 처하게 됐다.
문제는 이 사태가 어디까지 가느냐다.
꺼질 거품이 많이 남아있기 때문에 위기는 당분간 이어질 것으로 보인다. 미 의회에서는 부실채권을 인수하기 위해 정리신탁공사(RTC) 같은 기구를 만들어야 한다는 지적이 나오고 있다.
이런 기구를 만들어 구제의 기준을 정하면 시장의 불안과 비판이 줄어들 수 있다. 하지만 부실 채권이 파생금융상품으로 이어져 있는 탓에, 부실 규모를 파악하는 것조차 쉽지 않다.
소비위축 등 ‘메인스트리트(실물경제)’의 위험을 줄이기 위한 조치도 필요하다.
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등록일 2008/09/19 | 조회 1159 
