[종부세 인하..."수도권 중대형 다시 뜰까"]
전문가들 "중대형 인기 장기적으로 봐야"
정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세를 대폭 완화해주기로 가닥을 잡으면서 서울.수도권 중대형 아파트가 새롭게 주목받고 있다.
아파트 중대형의 경우 2000년대 초반 중소형에 비해 큰 폭으로 오르다 2006년에 종부세가 9억원에서 6억원 초과로 확대 시행된 이후부터 중소형보다 상승폭이 줄거나 하락하는 등 '역전현상'을 보였다.
전문가들은 금융시장이 안정될 경우 현재 6억원 초과 주택에 적용되고 있는 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제도 9억원 초과로 상향 조정할 가능성이 높은 만큼 중.장기적으로 중대형의 인기가 높아질 가능성이 있다고 보고 있다.
◇ 수도권 중대형, 종부세 시행후 하락 = 24일 부동산 업계에 따르면 종부세 과세 대상이었던 공시가격 6억원 초과 아파트가 많은 서울, 수도권의 경우 2007년 이후 135㎡(40평형대) 초과 아파트 가격의 상승폭이 둔화되거나 눈에 띄게 하락폭이 커진 것으로 나타났다.
종부세는 시행 첫 해인 2005년에는 공시가격(당시 기준시가) 9억원 초과 주택에 부과했으나 2006년부터 6억원 초과로 확대 시행해 공시가격과 과표적용률이 상승한 2007년 이후 '세금폭탄'의 위력이 본격적으로 발휘되기 시작했다.
부동산114 조사에 따르면 서울지역의 168㎡(51평형) 초과 중대형은 2003년 19.14%, 2004년 4.95%, 2005년 21.79% 오르며 전 주택형을 통틀어 상승폭이 가장 컸다.
이는 중소형인 69-99㎡(21-30평형)가 2003년 10.46%, 2004년 -1.27%, 2005년 8.69% 오른 것과 비교해 크게 뛴 것이다.
분당 등 5개 신도시도 168㎡(51평형) 초과 주택형은 2005년에 무려 43.35%나 상승하는 등 전 주택형을 통틀어 오름폭이 가장 컸다.
부동산114 김규정 차장은 "2005년까지는 보유세 부담이나 대출 규제가 적었고, 중대형이 돈이 된다는 인식이 확산되면서 웬만한 집 2채 보다 '똘똘한 집 한 채'를 잡는 게 유행이었다"며 "이 여파로 중소형에 비해 중대형이 많이 올랐다"고 말했다.
하지만 종부세가 6억원 초과로 강화된 2006년 이후 상황은 역전됐다.
서울지역 168㎡(51평형) 초과의 경우 2006년에 28.42% 상승했으나 이후 상승폭이 급격히 줄어 2007년 0.25%, 2008년 9월 현재는 -0.94%로 하락했다.
반면 같은 기간 중소형인 69-99㎡(21-30평형)는 2006년 들어 29.41%, 2007년 6.05%, 2008년 10.11%로 중대형을 앞질렀다.
신도시 역시 2006년 이후에는 중대형인 135-165㎡(41-50평형)와 168㎡(51평형) 초과 주택형이 상승폭이 가장 낮거나 하락폭이 가장 컸다.
이는 종부세 외에 2006년 이후 6억원 초과 주택에 대한 DTI, LTV 등을 강화한 것도 한 요인이다.
닥터아파트 이영호 리서치센터장은 "종부세 여파로 공시가격 10억-15억원 안팎의 중대형 아파트의 보유세가 연간 500만-1천만원을 넘어서면서 고가주택에 대한 보유 욕구를 감소시켰다"며 "종부세 폭탄에 대출규제까지 가중되며 '중대형 하락, 중소형 상승'을 가져왔다"고 말했다.
◇ 중대형 인기 재현될까 = 일부 전문가들은 내년 이후에는 종부세가 사실상 무력화되는 만큼 중대형의 가치가 서서히 살아날 것으로 보고 있다.
특히 고가주택의 기준이 6억원에서 9억원으로 상향조정됨에 따라 금융시장 여건에 따라 DTI와 LTV 등 대출 규제도 9억원으로 올리거나 일부 완화해줄 가능성도 커 중대형 수요가 더 늘어날 수 있다고 예상한다.
서초구 잠원동 양지공인중개사무소 이덕원 사장은 "종부세와 대출 규제가 중대형 인기를 떨어뜨린 가장 큰 요인이었다"며 "현금을 보유하고 있는 유주택자의 경우 강남으로 입성하거나 중대형으로 갈아타려는 욕구가 강해질 것"이라고 말했다.
수도권에서는 인구구조상 중대형 수요인 40-50대가 2020년까지 늘어날 것이라는 통계도 이를 뒷받침한다. 1인당 주거면적도 한국이 26㎡로 일본(36㎡), 미국(68㎡), 영국(38㎡) 등 선진국에 비해 낮은 편이다.
정부가 9.19대책을 통해 도심 등 서울, 수도권을 중심으로 중소형 주택 공급을 확대하기로 한 것도 중대형의 희소가치를 높이는 요인으로 꼽힌다.
하지만 단기적으로는 중대형 수요가 여전히 제한적일 수밖에 없다는 의견이 지배적이다. 일단 대출규제가 풀리지 않는 한 중대형을 사고 싶어도 살 수가 없고 국내.외 경제가 언제 회복될 지도 장담할 수 없는 상황이다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 "경기 위축때는 주택도 과소비보다는 실속소비로 돌아선다"며 "중대형 선호현상은 경기가 정상화될 경우 중.장기적으로 나타날 수 있을 것"이라고 말했다.
특히 주택 공급과잉과 경제위기로 구매력이 떨어진 지방은 중대형 인기가 요원한 상황이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "중대형 수요 증가를 단순히 세제나 대출만으로 설명할 수는 없고 인구구조와 공급 물량 등을 복합적으로 따져봐야 한다"며 "중대형 수요인 40-50대 인구가 늘더라도 2005년 이후에는 증가율이 둔화되고 있는 만큼 중대형 가격이 오르더라도 과거와 같은 폭등은 없을 것"이라고 말했다.
sms@yna.co.kr
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자
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등록일 2008/09/24 | 조회 939 
