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-서울 동남권 국제업무벨트 형성…명품도시 자리매김-
테헤란로, IT산업 집중 육성…교통 인프라 확장
서울의 대표적인 '부자 동네'로 꼽히는 서울 동남권(강남·서초·송파·강동)의 10년 후 모습은 어떨까. 서울 도시기본계획에 따르면 이곳은 2020년 무렵이면 세계적인 경쟁력을 갖춘 국제업무지구로 탈바꿈하게 된다.
서울시는 이를 위해 동남권 상업·업무 중심지인 강남구 테헤란로 일대를 IT전략산업지역으로 육성하고 국제업무기능의 집적화를 유도한다는 계획이다.
시는 또 노후 아파트 재건축과 리모델링을 통해 주거지역도 대대적으로 정비할 예정이다. 그러나 활발한 도심 재정비사업을 추진 중인 다른 권역과는 달리 동남권은 상대적으로 조용한 행보를 보이고 있다. 서울 지역간 균형발전을 위해서는 개발의 무게 중심이 다른 쪽으로 이동할 수 밖에 없다는 공감대가 형성돼 있어서다.
시 도시계획국 관계자는 "강남권 상업지구에 다양한 업무시설이 밀집해 있지만 정작 다국적 본사는 거의 없다"며 "이곳이 세계적인 도시로 거듭나려면 상업·숙박·주거·전시·교통 등의 인프라 확충이 지금보다 더 필요하다"고 말했다.
#명품도시로 탈바꿈 서둘러
서울 동남권의 대표 주자인 강남구의 개발 기본 방향은 주거환경 개선과 국제업무지구로서의 경쟁력 제고에 초점을 맞추고 있다. 재건축을 추진 또는 끝낸 곳이 많다. 현재 강남구에서 추진 중인 재건축단지는 압구정지구, 청담·도곡지구, 개포지구 등 총 3만4000여 가구에 이른다. 이중 도곡렉슬, 해청, 개나리1·2·3단지 등의 저밀도지구는 대부분 재건축을 완료한 상태다.
하지만 나머지 지구는 지금까지 규제로 사업에 제 속도를 내지 못했으나 정부가 최근 주택공급 확대를 위해 도심 재건축 규제 완화를 추진하면서 이곳 재건축사업에도 활로가 열리고 있다.
개포지구의 경우 이미 저층단지는 190%, 고층단지는 210%로 용적률을 완화하는 방안이 추진 중이다. 강남구청은 지난 8월 개포지구 내 재건축 단지 추진위원회 등을 상대로 이런 내용을 담은 '개포지구 지구단위계획 변경 관련 용역 중간 결과 설명회'를 열었다.
강남구청 안대로 지구단위계획이 확정되면 사업성 문제로 별다른 진척을 보이지 못하고 있는 이곳 재건축 사업에도 어느 정도 숨통이 트일 것으로 전문가들은 보고 있다.
이와는 별도로 2012년 혁신도시인 전남 나주로 본사를 옮길 계획인 삼성동 한국전력 부지(7만9241㎡)도 '제2의 코엑스'로 개발하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 강남구가 명실상부한 국제업무도시로 거듭나기 위해서는 호텔·컨벤션 센터·전시 시설의 확충이 절실하다는 판단에서다.
동남권을 대표하는 곳 중 하나인 서초구는 구 전체를 4개 권역별로 나눠 개발되고 있다. 반포권, 방배권, 양재권, 서초권으로 요약된다. 한강과 접해 있는 반포권역은 친환경 고품격 수변도시로 조성될 예정이다.
한강물을 끌어들여 아파트 단지 사이로 물길이 흐르는 수변도시를 만들고 단지 곳곳에는 연못, 분수 등 수변공간이 설치된다. 총 길이 10km에 달하는 물길 중에 시범구간(한강~신반포1차 간 2.2km)은 빠르면 2009년 상반기 완공될 예정이다.
신분당선 청계역 일대로 이전이 추진되고 있는 반포동 고속터미널 부지(33만㎡)는 주거ㆍ업무 복합단지로 개발될 예정이다.
방배권역은 유럽식 명품 주거지로 다시 탄생한다. 시는 이곳 노후 불량 단독주택을 재건축할 때 녹지를 풍부하게 확보하도록 해 방배권역을 차세대 녹색주거타운으로 개발할 예정이다.
경부고속도로로 단절된 서초권역은 문화가 숨쉬는 녹색도시로 꾸며진다. 시는 이를 위해 경부고속도로에 생태육교를 만들고 서초1교에서 반포나들목에 도로 위쪽은 데크공원을 조성한다는 계획이다. 도로를 덮어 폭 100m, 길이 300m에 이르는 공원을 만들겠다는 복안이다.
양재·내곡동 일대 양재권역은 화훼테마파크와 연구개발(R&D)센터를 만들어 활력이 넘치는 미래도시로 육성할 예정이다. 화훼 관련 시설이 밀집된 내곡동 일대는 화훼단지, 자연생태학습장, 전시홍보관 등을 만들고 우면동 일대는 국내 굴지의 대기업들을 유치해 R&D 단지로 집중 육성된다.
송파구도 상전벽해하고 있다. 활발한 재건축 사업이 변화의 앞장을 서고 있다. 잠실 주공1·2·3단지, 시영단지 등 한강변 저밀도지구가 재건축이 거의 끝나면서 재건축사업 축이 북부로 서서히 이동 중이다.
이곳에선 신규 개발사업도 활발하다. 거여동 일대 특전사 부지와 남성대 골프장 터에 조성 중인 위례신도시는 2010년 10월 첫 분양될 예정이다. 시와 정부는 이곳에 2014년까지 모두 4만6000가구를 지어 11만5000여 명이 살게 한다는 계획이다.
위례신도시의 오른쪽에 붙어있는 22만평 규모의 거여·마천 뉴타운지구(73만8426㎡)는 9472가구의 새 주택이 들어선다. 지난 8월 이미 개발 기본계획이 확정됐다.
위례신도시 동북부의 문정지구(125만㎡)에는 2010년까지 미래형 최첨단 산업단지(48만5000㎡), 동남권 물류유통단지(51만2000㎡), 법조단지(10만5000㎡) 등이 들어선다.
신천동 제2롯데월드(지상112층, 높이 555m) 건립사업도 최근 급물살을 타고 있다.
서울 동남권의 동쪽 맨 끝에 위치한 강동구에서도 재건축, 재개발, 택지지구 등 다양한 개발사업이 활발하게 추진되고 있다. 2020년 서울도시기본계획의 실행계획에 해당하는 2015년 강동구 장기발전종합계획에 따르면 강동구는 암사·천호생활권, 길동·둔촌생활권, 고덕·명일생활권, 강일생활권 등 4가지 생활권으로 나뉘어 개발된다.
암사·천호생활권에선 천호뉴타운과 천호·성내균형발전촉진지구가 대표적인 신규 개발지이다. 서울시 2차 뉴타운지구인 천호뉴타운(41만2485㎡)에는 2012년까지 아파트 등 주택 6400가구(1만6000명)가 들어설 예정이다.
뉴타운과는 달리 상업기능 위주로 개발되는 천호·성내 균촉지구(27만7100㎡)는 2009년 초부터 구역별로 본격적인 정비사업에 착수하게 된다. 강동구는 천호대로의 스카이라인을 완전히 바꿔 천호동의 과거 집창촌 이미지를 씻어낸다는 방침이다.
길동·둔촌생활권과 고덕·명일생활권에선 재개발·재건축사업이 활발하다. 지난해 고덕주공1단지의 관리처분계획 통과로 주목을 받는 고덕지구 재건축은 초기단계에 있는 단지가 대부분이다. 5단지를 제외한 2·3·4·6·7단지 모두 안전진단 또는 추진위 단계에서 정비계획을 신청한 상태. 총 5930가구의 메머드급 규모인 둔촌주공은 3종 주거지역 상향 조정이 무산된 이후 사업이 주춤한 상태다.
그린벨트 해제지인 강일택지지구는 1, 2지구로 나눠 개발되는데 1지구(89만1000㎡)엔 6509가구, 2지구(59만4000㎡)에는 3400가구가 각각 들어설 예정이다.
#사통팔달 교통망 확충 계획도
동남권 교통망 확충 계획도 많다. 우선 경부고속도로의 통행 차량 집중으로 만성적인 교통체증을 빚고 있는 양재동 양재나들목 일대 교통여건이 크게 개선될 예정이다. 시는 양재대로 염곡·구룡·화물터미널 교차로에 지하차도를 2013년까지 설치한다는 계획이다.
각 교차로에 지하도를 설치해 양재대로 진·출입 차량으로 인해 발생하는 교통정체를 최소화하기 위해서다. 경기 과천시 문원동~서울 강남구 자곡동을 잇는 과천~송파 간 12.17㎞(4차로)는 2014년까지 완공된다. 또 강남구 세곡동(헌릉로)~개포동(삼성로)을 연결하는 대모산터널도 2013년 뚫린다.
서울시는 남부지역 서울 남부지역 도로망 정비사업이 모두 끝나면 양재 나들목 주변의 통행 속도가 현재 평균 시속 15㎞에서 24㎞로 빨라질 것으로 예상하고 있다.
위례신도시가 개발 중인 송파구 일대에도 광역 교통망계획이 발표됐다. 국토해양부는 먼저 복정역(지하철 8호선)과 마천역(5호선)을 연결하는 노면전차를 운행할 계획이다. 또 신도시와 서초구 헌릉로 인근을 연결하는 제2양재대로(5.2㎞)를 신설하고 위례신도시~강북도심(20㎞), 위례신도시~과천대공원(18㎞) 간 급행 간선철도도 건설하기로 했다.
투자포인트
압구정ㆍ청담ㆍ대치 재건축 대상 유망
규제완화로 투자 전망 밝아져
부동산중개업소 사장들은 동남권 투자 유망지로 압구정동·청담동·대치동 일대 재건축단지를 우선 꼽는다. 특히 한강변 재건축 추진 아파트단지나 단독·다세대주택 등을 많이 추천한다.
정부가 최근 부동산시장 활성화를 위해 규제 완화 조치를 잇따라 내놓으면서 이곳 투자 전망이 이전보다 훨씬 밝아졌기 때문이다. 강남구를 벗어나 송파구 잠실·거여·문정동, 서초구 잠원동 일대도 눈 여겨 볼 필요가 있다고 했다.
신천동 이엽공인 이엽사장은 "강남구 등 동남권이 교통·교육·교통 등의 인프라를 갖추는 데 30여년이 걸렸다"며 "기반시설은 단기간에 설치되기 힘든 만큼 경기가 회복되면 부동산 블루칩에 해당하는 이곳 집값도 본격적인 상승 국면에 접어 들게 될 것"이라고 내다봤다.
그러나 아직 주택시장의 안개가 완전히 걷은 것은 아니기 때문에 투자 타이밍의 선택에는 신중을 기할 필요가 있다는 게 전문가들의 한결같은 조언이다.
잠실ㆍ거여ㆍ문정ㆍ잠원동 노릴만
현재 이곳 집값은 정부의 잇단 규제 완화 발표로 저가 급매물은 대부분 회수된 상태다. 대치동 은마아파트의 경우 한때 102㎡는 8억원 이하, 112㎡가 10억원 이하로 매물이 나오기도 했으나 현재 이 가격대 매물은 회수된 상태. 잠실동 주공5단지의 호가도 최근 112㎡는 8억5000만원에서 9억원으로, 115㎡는 9억원에서 10억원으로 각각 호가가 높아졌다.
상가 투자는 삼성타운 입주, 지하철 9호선 개통, 롯데칠성 물류센터 개발 등의 호재로 상권이 넓어지고 있는 강남역 상권을 중심으로 고려해 볼 만하다. 이곳 상가투자는 개발 기대감으로 권리금이 비싸진 대로변보다는 이면도로 상권을 눈 여겨 볼 필요가 있다.
그러나 전문가들은 상권이 커진다고 투자수익을 보장하는 것은 아니기 때문에 강남역 상권 투자에는 신중하라고 조언한다. 나비에셋 한광호 소장은 "상권 확대 가능성만 보고 강남역 상권에 잘못 투자할 경우 비싼 임대료를 견디지 못해 낭패를 볼 수 있다"고 말했다.
토지는 그린벨트 해제지로 관심을 받고 있는 강남 세곡동, 서초 우면·내곡동 일대가 관심지역이다. 그러나 이곳 땅값이 너무 올라 단기 차익을 노린 투자는 신중해야 한다. 내곡동의 경우 주변 그린벨트 해제로 기대감이 높아지면서 땅값이 농지를 기준으로 3.3㎡당 600만원을 넘어섰다.
OK시골 김경래 사장은 "주변에 그린벨트가 대규모로 풀리더라도 실제 사업에 착수할 때까지 얼마나 걸릴지 알 수 없다"며 “분위기에 휩쓸린 '묻지마' 땅 투자는 절대 금물"이라고 말했다.
서울 동남권 주요 신규 개발지
위치
사업명
부지면적(㎡)
사업내용
사업단계
중개업소문의(02)
<강남구>
삼성동
한전부지 개발
7만9241
미정
미정
514-1240
<서초구>
양재동
강남대로 주변지역
용도변경
21만2600
일반주거지역→일반상업지역
변경요청(서초구→서울시)
575-3131
양재동
화물터미널 부지 개발
8만7426
첨단유통 복합단지
서울시 건축위원회 통과
589-0024
반포동
서울 고속버스터미널
부지 개발
8만9073
주거·업무·상업·교통 복합단지
기본계획 수립 중
595-8011
서초동
남부터미널 부지 개발
1만8810
오피스빌딩 등 복합단지
개발방안 수립 용역 중
532-8080
서초동
롯데칠성 물류센터
부지 개발
3만3058
미정
미정
536-4700
<송파구>
거여동
위례신도시
6788만
주택 4만6000가구
개발계획 확정
거여·마천동
거여·마천 뉴타운지구
73만8426
주택 9472가구
재정비촉진계획 확정
449-1600
문정동
문정지구
125만
산업·물류유통·법조단지
개발계획 확정
449-8844
신천동
제2롯데월드
8만7183
숙박·쇼핑·놀이 복합단지
서울시 건축위원회 조건부 통과(저층부)
459-7342
<강동구>
천호동
천호뉴타운
41만2485
주택 6400가구
구역별 사업 추진 중
482-0040
성내동
천호·성내 균촉지구
27만7100
상업·업무 단지
촉진계획안 결정신청(구→시)
478-4700
강일동
강일지구
148만5000
주택 1만여 가구
개발계획 확정
3013-4300
#개발 계획은 달라질 수 있음. 자료:각 구청
<저작권자(c)중앙일보조인스랜드>
김영태 기자 입력 2008/11/25 12:41
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등록일 2008/11/25 | 조회 2539 
