|
|
|
그넘님의 다른글보기
등록일 2008/12/25 | 조회 5034 
아시다시피 재건축이나 재개발을 하려면 일단 건물을 다 헐고 그 땅위에 다시 건물을 세우는 것이기 때문에, 뭐니 뭐니 해도 단지의 땅크기가 클수록 저층 또는 세대수가 적을수록 좋습니다.
한 때 잘나가던 강남 재건축 아파트들도 그동안의 규제에 묶여 사업성이 없거나, 기존 입주자에게 몇 억단위의 추가부담금이 부담 아닌 부담이 되어 재건축이 지연되기도 하고, 어느 지역은 입주자간에 찬.반이 엇갈려 재건축이 흐지부지 되는등 혼란이 있었는데, 이제 정부에서 규제를 다 푼다고 하니 이런 혼란은 어느정도 정리되고 강남 재건축아파트들 가격이 반등의 기미를 보이는것 같습니다.
마찬가지로 중랑구에서는 여러 좋은 아파트들이 많지만 강남 재건축아파트 만큼은 아니더라도 제법 가치를 지닌 아파트가 묵동 장미아파트가 아닌가 생각됩니다.
땅크기는 단순히 단지 규모가 커야한다라는 것이 아니고, 중요한 것은 쉽게 말해 땅 100평에 1평짜리 집 100가구가 있는 것과 1평짜리 200가구가 있을 때, 100가구에서는 가구당 땅1평의 권리가 있고, 200가구에서는 가구당 땅0.5평의 권리가 있기때문에 재개발,재건축시 보상되는 땅값이 평당 3천이라면, 200가구는 가구당 1천5백을 받지만에 앞의 100가구는 가구당 3천을 받을수 있습니다.
결국 땅크기가 보상금이나 감정가격에 큰 영향을 미침에도 이를 간과하다 막상 재개발,재건축을 진행하다보니 땅크기가 적어 가구당 보상금이 적거나 수익성이 낮아 인근 지역과 함께 재개발,재건축을 진행하기도 하고, 또 막대한 추가부담금에 대한 부담으로 재건축,재개발이 무산될 처지에 놓이거나, 재건축이나 재개발을 해놓고도 기존가구가 돈이 없어 새로 지은 집에 들어가지 못하고 교외로 밀려나는 촌극이 벌어지는 것도 재개발,재건축시 보상금이나 감정가격의 핵심이 '평당가격×가구당 땅크기'인 것을 간과하고 '평당가격×살고있는 집의 건물면적'으로 인식하는 실수를 했기 때문입니다.
저층이란 1층짜리 건물에 100가구가 있는데, 이를 헐고 층당 100가구씩 2층으로 새로 지으면 200가구가 생겨날수 있고 기존 100가구는 새로생긴 200가구에서 원하는 곳을 골라 들어간뒤 남은 100가구를 팔아 건축비를 충당할수 있습니다. 2층짜리 100가구보다는 1층짜리 100가구가 재건축시 층수 늘리는데 유리하며, 기존 가구수 대비 새로 늘어나는 가구수가 많아 질수록 재건축하는데 들어가는 비용이 줄어들어, 공짜로도 재건축할 수도 있기 때문에 재건축에서 항시 저층아파트가 거론되는 것입니다.
위 기준과 같이 가구당 땅이 크고 재개발,재건축을 해서 세대수가 많이 늘어날수 있는 지역이나 저층아파트를 보시는 것이 재개발이나,재건축 지역에서 옥석을 가리는 지름길입니다.
이런 기준을 가지고 면목동,망우동,상봉동,중화동,묵동 등을 돌아본 적이 있는데
땅크기는만 놓고 봤을때 대개의 30평대 고층 아파트들이 가구당(대지지분) 8평~13평인데 반해 30평대 장미아파트는 가구당 대지지분이 23평입니다.
만약 재건축을 하게되면 대개 15층~25층 내외의 고층아파트의 층수를 2배로 건설하면 랜드마크가 되는 주상복합급인 30층~50층이 되기때문에 허가문제나 초고층에 건설에 따른 설계문제 등으로 생각보다 시간이 오래 걸릴수도 있으나, 장미아파트는 5층짜리 저층이라 층수를 현재의 2배로 지어도 10층 밖에 되지 않아 재건축시 새로 늘어날수 있는 가구수 비율도 다른 아파트에 비해 높다는 장점이 있습니다.
그외 교통과, 편의시설로 중랑구에 있는 다른 아파트들과 마찬가지로
단지에서 300m내외에 7호선 중화역,먹골역이 있고, 6호선 태릉입구역, 중앙선 중랑역 등도 인근에 있으며 태릉입구쪽으로 북부간선,동부간선을 통해 도심이나 서울 사방 및 판교-구리,중부고속도로 까지 이어지는 초역세권이라 현 정부가 지향하는 도심 역세권 개발 방향과도 맞아 떨어지는 곳입니다.
또, 단지 정문에서 길을 건너지 않고도 300m 내외에 초,중,고가 있으며, 단지와 담하나 사이로 농협하나로 마트가 있고 차로5분거리내에 이마트,홈플러스,코스트코 등 대형마트도 있습니다.
현재 장미아파트와 비슷한 평수 또는 비슷한 가격대의 아파트 매입을 생각하시고 계신분은
평수나 가격은 비슷하지만 지은지 얼마안된 아파트의 편리한 시설을 충분히 활용할 수 있는 아파트를 매입하시는 방법과,
시설이 낡고 불편하여, 고생은 하지만 재건축 이후의 미래가치를 보고 장미아파트를 매입하시는 방법이 있습니다.
다만 제 생각에는 시간적 차이는 나겠지만 비슷한 크기,가격대의 고층 아파트와 장미아파트를 동시에 재건축한다면 미래가치로 봤을때 가구당 땅크기면에서나 층수면에서 장미아파트가 최소2배는 유리함에도 가격은 2배차이가 아니라 비슷하거나 오히려 싸다는 것이 '실거주와 투자' 두마리 토끼를 잡을수 있는 매력을 가진 아파트중에 하나가 아닌가 생각됩니다.
아무튼 우리 가족의 가장 큰 재산인 집을 사고 팔때는 물건 살때보다도 더 꼼꼼히 직접 동네도 돌아보시고 부동산에 들려 지도에 적혀있는 단지정보나 동네정보도 꼼꼼히 챙겨보고, 중개사님께 이것 저것 물어보신 후에 결정하시길 바랍니다.
제가 올린 글에 장단이라도 맞추려는지 서울시에서 역세권에 대한 용적률 상향 시킨다는 기사도 올라왔네요!
http://media.daum.net/economic/estate/view.html?cateid=100019&newsid=20081225111704074&p=moneytoday
|
