부뱅 게시판 여러분 오랜만입니다.
필자는 2006년부터 노원구 아파트가 물가상승률과 풍부한 유동성 및 서울의 인구증가와 주택수급상황을 설명하며 급등할 것이라고 강력히 주장하였습니다. 당시 많은 반대론자들의 반박글에도 굴하지 않고 향후 1년후에 노원집값이 급등하지 않으면 제가 부뱅게시판을 떠날 것이라고 맹세도 하였습니다.
그 이후 노원구 아파트는 중대형이 먼저 랠리를 펼쳤고 한동한 잠잠하다가 소형의 반란이 시작되어 상계동 주공아파트를 필두로 두배이상 급등하였습니다.
어떻게 보면 소형의 반란이 막차였든것 같습니다.
미국의 서브프라임을 시발로 전세계의 유동성문제가 발생하자 한국도 타격을 받게 되었고 그동안 거품이 잔뜩 낀 분당, 용인, 강남등 버블세븐 지역의 집값이 추풍낙옆처럼 떨어졌습니다. 이에 노원구도 최근 버블세븐만큼은 아니지만 제법 떨어진 상황입니다.
이제 2009년 노원구의 아파트는 어떻게 진행될까요...
상반기나 한해동안 하향 안정화 될것이라 생각합니다. 그리고 낙폭은 중계은행사거리 건영3차, 청구3차 기준으로 최고가(6억5천~7억) 대비 15%내외인 약 1억정도 떨어질 것이고 인근 양지대림의 경우 최고가(5억5천)대비 약 7천정도 떨어질것이며 기타 3~4억대 아파트는 5천정도 하락할 것이며 2억대 이하 아파트는 2~3천정도 하락할 것이라 생각됩니다.
어떤 네티즌 여러분들 중에 버블세븐이 추풍낙옆처럼 떨어지는데 노원구는 너무 적데 떨어지는거 아니냐구 의아하게 생각하 실 분도 계실것입니다.
필자가 하락률을 위와 같이 언급한 것은 노원구의 아파트의 매매 과정이 버블세븐지역과는 다르다는것입니다. 버블세븐지역의 경우는 실제로 거품이 낀 상황이었고 매매가가 높았기 때문에 담보대출금액이 상당히 컸기 때문에 금융위기라는 복병을 만난 상황에서는 상황을 못이겨 던지기식 매물이 초래할 수밖에 없으므로 하락폭이 큰 것입니다.
하지만 노원구의 경우 그만그만한 소득수준의 주민들 특히 세입자들이 실 수요를 위해 감당할 수 있을정도의 대출(평균 1억내외)로 매입을 하였기 때문에 왠만한 위기상황이 와도 집을 매도하지 않고 위기를 기다리며 대응하므로 급락할 상황은 아니라는 것입니다. 일부 극소수의 던지기식 매물은 있을수 있겟지만 그것은 평상시 상황에도 있습니다.
또 집값이 급등하던 시기도 2007년과 2008년이기 때문에 양도세 면제를 위한 거주기간 3년을 경과하기위해선 2010년이후에야 매도를 고려할 것이기 때문입니다.
따라서 2009년에는 세계적으로 정부의 금융위기를 극복하기위한 정책이 펼쳐질 것이고 그에 따른 유동자금은 위기이전보다 두배이상 늘어날 것이며 늘어난 통화는 실물자산을 자극할 것입니다.
무엇보다 서울의 인구는 한해 3만명이상 늘어난다는 것이며 서울의 주택도 세입자가 절반이상이며 주택의 공급도 한계가 있어 향후 재차 부동산 시장이 살아 날 가능성도 높습니다. 특히 노원구는 가능성이 더 높습니다.
강남의 경우 잠실등의 재건축 물량이 많아서 한동안 하향추세는 지속될것이며 위급한 매물이 소진되고나서는 어느가격대에서 안정화가 지속 될 것입니다.
강남의 매물이 많으므로 노원구 사람들이 그곳으로 이사를 하면 노원구의 수요도 줄어 들것이 아니냐라는 의문도 던질 수 있으나 노원구와 강남의 큰 가격 차이와 소득수준으로 인한 생활환경등의 비용문제로 강남으로의 탈출은 미미 할 것입니다. 따라서 서울의 집값은 지역마다 차별적으로 진행 될 것입니다.
결론적으로 2009년의 노원구 집값은 10%정도의 하락폭을 기록할 것이고 이 후 안정화 추세가 예상되며 전반적인 경제분위기가 호전될 시점에 재차 하락한 폭이상의 추세가 진행 될 것으로 판단됩니다.
지금 주택 수요자께서 이글을 보신다면 한가지만 전해 드리겠습니다.
아파트의 가격추세는 상상하는것과 전혀 다른 양상을 보입니다.
주가처럼 일정가격을 가지고 계단적으로 매도호가 물량이 있는것이 아니라 한번 오를 기미가 보이면 단숨에 몇천이상 올라버리는것이 부동산시장입니다. 따라서 본인이 생각하는 가격대의 매입시기를 선택하기가 쉽지가 않다는 것입니다.
지금 집이 떨어지죠? 더 떨어지면 살것이라고 생각하시죠? 여기서 절반이상 폭락해도 매입할수 없는것이 부동산입니다.
중요한것은 본인이 감당할 수 있을정도의 가격대로 교통 교육등 생활환경을 고려하신 후 내 가족이 평생 집걱정없이 편하게 살 집을 직접 짓는다 생각하시고 선택하시기 바랍니다.
실제로 집을 가지고 있는사람 대부분이 금융위기가 와도 자산가치에 대한 걱정을 안한다는 것입니다. 돈이 문제가 아니라 나의 보금자리이기 때문에...
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등록일 2009/01/04 | 조회 3230 
